Re: [閒聊]雙北人被洗到桃園會不會想哭啊?

yiliang110707/28 22:33請問如果以正常物件45坪的含車位來說

yiliang110707/28 22:34你桃園要幾間？才能換到台北市核心區域

yiliang110707/28 22:34而且換過去，還要扣稅好嗎==

yiliang110707/28 22:35真的 不要一天到晚自曝其短

yiliang110707/28 22:35然後短期清償三間，現在直接銀行標記投資客

yiliang110707/28 22:35砍你貸款成數好嗎

yiliang110707/28 22:36租金投報率也太差了吧，沒辦法cover本金+本息

yiliang110707/28 22:36真的良心建議，好好拼本業才是真的。

foda07/28 22:38XD 台北玩房地產是真的比其他縣市內行很多，桃園報酬率高也

foda07/28 22:38是事實。所以我認為最強的是台北人，去買新竹或桃園或其他

foda07/28 22:38縣市報酬率不錯的重劃區的台北人，這我 respect，但專攻台北

foda07/28 22:38公寓的，我覺得不如懂的投資非台北房子的強

yiliang110707/28 22:41但專門玩台北市公寓的 資金池相對雄厚

yiliang110707/28 22:41因為預售屋是分期、去年7月前還能轉約

yiliang110707/28 22:42先不論公園貸款成數，光是整修就要先拿出一筆資金

yiliang110707/28 22:42強與不強，建議以一個週期10年來看

a529271007/28 22:43大推這篇，非常客觀清楚。

yiliang110707/28 22:43光是台北市公寓能買到6間，必有強處

piliwu07/28 22:44即使蔣萬安放寬都更條件，但都更卡關的癥結點還是很難解

piliwu07/28 22:44不是單純一坪換一坪

yiliang110707/28 22:44P大很認真說，我從幾年前跟你討論到現在

piliwu07/28 22:44新北公寓很多地方是可以一坪換一坪的，都更仍非常緩慢

yiliang110707/28 22:44到去年園首之道，去年7月買，今年一坪25萬

Sam2707/28 22:44每個時代不一樣，十幾年前重畫區很多都很虛，但現在不一樣

Sam2707/28 22:44了

Sam2707/28 22:448年級比10年前7年級有錢，更愛重畫區

yiliang110707/28 22:45你覺得我唬爛過你嗎XD

piliwu07/28 22:45我們資金有限不會去想都更這種小機率的投資

piliwu07/28 22:46我相信玩公寓資金要很強啊，不會有人買1-2間等都更

yiliang110707/28 22:46所以說到重點 資金有限

piliwu07/28 22:46這是賭博而不是投資了

yiliang110707/28 22:46所以大家玩法不同

yiliang110707/28 22:46認真說買重劃區 短期買賣 比較像賭博

yiliang110707/28 22:47說穿了就是資金不夠，只能這樣走

piliwu07/28 22:47大部分人資金都有限，買10間8間等都更不是正常人玩的起

piliwu07/28 22:47重劃區比公寓等都更實際多了吧

yiliang110707/28 22:47所以你要把自己侷限在一般人？ 不會想嘗試有機會更

yiliang110707/28 22:47上一層樓嗎

piliwu07/28 22:48而且我認為台灣已經進入新時代，跟十年前比，重劃區變香

piliwu07/28 22:48很多了

yiliang110707/28 22:48多了解其他區塊的變化，潛在價差尋找新的機會嗎

yiliang110707/28 22:48所以啊看看日本 看看其他國家演變

shuichia07/28 22:49我是真的很懶，風險承受度很低，但我手上這些都更機率

shuichia07/28 22:49還真的是蠻高的所以我敢重押，沒更前租金投報我是覺得

shuichia07/28 22:49還不錯，所以何不一魚兩吃

shuichia07/28 22:51比投報目前就真的是輸桃園，但林口A7A9我19年也有看，

shuichia07/28 22:51結論就是我連車去那邊都懶，所以沒買@_@

piliwu07/28 22:51都更我一直有在注意新政策，現階段還是屬於運氣成份大，

piliwu07/28 22:51我連工業宅合法化都有在注意

alonzohorse07/28 22:51很簡單，因為沒你們有錢啊XD

yiliang110707/28 22:52跟你說都有規則出來了啦

yiliang110707/28 22:52現在最新的要收購的已經變了啦

