Re: [請益] 新北捷運房1房1廳1衛

※ 引述《cuty1008 (台南萱萱)》之銘言
: 大家好，最近生活的區域釋出一間
: 26年，高樓層2X樓，電梯大樓物件
: 捷運站出口就是下樓，走0.5分鐘就到
: 權狀16，主11，陽2
: 格局1房1廳1衛，且方正
: 高樓層的關係，景觀很好
: 開價 13XX萬
: 附近租金行情約2萬（目前租屋就月租2萬3，距離捷運站走路14分）
: 想請教大家，與另一半月收入達30左右
: 目前手上有一間預售屋，預計4-6年後蓋好，3000左右，未來房貸每個月大概10。
: 在想是否可以在等預售屋蓋好的期間，購入此物件，待預售屋蓋好就可以租出去。
: 謝謝

打一打太多字，直接回文。

先下結論：
自住房等級的裝潢拿去出租太浪費，
1. 屋況被搞爛，賣的價差租金都補不回來，
2. 出租破自用條款，交易成本大增，
租金要多收好幾年才補的回來。

你的Case：
都已經自住4年以上了，你只有兩個選擇，
1. 放兩年再賣＞6年自住 400萬免稅
2. 直接用重購退稅獲利了結
（金流較緊張 or 漲幅超過400萬可選）

以下估算 房屋1200萬、頭期240萬、租金2.5萬
利息2%＞月還款3.5萬
（48期-72期，利息平均約1.4萬）
房租實際收益：2.5萬-1.4萬-0.1持有成本
=約1萬>一年12萬
2年後賺24萬

假設你住4年出租2年，也就是房價經過6年，
每年我用最基本的1.03%去計算就好了，
1200會變成1430，房價漲幅為230萬，
‐--------------------------------
總實際獲利扣掉20%的房地合一稅
230× 0.8+24=208萬

假設你住4年空置2年，
支出為(1.4萬利息+0.1持有成本)× 24=36
‐--------------------------------
230-36=194萬

看起來好像出租還是比較賺，但別忘了，
1. 你的管理也是成本
2. 我也沒算你空租的可能
3. 房客破壞屋況的風險也沒計算
4. 房價漲幅更高，20%稅扣下去更難補
5. 如果你住5、6年，空置成本就不是2年

總結：
1. 金流緊張就直接重購退稅
2. 金流寬裕就等到6年再賣
3. 喜歡做善事捐錢給政府就出租

最後題外話：
除非你有其他很穩定的投資需要大金流，
不然以你們收入，建議自住買大爽一下；
如果大部分存款還是進入活存/定存，
那可以預留好一部分存款+緊急預備金，
算好每月負擔房貸金額後，買越大越好，

就算‘’漲幅百分比‘’可能比小坪數低，
但‘’實際金額漲幅‘’絕對比小坪數高。

或許以‘’頭期＆金流來看投報率‘’大房會輸，
但如果你的錢只是放在銀行沒運用的話，
沒有被運用到的存款也是你的機會成本。
實際投報率的計算應該會類似於
賣小房獲利/(小房頭期+活存+每月貸款)
賣大房獲利/(大房頭期+每月貸款)

--