Re: [請益] 關於預售屋貸差

各位好，打給賀，借標題也來詢問一下各位意見:

1.小弟背景35Y未婚，目前無結婚打算，座標台南，年薪約90W，上市公司員工，文組有104年會計師資格，非科技業，穩定每年加薪2~3%，有1台國產神A，所以還有一台車要養，信貸餘額50W。

2.目前有1間高雄前金2房帶1機械車位，屋齡2年，2019底購入，目前按實登計算市價約1,050萬，較當初購買價漲幅400萬左右，另有1間小3房無車位在台南安南區，2020年底購入，目前自住，屋齡1年，按同格局往下2個樓層計算實登漲幅約305萬左右。

3.第2點高雄前金2房車出租中，租金可以打平所有房貸、管理費等一些費用，穩定出租中，此出租可以每年增加27W左右被動收入，另有股票市值約30W，股利每年約2W左右。

4.因工作調派因素，近期購入仁德預售大樓三房平車，購入價1050萬，按目前規定預計貸7成735萬，2027年中交屋，屆時交屋半年前會出售掉安南區無車位小3房給二等親兄弟姊妹投資收租，預計會賣比市價便宜1成，並使用重購退稅(會被先課35%稅)，把這間貸款清掉，清完後手頭會多約170萬左右現金。

5.會賣給兄弟姊妹係因家電都還很新，屋況也維持的很好，在北外環沿線，附近會有匝道，賣給外人可惜，對面10公尺處有承租車位，也很方便。

6.第4點新購入的仁德三房平車，目前已繳交約100W工程款，其中50W工程款是以賣股而來，當初買股是借信貸買的，故會有到時交代金流時，可能會被質疑信貸投入頭期款問題(但有短暫過水股市)。

7.因近期看PTT文章大家有提到央行未來可能會有第二間房信用管制問題，從7成降到6成，雖說差額1成也是拿得出來，只是會想多留點現金在身邊投資存股。

故有以下問題想要詢問大家:

Q1:賣房給二等親適用重購退稅嗎?目前看法令是沒有規定，但怕這種人為認定，會變成到時被刁難的理由。

Q2:屆時會用賣房的錢來清掉信貸，那是不是就不會有信貸投入頭期款的問題，因為是先用信貸付頭款，再用賣房的錢清信貸，等於用賣房的錢付頭款。

Q3:目前安南區的房子確實是自住，有水電證明，自住事實認定是沒問題，2027年仁德三房車交屋時，高雄前金房貸款餘額會約剩456W，想請問若到時僅能貸6成，是否可用此間增貸，把因管制少的一成再補回來?這樣是否有增貸投入頭款問題?

Q4:承第3點，若可用增貸補那1成，那當時貸款金額會是高雄前金房餘額456W+仁德房貸630W+增貸1成105W，共1191W，是否可將高雄房貸做整合，共貸1筆1300W出來嗎?算出來收支比是絕對沒問題，多出來的錢也是預計投資存股。

小弟會買仁德房是真的因為工作調派，不然也不想這麼麻煩搬來搬去，再麻煩各位大大解惑，有問題小弟隨時補充，謝謝大家。

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