piliwu07/28 22:52板橋就有市政府要讓工業宅合法化，結果居民才一半同意完

piliwu07/28 22:52全行不通

yiliang110707/28 22:52板橋是屬於新北跟台北市又不同

piliwu07/28 22:53我要是有幾億也不會買房地產當主力投資

foda07/28 22:53台北買六間絕對是厲害，光是出租裝修，好多細節。但除此之外

foda07/28 22:53，如果這幾年還能買個重劃區新房，不衝突呀。

yiliang110707/28 22:53你該注意的 新北捷運站口幾百公尺內的容積率又新增

yiliang110707/28 22:53獎勵了

piliwu07/28 22:53裝修不是專業人士，要玩也是一個門檻

yiliang110707/28 22:54所以都買啊XD 傻傻 這就是房板可貴之處

yiliang110707/28 22:55問題是你們建議現在投資還要買桃園重劃區嗎

yiliang110707/28 22:55是指「現在」，而且再拉個5年後看大家十年IRR

yiliang110707/28 22:56確定台北市會輸？ 老實說 我完全沒把握

piliwu07/28 22:56我手上還有桃園重劃區，但有在想往南部，總價單價未來展

piliwu07/28 22:56望都不錯

yiliang110707/28 22:57所以就資金考量

yiliang110707/28 22:57你一直有在買賣 我知道

piliwu07/28 22:57台北市長期不看好，利多出盡沒有未來展望

shuichia07/28 22:57因為我還有都更標可以買，所以買重劃區對我來說反而投

shuichia07/28 22:57報不夠好，我要就要翻倍以上(現在這個時間點的位階)

yiliang110707/28 22:57但你該思考，政策緊縮之下 短期進出 套利空間很少

piliwu07/28 22:58都更能成功當然很可觀，但大多都是一拖十年以上….親戚家

foda07/28 22:58已經全滿了，但如果是現在才剛剛要進入房地產，如果是桃園

piliwu07/28 22:58搞超過20年年今年才送件還不知能不能過

foda07/28 22:58的話，我個人覺得要買 1500 左右的物件，畢竟離豪宅線有段距

foda07/28 22:58離。台北市越試著了解越複雜，且就算了解，強也強不贏xd

shuichia07/28 22:58台北新房不是拿來投資是拿來爽的，等到獲利足夠才會買

shuichia07/28 22:58來犒賞自己

yiliang110707/28 23:05利多盡出XDD,我們就來看接下來五年台北市會如何

foda07/28 23:06不過說真的，現在就算買得起台北公寓，真的搶得到有機會都

foda07/28 23:06更的物件嗎

cpa042607/28 23:06推，分析的不錯

yiliang110707/28 23:07那個是有潛規則的，土地持分、地目、鄰捷運遠近、鄰

yiliang110707/28 23:07路寬、可整合面積

yiliang110707/28 23:08怎麼會覺得台北市都更慢呢？說穿了就志不在台北

yiliang110707/28 23:08都「聽」旁人說XD

cpa042607/28 23:08台北市有潛力的老公寓開價都把都更期望價值算進去了…

yiliang110707/28 23:09所以要轉啊XD,下棋就是先行多步

cpa042607/28 23:10台北市真的到處都在都更，已經是政策趨勢了

yiliang110707/28 23:10明牌當然大家搶，利潤相對低

foda07/28 23:12剛剛刷了一下，台北大安一些有機會都更的，都 2800 萬之類

foda07/28 23:12的耶 哈哈哈哈

yiliang110707/28 23:13目前看到板上會先佈局的骨髏大 他佈局都有明顯肉

yiliang110707/28 23:15其實放出來的都有貓膩 不能亂買

Fuxi8107/28 23:19年輕人喜歡新房（X)新房還不夠貴（O)

shuichia07/28 23:20還是搶得到啦，但不是大安這種公寓都要破百的地方，一

shuichia07/28 23:20間就卡三千萬瘋了

shuichia07/28 23:21真的有潛力有肉的，根本不會上房仲網，仲仲接到案就馬上

shuichia07/28 23:21扣客來看，大概率當天或隔天就成交了

foda07/28 23:23那代表要進入買公寓等都更的圈子很難耶

shuichia07/28 23:24你看到房仲網上寫有都更潛力的，很多都是已經談崩了屋主

shuichia07/28 23:24才丟出來賣的xddd

foda07/28 23:25現在桃園多區新屋都 50+ 繼續投資也是成本很高

foda07/28 23:26真的假的，原來貓膩是這個，太可怕了….

