[請益] 理財型房貸買房出租的風險？
各位房版前輩好，這三年在房版天天爬文看功課，也吸收了不少知識。小弟台中人，目前台北工作，年薪約130。
有幸在2020年買下北屯11期的新屋當退休宅，目前讓家人住（有幫忙出房貸），如今房價跳漲，為了延長寬限期，我選擇轉貸，房價增值的關係，銀行另外再給我800萬的隨借隨還理財型房貸。
目前運用的方式如下：
挪出350萬改建長輩位於台北市西區捷運站的透天老宅（長輩不給賣），改建成三間一房一廳一衛一陽台的大套房，目前估算一間月租樂觀可達18000，每年可帶來約60萬元的租金收入。預計下半年完工出租。
出租後使用一半租金償還理財型房貸，一半租金存下來。
而另外剩下約450萬元的資金，原本想說不敢太冒險先不用，但最近又覺得不用白不用，考量再買下崇德文心站附近一房一廳含車約800萬的住宅出租。
若是使用理財型貸款付頭期二成，掛家人名字申貸約可再貸八成。以目前行情一房一廳含車約20000元租金左右，三年寬限期內，扣掉利息，每月可再增加約8000元收入。
到了寬限期後加上稅費、仲介費，以成本價賣出，只賺這幾年出租期間的租金，請問各位前輩，這樣的操作思維是否有什麼問題或是具有風險的地方嗎？
或是我該先等台北的改套出租順利後再開始佈局？
很少在房版發文，若是問題太笨，還請多多包涵，謝謝。
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理財型房貸不能直接買房 請先去市場上過個水
會先轉移到伴侶戶頭，或是先放0050，請問這樣操作是否有問題？ 02/01 19:07
賺爛啦 說房價漲紙上富貴的 出來讓人笑一下
這個連寬限期都還沒過 房子就漲就賺超過1000了
過水是否要半年以上？
這做法真的很強，資產累積到了，之後就永動機了
你先買個台積電 看看會不會上600 嘻嘻
350萬@@
你有考慮過這間直接租出去跟隔套的價差嗎?
這間透天是三層樓，改成一層一戶而已。因為房屋太老舊加上管線破損和漏水，已經無法 住人，勢必得大整修。 02/01 19:18
隔套54000, 我估計直接出租可能三萬?
差價兩萬四要150個月回收喔
450直接買三間不是更爽
你要做整理或隔間的時候 該考慮的是價差多久回收
而不是用總租金
350萬三間真的超貴的....
這命題我也好奇
理財型房貸的問題就是到期如果銀行不續約 你能不能還掉
這不是不可能
理財型是幾年一簽，唯一風險是下次你條件簽不過
我去...你真會買，800萬價差是故意多放一點給你嗎
不過只要房價還是往上，你工作條件沒變
通常都不會不給簽，大不了整筆轉貸
到期不續約 轉貸成一般房貸應該就好
理論上不難找替代資金 但還是得考慮這個風險
醒，這的確是得考慮的風險。看來不能一次全用掉。 02/01 19:28
哦哦哦，透天喔，難怪有這麼多
目前爛頭寸情況應該不會簽不到 請問簽不到
02/01 19:31
爛頭寸縮減時房價大概又大漲呢
增貸八百還有人頭真爽
所以兩年前有買房的都嘛可以躺平了，整天中位數啥
看有沒有外國籍，沒外國籍以房養房思路是對的不過那個
裝修費再請人估估看吧
空空：沒賣沒cashout不算賺XD
沒賣都是紙上富貴XDDD 你問問看樓主是不是
直接多800萬 魯空一年存20萬要存40年 悲哀
還在那邊均薪買房 買個屁 去好事多買工具小屋放公園啦
賺爛了 就是有版上這些房蟲 空空才會整天生氣
躺著賺800 真的賺爛了
紙上富貴而已 沒變現都假的 哈哈哈 幫空空說完了
抓這麼緊 到時候會有不續簽風吧 而且要怎麼轉貸成一般房貸?
