Re: [請益] 不能透過不同房仲去探同一個房源嗎?

※ 引述《daleyao (相片的靈魂)》之銘言：
: 自己關注一棟社區大樓很久
: 先後有不同家房仲帶看過不同層
: 然後近期有一間釋出
: 之前帶看的有3家房仲知道我很關注這社區
: 所以不約而同發給我
: 我找了其中1個帶看
: 也告知帶看房仲我想要的價格
: 房仲問了之後
: 回報屋主希望再出更高
: 但我是出在實價登錄行情之上的
: 希望核實更多訊息
: 所以私下口頭問其他間房仲
: 告知自己心中想出的價格
: 看他們要不要接
: 他們也說要問屋主意願
: 但重點是我迄今為止都還沒下斡旋
: 包含第一家也沒下
: 然後才過不久
: 就間接收到其中一個消息
: (某房仲私訊抱怨 轉傳過程傳到我這裡)
: 有一個買家
: 找不同房仲對同一物件出價出了N次
: 導致屋主心態被拉高
: 價格很難談
: 然後那一帶的房仲都知道消息了
: 私下把我講得很難聽 (看描述明顯是說我)
: 說這個客人忠誠度不高
: 要大家不要再接他的案件
: 問以下問題：
: 1.買方在還沒出斡旋的狀況下
: 不能透過不同房仲去口頭探同一個房源嗎?
: (如果不這麼做 如何核實第一個講的是真還是假?)

可以.

口頭試探很正常,並且一大多人都在這樣幹,尤其自住戶.

不過你口頭說說,仲介也口頭跟你講講...XD

投資客則是.

例如五個廣告都開1800,但你只想下1500.

那就是拿斡旋給A,收不收?不收找B收不收.

如果五個都不收,那就再看看可能放棄.

如果有人收了,就讓他去闖.

: 2.不同公司的房仲
: 真的會私下討論同一房源各自收到的出價
: 發現是同一個人找多家問
: 就集體封殺他嗎?

仲介要搞一大堆房子.

除非你的物件是高價物件,豪宅,店面等等,傭金很高.

不然一般物件,仲介沒空在一個物件上面花太多心思.

所以通常就是,拿到斡旋,去詢問開發有沒有辦法談.

開發說沒辦法談,目前斡旋最高下過多少..

那他就過來希望你加價.你不加價就退你斡旋.

其他的他沒空理.

: 3.我這麼做是不是真的觸犯了什麼禁忌?
: (還是其實一般人這樣做很正常 是自己太在意流言)
: 感謝各位前輩的回答!

口頭出價沒啥禁忌.

反正大家都嘴巴上講講.

下斡旋則是.

你東下一個西下一個又是同樣價格的話.

那開發就知道有一組準買想要買..XD

因為無論行銷有多少仲介跟你接觸.

最後都會傳到開發那邊.

因為行銷面對你,開發面對屋主....

當然如果是一般約,那就是有一堆開發.

這樣自然開發可能也搞不清楚狀況.

但是這樣會變成,屋主會接到一堆人出價下斡旋的消息.

他會不會有錯覺很多人想買市場很熱,我就不清楚了..XD

當然都是同樣的出價,他可能也知道是同一組買家.

"有一個人很愛她的房子,很想買"!!!!!

然後講一下實務狀況.

實務狀況下最好就是.

如果他是專約,你直接找到接專約的開發.

直接跟她下斡旋,讓他全泡.

因為所有的斡旋都會跑到他那邊.

他等同半個屋主的代表....他說這個價格可以接才可以接..顆顆.

當然如果他有意自己全泡把別人的斡旋做掉,那就看它們店長怎麼想,允不允許等等.
(這無法判斷,每間店不一樣,每個店長又不一樣....)

而你如果找到專約的開發直接跟他下,他會全泡.

那...你出的價格只要有一丁點可能,他就會幫你去試.

甚至他可能會退一點傭來促成..畢竟他全泡.

可行的退庸是...他專約,所以1/2的傭金一定是他方拿走(他在跟店拆).

但是行銷方面的1/2傭金就不一定是他的,尤其熱門物件有極大機率是別人成交走.

然後1/2傭金當中,通常拉非table的,業務是在拿一半.

so...他退傭通常你可以抓1/4~1/3之間是有機會....

除非他們店有吃死一定傭金多少才要成交的內規.
(這牽扯到每個體系不一樣...不是品牌喔,是體系...也就是出資的股東/財團??!
例如今天我剛成交的是凱璿體系,目前台灣有32家店喔...它們老闆娘跑來幫忙談價格.
凱璿體系下面,永慶,住商,台慶,永義品牌都有....
但是他自己凱璿體系也有一些內規...那是它們老闆自己定的,無關乎品牌)

至於你要殺傭金殺到低於1/2...

那他不會讓你成...因為他的專約,他只要躺著,人家成交,他那邊就拿1/2.

他自己全泡還讓你殺更低幹嘛你說是吧.

但是當然,最後成交價還是屋主決定的.

當然啦,仲介覺得有機會,自然就會做一套狀況去讓屋主願意賣.

而成不成最後還是看屋主怎樣想.

但是當然,如果你對專約的下過例如你下1500沒辦法成.

那就是沒辦法成,要嘛你加價,要嘛你換一間.

不能就不能,你幻想也沒用.

而如果是一般約就比較複雜.

一般約一樣有開發.

但是開發會很多個.

這時候可能會牽扯到競爭問題.因為開發很多,所以其他人成交他們都是一毛都拿不到.