a31125326307/28 23:27家裡老房整片商三商四也是談十幾年近來才有感在動

a31125326307/28 23:28要是外人買來蹲 我是不覺得划算

shuichia07/28 23:30最近台北商三四真的動的很快，上次看到一間商四叫朋友買

shuichia07/28 23:30，他猶豫三天被買走，結果下個月建商就來談了，整個QQ

shuichia07/28 23:31十幾年前買來蹲不划算，現在這個時間點反而滿值得

kagaya07/28 23:36現在是有明顯變快嗎？也有可能買來又繼續下一個十幾年呀

a31125326307/28 23:38照建商的甘特圖確實也一畫就是10年起跳QQ

blargelp07/28 23:38真的有明顯變快 蔣萬安政策。畢竟這東西真的大量執行的

blargelp07/28 23:38話 民眾會很有感，是該做、做了也會有票的事。至於有沒

blargelp07/28 23:38有可能談崩？當然會有很多個案談崩 這真的運氣運氣 要看

blargelp07/28 23:38其他住戶意象

shuichia07/28 23:40台北最近都更真的動滿快，很多地方都在蓋新房子，光中山

shuichia07/28 23:40北路一二段週邊就好幾棟，都更也絕對會是未來台北市長要

shuichia07/28 23:40處理的課題

ztdxqa07/28 23:41這篇很棒！每次聽到長輩說年輕人都想住新房我就一覽趴火

ztdxqa07/28 23:41。我就喜歡新房干你屁事。我有錢也不想去住台北老公寓，

ztdxqa07/28 23:41環境差一堆鐵皮屋居民年紀一個比一個老。重劃區年輕有活

ztdxqa07/28 23:41力，道路寬闊新房大樓生活品質實在高太多了。通勤台北？

ztdxqa07/28 23:41現在工作型態跟以前很不一樣了，遠端彈性工作很方便別一

ztdxqa07/28 23:41直用以前的眼界看現在的世界= = 老社區就給老人住吧。噢

ztdxqa07/28 23:41對，說年輕人只想住新房的碎念老同事自己也買不起台北高

ztdxqa07/28 23:41於豪宅線的大樓新房，最近他換屋從中正區全家搬到大安區

ztdxqa07/28 23:41，結果還是老公寓笑死xD

kagaya07/29 00:07很多地方蓋新房子是很有感 近幾年新房增加速度確實變快

bustinjieber07/29 00:57我說白的，你這樣的操作沒有不行，

bustinjieber07/29 00:57但如果你未來確定有想要換屋的話，

bustinjieber07/29 00:57大概率換不到你目前預設想換的物件，

bustinjieber07/29 00:57或者一波操作之後發現不如一間自住

bustinjieber07/29 00:57然後當初直接買更大一點的預售換屋；

bustinjieber07/29 00:57建議實際算一下可實現損益，

bustinjieber07/29 00:57把貸款成數限制、房地合一稅、

bustinjieber07/29 00:57閉鎖期、二房無法增貸...等

bustinjieber07/29 00:57這些相關因子全部丟進去，

bustinjieber07/29 00:57我記得當初計算出來的結論大概是

bustinjieber07/29 00:57小坪數沒有多漲20%都是在做白工，

bustinjieber07/29 00:57也就是扣掉自住房不計算，

bustinjieber07/29 00:572間1000萬的成屋＞頭期200+300，

bustinjieber07/29 00:57(當時頭期我分別用2成、3成計算）

bustinjieber07/29 00:57漲50%的實際獲利很有可能會小於

bustinjieber07/29 00:57直接買首付10%的3000萬預售屋漲30%。

bustinjieber07/29 00:57當然，同樣資金你也可以買多間小預售，

bustinjieber07/29 00:57但這樣你的閉鎖期要拉長到更多年以後，

bustinjieber07/29 00:57漲幅能夠維持多久動能是一個問號，

bustinjieber07/29 00:57而且還是會遇到多間限貸的問題，

bustinjieber07/29 00:57到時候還要補足自備款，難受。

bustinjieber07/29 01:21甚至如果3000萬那間預售漲多一點，

bustinjieber07/29 01:21你小坪數所需要的漲幅是等比上升，

bustinjieber07/29 01:213000×0.5=1500

bustinjieber07/29 01:212000×0.75=1500

bustinjieber07/29 01:21這時候變成多漲25%也只能打平漲幅，

bustinjieber07/29 01:21而且還沒計算買賣的交易成本，

bustinjieber07/29 01:21（*預售自住是沒有交易成本的）

bustinjieber07/29 01:21也還沒計算預售10%尾款的投資複利。

daniel641207/29 01:23桃園兩間說實話不一定換得了新北一間

Sandy10107/29 01:41桃園有便宜到台北：新北：桃園是3:2:1嗎？我們家三地都

Sandy10107/29 01:41有 感覺桃園比重可以更高一點

leota07/29 01:42這篇有趣

leota07/29 01:42推文

transforman07/29 01:43推b大

esheep07/29 08:36應該說... 看你的資產打算放幾代...

esheep07/29 08:36如果要當代實現損益（10~30年）目前有炒作的新區是比較好

esheep07/29 08:36的。

esheep07/29 08:36房產預計給小孩成年甚至孫子就不一樣了。超過50年損益很難

esheep07/29 08:36估算，所以保險做法就2種：（1）有廣大腹地且便宜的地區，

esheep07/29 08:36什麼現行的科學園區、交通都是虛幻的 （2）老成熟區，跌

esheep07/29 08:36價不易，漲幅慢，但有老底，接連萬華放個50年以上應該都還

esheep07/29 08:36有賺。你說目前新區變以後的老區？可以賭一下，但說現實的

esheep07/29 08:36... 大部分有那種眼光的人... 都不需要參與目前版上的討論

esheep07/29 08:36串...

Sam2707/29 10:37現在甚麼時代了，我爸那年代是一份工作做20~30年

Sam2707/29 10:38現在會在一家公司待超過10年? 比例愈來愈少了

Sam2707/29 10:38人生才幾年，當然要多住不同地方......

CaLawrence07/29 11:34真的賭到都更 報酬應該還是輸重劃區R

encoreg5798507/29 20:26bustinjieber正確