Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?
盡信書不如無書
問人之前，建議可以自己先做一些功課，用數據量化觀點看區域，可以消弭雜音
1.區域人口流入年增減率 (年增越高越好，從區域國中小學校有沒有滿招可窺一二)
2.區域就業機會多寡 (就業機會越多越好，從區域財團有無形成產業鏈可窺一二)
3.房價基期 (基期越低越好，土地標售價格+營建費用+管銷費用 抓成本)
區域符合上面這三項指標，買了不一定會大漲，但絕對抗跌
符合上面三個指標，在房市下行週期
不易因 沒有剛需 + 基期已高 導致房價消風修正的情況發生
其中，基期高低是相對的、是區域之間比較出來的，用個人感受來看易流於喜惡而失真
符合了上面 1/2/3 你可以再繼續看想購買的區域有沒有符合 4/5/6
4.國土建設規劃 (中央政府/地方政府 對該區域有沒有 中長期的建設計劃)
5.自住個人喜好 (自己喜歡的房子不易亂賣 捨不得賣 不掉價 放得久 自然賺得多)
6.有沒有蛋黃可以蹭 (有蛋黃可以蹭，總有剛需買家沒得選，用低房價基期換取交通方便)
相對於 1/2/3 的屬性在於抗跌
4/5/6 這三點偏向如何賺漲
上面提到的第 1點 有人口流入成長 等於有選票成長
上面提到的第 2點 有完整產業鏈 等於有財團利益盤據於該區域之上
通常只要中央或地方有政客對區域 以政府的角色開出支票
提出上面第 4點 國土規劃建設藍圖 那這些建設快則10年、慢則20年必定會落成
就像上面提到的第 1點 選票、第 2點 財團
政客履行支票 才能讓區域漲 遷入越來越多的百姓爽 日後政壇自然更上一層樓
加上第 3點 區域房價基期低 政治人物/建商/財團 支票開出前、兌現前 逢低買進土地
建設陸續完成後 政治人物/建商/財團 早期進場的民眾 皆大歡喜 國家也因此更加繁盛
只有早期看衰 認為區域沒有價值、充滿缺點的魯空
(但這些人沒意識到自己買不起正北市蛋黃區 只看區域缺點 優勢全都無視)
會覺得政客/建商/財團都是貪得無厭的壞蛋 並把早期進場的民眾視為投機的房蟲
而這些魯空 10年、20年過去 也會是唯一的輸家
所以只要符合 1/2/3前提下
政府有拿出第 4點 畫出大餅 大概率都會有完成的一天 早或晚而已
因為這已經綁訂了 政客本身/建商/財團/早期購屋民眾的切身利益 完工=選票
第 5點 講一般平民買賣房屋的人性
你買自己喜歡的房子 遇到房市好 你一定捨不得賣 人家要出天價你才捨得
遇到房市下行 你自己捨不得低價賣 不缺錢的情況下 大多拿去租人或是直接不賣了
上述這種被魯空稱之為房蟲的心態 就是不動產賺大錢的心法所在
如果你買的房子 僅因有賺頭而買入 除非你是專業投資客 否則大概率賺一手就會跑了
最後一點 也就是第6點 是我個人投資房屋土地的偏好
在符合上述 1/2/3/4/5 這五點的情況下
倘若該區域又難得又存在第 6點，我就會放比較多籌碼下去
就像 林口 A9/A7 符合 1/2/3/4/5，我就會偏好押 1間 A9、 搭多間 A7預售屋
(當然現在7/1以後買的預售屋不能買賣 這個心法其實在預售屋買賣課45%稅也不好用了)
買不起 A9
但在林口工作 或是喜歡林口街廓 喜歡三井 需要到工一工作的 要新房子就會乖乖買A7
換句話說，以投資角度來看，A7 資產流動性比較高、預售期間轉賣滯化風險就低多了
但若你要自住、漲幅不是你最大考量，預算又夠，以上述的例子就是買 A9比較爽
同樣的道理
草漯有青埔可以蹭，又符合 1/2/3/4/5，故成了個人偏好投資草漯的原因所在
楊梅相對來說，少了上述第六點 少了像 青埔 或 航空城 這種明日之星可以蹭
就不是個人偏好的投資所在
但我個人不偏好，不代表楊梅不好，或許楊梅比較適合你也未可說