抓這麼緊 會有不續簽風險吧 而且要怎麼轉貸成一般房貸?
自從存房子到一個量之後就發現房子自己會繁殖
空空：你PR多少？
不續約就是要還錢了 這樣理財型房貸要怎麼轉成一般房貸??
轉去其他銀行阿 這麼簡單
直接轉就可以嗎 還是有什麼條件 ??? 不好意思問的很笨
對啊 就問其他間銀行重新估價轉貸阿 條件重新談
不用啥條件阿 基本房子價值沒啥變化的話 就是能貸到那
麼多錢
你的考慮沒甚麼大的問題，就是空租的問題和寬限期後是否
自身的資金嘎的過來，如果都沒問題就OK
不建議像樓上推文那樣把無限寬限期視為理所當然，風險高
2020~2021這幾信用管制寬限期就有被針對，嘎不過來很危險
2020~2022
不直接出租有可能是屋況爛 租不出去
太差，需要大整理，也想用好一點吸引好房客。 02/01 20:44
也有可能只能租低價 會租到爛人 連租金都收不回來
另外透天地應該最少17坪吧 沒考慮格多間一點?
如果透天室內單層有超過11坪，直接隔成三間2房1廳1衛，
租金可以破2萬
350萬理財型年利息8萬，就算改成一般房貸本利攤月繳也才
1萬8，年繳21萬6，其中還只有7萬是利息，建議改下去
太衝了
台中那間800萬租金2萬太低，要嘛找700內的不然就是提高
02/01 21:03
※ 編輯: imtheone (111.83.118.137 臺灣), 02/01/2023 21:37:18可以 但一步步來比較穩 不然就是你本業超穩可以承擔
風險
可以買股票過水 但過水需要時間 你要提早準備 轉幾
個戶頭也是可以
理財型房貸不能買房
台中那間不算純出租間，應該定義為增值件才對
謝謝 感謝 hellogym回答 長知識了
11期就是威
疑 我大Franck 哥呢 我在等他的出租風險論
強～
找我?要打清楚啊，昨天放假沒上來
純租人賺房租?蠢蛋一枚。等房價漲+租人才是正解
三層透天我會改成一層兩間，前後各一間，前後都有採光
套房主要客群是"個人"，做太大對個人負擔大又用不到
老透天做的再豪華也很難吸引到頂端的客群，倒不如鎖定收
入中上的年輕人，一層隔兩間，一間開12000~15000，月收
八萬。比你一層一間租小家庭來的划算
你這種才叫"包租公"房子是自己的，收的房租全進口袋，爽
喔喔 抱歉打錯你名字了
哈哈哈
買崇德二手屋出租你一買一賣就吃掉5% 服務費了 共40萬
等於吃掉你50個月的現金流
還有所得稅的問題 就算掛家人名字 如果有扶養
也會算到扶養人身上
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[請益] 無限寬限期方式之前在寬限期系列的推文有看到一種方式 假設房價1千萬貸8成， 可以拆成2種額度，A:750萬和B:50萬 A部分就一般的繳本金利息， B部分可以只繳利息，10
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[請益] 房貸選擇目前兩家銀行房貸條件 A銀行 8.5成40年 利率1.84無寬限期 B銀行 1+7.5成 7.5成40年寬限3年 1成20年寬限2年 利率都是1.84 1跟7.5都是理財型房 貸 原本想選擇A但看到c大的寬限期理論7
Re: [請益] 第二間房約 : 750萬（室內20）含車位，權狀含車位約37坪，在鳳山國中捷運站出口，約500公尺左右 。 : 目前有想過，假若我跟女友，以及長輩家裡出錢，大約只要貸款一百萬就可以了，但我 看4
Re: [問卦] 年賺600萬要怎麼買上億的房子其實還好 如果能貸80%，比較困難就是想辦法籌頭期2000萬 但年收600不要去過奓華生活，存個4年應該就有了 貸款8000萬直接開三年寬限期，每年利息約100初萬應該算好負擔 三年快到的時候找下一家往來銀行接轉貸，只要房市持續多頭應該不難4
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