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Re: [請益] 新北捷運房1房1廳1衛

看板home-sale標題Re: [請益] 新北捷運房1房1廳1衛作者
bustinjieber
(賈小斯汀)
時間推噓 1 推:1 噓:0 →:0

※ 引述《cuty1008 (台南萱萱)》之銘言
: 大家好,最近生活的區域釋出一間
: 26年,高樓層2X樓,電梯大樓物件
: 捷運站出口就是下樓,走0.5分鐘就到
: 權狀16,主11,陽2
: 格局1房1廳1衛,且方正
: 高樓層的關係,景觀很好
: 開價 13XX萬
: 附近租金行情約2萬(目前租屋就月租2萬3,距離捷運站走路14分)
: 想請教大家,與另一半月收入達30左右
: 目前手上有一間預售屋,預計4-6年後蓋好,3000左右,未來房貸每個月大概10。
: 在想是否可以在等預售屋蓋好的期間,購入此物件,待預售屋蓋好就可以租出去。
: 謝謝

打一打太多字,直接回文。

先下結論:
自住房等級的裝潢拿去出租太浪費,
1. 屋況被搞爛,賣的價差租金都補不回來,
2. 出租破自用條款,交易成本大增,
租金要多收好幾年才補的回來。

你的Case:
都已經自住4年以上了,你只有兩個選擇,
1. 放兩年再賣>6年自住 400萬免稅
2. 直接用重購退稅獲利了結
(金流較緊張 or 漲幅超過400萬可選)

以下估算 房屋1200萬、頭期240萬、租金2.5萬
利息2%>月還款3.5萬
(48期-72期,利息平均約1.4萬)
房租實際收益:2.5萬-1.4萬-0.1持有成本
=約1萬>一年12萬
2年後賺24萬

假設你住4年出租2年,也就是房價經過6年,
每年我用最基本的1.03%去計算就好了,
1200會變成1430,房價漲幅為230萬,
‐--------------------------------
總實際獲利扣掉20%的房地合一稅
230× 0.8+24=208萬

假設你住4年空置2年,
支出為(1.4萬利息+0.1持有成本)× 24=36
‐--------------------------------
230-36=194萬

看起來好像出租還是比較賺,但別忘了,
1. 你的管理也是成本
2. 我也沒算你空租的可能
3. 房客破壞屋況的風險也沒計算
4. 房價漲幅更高,20%稅扣下去更難補
5. 如果你住5、6年,空置成本就不是2年

總結:
1. 金流緊張就直接重購退稅
2. 金流寬裕就等到6年再賣
3. 喜歡做善事捐錢給政府就出租


最後題外話:
除非你有其他很穩定的投資需要大金流,
不然以你們收入,建議自住買大爽一下;
如果大部分存款還是進入活存/定存,
那可以預留好一部分存款+緊急預備金,
算好每月負擔房貸金額後,買越大越好,

就算‘’漲幅百分比‘’可能比小坪數低,
但‘’實際金額漲幅‘’絕對比小坪數高。

或許以‘’頭期&金流來看投報率‘’大房會輸,
但如果你的錢只是放在銀行沒運用的話,
沒有被運用到的存款也是你的機會成本。
實際投報率的計算應該會類似於
賣小房獲利/(小房頭期+活存+每月貸款)
賣大房獲利/(大房頭期+每月貸款)

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