就像開頭說的 至少個人在投資前都會先用數據工具做好 質化/量化分析
網路上的聲音、想法，往往沒有足夠強的證據支撐
我深信 全面而不偏頗的數據(row data)最有參考價值 也最不容易偏頗流於喜惡判斷
雖然我人生迄今投資運跟資產累積都不錯
但不代表我看好的草漯一定會成功 所以我講的話 你看看參考就好
特別如果你是自住需求 多去實地探訪走走 之後做的決定 相信才會是適合你的選擇
祝福你 :)
※ 引述《ptt9999 (ptt999)》之銘言：
: 請教一下
: 目前想要購買2房車物件
: 因錢不多 基本上只能選擇這兩邊了 但都有缺點
: 觀音：靠工業區 味道重 但似乎是逐漸興起的地區
: 富岡：3年前在富岡上班過 知道就是比較鄉下幽靜的地方
: 請問如果要選擇 哪邊會比較好呢
: 本周會再開車去繞繞 看哪邊比較適合自己
--
精闢 條列都弄出來了
垃圾學區也是會額滿的因為附近都沒學校了
有些地方30年大樓就是貧民窟樣廢墟樣 有些不是
推認真
這很簡單 新屋總是會老的 ，重點在為什麼有些人不會
讓社區爛掉有些人會
草漯真的不錯
文筆流暢讀起來很輕鬆，內容充實有用。
精闢
建議原po真的喜歡那就買那，只要某些區域ㄧ談到，特定ID就
跑出來了
小心草漯王肉搜你祖宗十八代出來罵，連你賣了什麼東西都能
翻出來罵
厲害！
草螺真的有料
草漯哥這篇客氣推
A7買滿手了, 躺著看戲 ><
內文不錯，但楊梅是吃五楊高架吧
寫得很好
有人跟我說你就是連經理，真的嗎？
聯發哥方便透露一下連經理是何方神聖嗎 ?
草漯的代銷王啊
我還以為草漯代銷王應該是寶佳體系的管爺 lol
連經理在草漯賣出的總量體應該有超過管爺喔
講得很不錯啊
123同時符合的還會放在那邊等人買嗎…
對於我這種只有“摩托車”的人很難從台北到草漯去看房
……，但到富岡還可以騎車去換火車……
青埔還有很多空地沒開放 要蹭也輪不到草漯
同等條件 過嶺生活條件比草漯好多了
桃園很多地方都有123吧
草漯去高鐵站要20分鐘 過嶺去高鐵站12分鐘 自己評估
草漯20初 過嶺站上30了 價格有差
富岡與草漯 價格差不多 好比較
大概猜出就是預算上有所考量
富岡還是老人居多有台鐵 ；草漯多藍領人 機能好，
兩個都離市區很遠
草漯光是就業就贏富岡了呀
富岡除非你在台鐵上班而已
富岡是有車站 但我覺得在桃園市 車站不是很重要
這邊跟雙北那種捷運導向的地方不同
認真文推
這些新竹東區北區香山、新竹縣湖口新豐竹北全部都屌
打
大哥，你要捧草漯也不是這樣吧，吃青埔外擴過嶺都不敢
說了
有條有理，長知識了
依6來講楊梅可能只能蹭中壢，但12345點完全大勝草漯吧
…
別的不說，光楊梅有壽司郎 Hama壽司 兩間星巴克 兩間
麥當勞 一間肯德基 還有西提 到底怎麼會輸草漯
要說蹭，在差楊梅還有龍科可以蹭，又有國道一號跟兩個火
車站，再看看房價跟草漯的房價，我實在不知道楊梅怎麼輸
raw data
請說一下新竹哪一點沒你說的？？
草漯投資不錯 自住就先不要 工業區第一排的空氣 低端
人口密度 真的要環境好點 往二聖路那側比較優些
新豐湖口就不是直轄市是要比山小
而且原po壓根沒問新竹是在自爽啥，按照這邏輯應該去買
雙北啊 講山小
草漯真的不錯，實際走訪空氣並不差
草螺 光…出門 遇到一些 東南亞電動車 就煩
富岡算是楊梅區～ 而且楊梅車站有3個埔心、楊梅、富
岡）～ 而且五楊之後南下匝道開放後其實還吃得到一點
湖口工業區新竹工業曲甚至竹科的
楊梅埔心還是比較穩，優勢在交通條件，國1和火車站對於北
上南下的通勤都很有幫助
龍科三期倒是最新的buff，竹科管理局已經有相關訊息
小7旗艦店選在草漯也是妙 進出的年輕人一半刺龍刺鳳www
附近那些新古建案 看了幾間 幾乎都有聞到K味 蠻恐怖der
現在是在問富岡跟草漯吧?
楊梅跟富岡完全是不同的生活圈
如果你會拿楊梅市區的來講富岡 那草漯離高鐵也不遠
我做法類似，挑優點最多，再權衡輕重。
但銀彈不足，只跑長途，我另加極端氣候
樓主是問富岡 怎麼一堆人拿楊梅出來講www富岡到湖口或新
屋採買都比楊梅近咧
十年後可能富岡都沒什麼改變 草漯可能已經大樓林立了
富岡楊梅 7~8公里 非在地人才會混一起說呀
跟楊梅平鎮距離差不多
草漯高鐵就差不多 楊梅到中壢市區的距離了
但時間上的話 跟楊梅到平鎮差不多
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首Po請教一下 目前想要購買2房車物件 因錢不多 基本上只能選擇這兩邊了 但都有缺點 觀音：靠工業區 味道重 但似乎是逐漸興起的地區 富岡：3年前在富岡上班過 知道就是比較鄉下幽靜的地方7
這要看你工作地點阿 至於現在真的是推薦楊梅 你台一線+國道+火車站 很難輸 新農街後面還有2字頭吧 趕快去用青安搶一間 想當年一坪才賣11萬 建築成本實在太高了現在 --6
楊梅現在真的算北台灣房價最親民的地方 雖然沒有捷運但國道真的非常方便，也有楊梅埔心富岡這些火車站 周圍工作機會也是滿滿，租屋需求強勁，兩房車租到16K以上不是問題 最近龍科三期擴建的計畫已經放上竹科的網站上，有興趣的可以去看看，希望台積電2奈 米以下真的能來龍科嘍3
今天出爐的報導，恰好回答了你的題目 預售屋十大熱銷區域大公開！ 實價登錄資料，全台總價1000萬以內的預售屋交易前三名都在桃園市， 龜山區以429件居冠，觀音區、楊梅區位居二、三名。
1-5月預售屋 平均1119萬 數量1361![Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?](https://i.imgur.com/HJZF1wfb.jpg "Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?")
爆
Re: [閒聊] 北大、鳳鳴、林口、塭仔圳，各位會選?林口轉運站即將完工 有一堆直達車往 北車、圓山、板橋、敦北、信義 等上班熱區，新莊我就不清楚了 : 目前尚未開發完全，市場採買感覺有距離感 三井另一側其實有一個不顯眼的菜市場，對面還有全聯，很方便 : 塞車![Re: [閒聊] 北大、鳳鳴、林口、塭仔圳，各位會選?](https://i.imgur.com/szuLujSb.jpg "Re: [閒聊] 北大、鳳鳴、林口、塭仔圳，各位會選?")
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[心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單所有的重劃區都會有一個成形的脈絡 政府有大型公共建設，建商有財團搶進 但所有的本夢比都會有醒來的一天 最終能不能支持這些夢 還是要回歸到"產業"與"交通"![[心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單](https://i.imgur.com/9aLFJzBb.jpg "[心得] 桃園龜山A7重劃區by宇宙制霸跑單")
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[請益] 桃園各重劃區 冷盤時 可投資的區域想請問桃園各重劃區(撇除藝文/青埔/中路/小檜溪/八擴,這些要馬超預算要馬沒相關地緣) 預算關係總價1000萬以內2房(以投資報酬率來看的話,當然要挑選有潛力,但我愚鈍) 山鼻重劃區(中小型建商) 菓林(坑口)重劃區 (目前幾乎沒案,有也是在地建商) 龜山a7重劃區 (版上討論到爛了)30
[閒聊] 北大/林口/青埔/竹北興起是價值觀改變嗎雖然這些重劃區之前就存在，但是最近討論的比例上升，就是北大/林口/青埔/竹北 這些也是經歷不同時期，然後也是約2008-2010開始發展，除了青埔一開始就賣比較偏未來價外 其他區域的發展都比較偏逐步成長 開發初期: 拓荒+人口移入，這時可能是25/p，還有可能更低 開發中期: 人口開始增加，機能也擴充了，不過可能遇到2014縮表，因此價格下滑，房市進入盤整，但也因為價格低，所以有剛需的家庭持續移入，也為區域帶來新的活力 開發成熟期: 人口接近飽和，而且低密度住宅+機能，距離市區/工作區域有點距離但又不會太遠，下班/假日附近也有公園/河岸/郊山可以放鬆，如果偶爾要到市區也算方便21
[問題] 楊梅未來有發展性嗎如題，小弟最近在考慮成家了，成家第一件事情最重要的當然是買房 除了住得的舒適外，保值性也是小弟考量的一點不求房價若干年後會漲，但至少不要變成 負資產，去看了桃園的小檜溪重劃區，確實很厲害，市政府主打的重劃區，那個價格 大概都35萬起跳，就算八折砍下去，也是一筆不小的負擔，所以想退而求其次往其他區域 尋找房子，做了一些網路上的功課，有看到一些關於楊梅的資訊，大意是楊梅其實算是有14
[請益] 如何判斷一個區域的房價基期是高或低如題，新手對於基期這個名詞不是完全理解 常常看到報導某某區域房價還是屬於低基期 請問要如何去判斷呢?有沒有什麼指標或是數據可以參考 麻煩解惑，謝謝 --9
Re: [閒聊] 六都買賣移轉棟數1月~9月這數據其實很符合預期 台北、高雄市之前有統計 空屋率其實非常低，很多自住需求 交易量穩定低是合理的 桃園、台中還有人口紅利
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Re: [請益] 夫妻第四間貸款36
Re: [請益] 青埔A18和A2022
[閒聊] 青埔今年討論度真高![[閒聊] 青埔今年討論度真高](https://i.imgur.com/m6eneOYb.jpeg "[閒聊] 青埔今年討論度真高")
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[閒聊] 最近買了一塊開心農場![[閒聊] 最近買了一塊開心農場](https://i.imgur.com/Fl7jHZwb.jpeg "[閒聊] 最近買了一塊開心農場")
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Re: [請益] 夫妻第四間貸款9
[請益] 如果高鐵真的環島是不是空前大利多？11
Re: Fw: [問卦] D卡熱門：房價真的要崩了 誰買房誰12
[閒聊] A10山鼻重劃區請益![[閒聊] A10山鼻重劃區請益](https://i.imgur.com/trkeMHqb.jpeg "[閒聊] A10山鼻重劃區請益")
11
Re: [請益] 夫妻第四間貸款7
[閒聊] 都更的一些思考7
Re: [請益] 夫妻第四間貸款7
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」6
[請益] 第一戶轉增貸後變第二戶？6
Re: [請益] 好租不好賣的案件6
[請益] 下斡旋後反悔怎麼辦?4
Re: [請益] 夫妻第四間貸款2
Re: [請益] 夫妻第四間貸款3
Re: [請益] 夫妻第四間貸款3
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」2
[請益] 有推薦複驗的驗屋公司嗎？3
[請益] 土地增值稅與房地合一稅的問題1
[請益] 兩房格局請益![[請益] 兩房格局請益](https://i.imgur.com/rRVuscAb.jpeg "[請益] 兩房格局請益")
[社區] 新竹東區-雅舍小品
[請益] 客變階段隱藏門設計X
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招
[請益] 精裝修小三房客變(開放式廚房、插座迴路)![[請益] 精裝修小三房客變(開放式廚房、插座迴路)](https://i.imgur.com/4fR6x8Bb.jpg?fb "[請益] 精裝修小三房客變(開放式廚房、插座迴路)")
[社區] 台南東區_東門路東王天廈商辦大樓![[社區] 台南東區_東門路東王天廈商辦大樓](https://i.imgur.com/Ez5Nsl9b.png "[社區] 台南東區_東門路東王天廈商辦大樓")
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」![Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」](https://i.imgur.com/uJSFSV5b.jpeg "Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」")
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Re: [閒聊] 整個社區都是投資客會發生什麼事？
[閒聊] 為什麼新竹三上時上要刪文![[閒聊] 為什麼新竹三上時上要刪文](https://i.imgur.com/MksDHRBb.jpeg "[閒聊] 為什麼新竹三上時上要刪文")