所以通常仲介如果覺得可以衝看看,就會收過來衝.

這時候屋主要面對的仲介就很多很多.

折傭方面就很難講,雖然表面上有競爭,某些店可能為了搶業績,願意開發和行銷都折傭.

但也可能一般約反而不折傭....因為傭金如果沒很多的話,再折下去沒意思.

外加會讓它們"店的口碑"傳出去是"可以殺傭金".
(因為開發太多人,所以成交後其他仲介都會看成交價+問屋主成交細節)
(不像專約,開發只有一個人,其他仲介都只能問他,他只要掰的出故事唬弄他人就好)

so....這種情況每間店的狀況又差更大,並且並不會比專約全泡好殺到傭金.

而如果你東下一個斡旋西下一個斡旋.

仲介彼此間可能不知道你做了這件事情.

但是屋主會知道.

會有不同的開發去跟他談價格.

然後然後...你要記得.

你下1500,仲介不一定直接跟屋主說有人下1500,有可能會從1300開始講故事.

當然也可能有老實仲介,他收多少講多少,然後竟W旋單給屋主看.

所以如果你東下一間西下一間,屋主那邊會拿到很混亂的資訊.

有可能會有1300 1350 1400 1450 1500的"買家出價回報"

當然身為一個賣家,他只會從最高價的開始聽.

但是是否他會覺得"喔.市場好熱啊,那我價格是不是應該堅持高一點"

恩....

恩...就算他只聽到1500 1500 1500這樣下斡旋好了.

那他也可能想"有一個人超愛我的房子,那我是不是應該把價格拉高一點,反正他那麼愛"

so...

最後情況就是.

如果你口頭問問.

那開心就好....反正仲介也口頭隨便說說.

例如開價1800你說1500有沒有機會,仲介跟你說有人出1600沒有成.

但實際上你下斡旋1500,他可能收去談然後1530成交....呵呵.

你口頭說說,他當然也跟你口頭講講.

就像仲介跟我們投資客回報價格,口頭說有人出1500要不要談看看.

我也跟他說,我堅持1700,之前有別間店出過1600我沒答應.

不然你拿到他的斡旋請他到店裡談.

到店裡1550成交!!!!

幹,你以為隨便說說的只有仲介....我們屋主都是善良人士...第一天出社會??哈哈...

因為你口頭出,仲介說可行,到時候你往下出價他怎麼辦.

同樣的我們屋主.

如果1500你仲介口頭詢問我答應,之後收1350的斡旋來跟我從1500往下談??

這老招了...仲介假買不就在幹這件事情,先出一個低價來探底.
(明天又要幫其他仲介當假買...呵呵)

探到底之後在從底往下談....你屋主答應過的底,就是拿給人家往下破的阿...

所以老鳥屋主也都嘛,你隨便說我也隨便講,你拿斡旋都不一定算數.

到店裡見面談再說!!!!

當然....進階的仲介還會有見面談的假買....XD

連見面談都是假的...來破你屋主的底.

因此不建議你口頭詢價.

因為你不是老狐狸,你沒經驗.你也不懂狀況和交易結構.

你更不是投資客對物件沒有愛這間不行我立刻打電話下別間.預備物件一堆排在後面.

因此買物件還是建議.

你直接下斡旋.

如果是專約,通常廣告都是同一間店或是同一個體系.

你下一次就夠了,成就成不成就不成,除非你有辦法找到專約的專員,但你應該沒啥辦法.

下斡旋,仲介不收你就是要嘛加價要嘛放棄.

仲介收了去談談不成,那一樣要嘛加價要嘛放棄.

當然最好是下斡旋後無論怎樣把屋主約到小房間去,直接定生死.

而如果是一般約的話.

你下斡旋,仲介不收...

你確實可以換一家在下斡旋.

你甚至可以下斡旋下一輪...都沒人收再說.

因為通常只有仲介收了斡旋,屋主那邊才會拿到比較確實的談價資訊.

而如果你下斡旋沒談成.

你說同樣價格換一間仲介再下...

你可以這樣做,只是你要賭仲介自己砍傭金來促成....機率其實剩很小.

並且你要承擔屋主錯覺房市很熱,或是屋主知道有人非他房子不買而拿俏的風險.

當然有一點點稀有機會讓你換一間下斡旋然後談成...

so...這樣就是你去賭,要嘛成,要嘛吃後遺症....看你是不是個賭徒很愛賭...
(投資客有可能賭,因為賭錯了大不了放棄這間...你自住賭不賭就看你自己)

因此....談價格第一步就是下斡旋就對了.

除非這間你又沒要買...顆顆.

當然啦投資客有可能沒下斡旋口頭出價談一下.

那主要是例如他要買一間1000萬的房子,然後有20棟狩獵範圍的物件.

因此他會把這20間都快速看過一輪,並且口頭試探一輪.

之後排順序 1 2 3~20名.

之後才從1號開始下斡旋.

反正投資客只想要買到CP值最高的那間,是哪間他無所謂!!!!

所以投資客很有可能會看一看然後口頭出價...

你不是投資客,你買自住也不是這種買法,這種型態不適用於你.

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其實. 仲介的話術,很多是"因應"買賣雙方的內心小劇場. 反而你看仲介對投資客的話術就會大幅減少. 因為通常老鳥投資客都會把交易簡單化. 所以你今天要買房子. 交易簡單化反而是你最好的選擇. 你輕鬆仲介輕鬆屋主也輕鬆. 然後交易中間會很乾淨. 交易越直接越乾淨,有心人在中間施力的空間就會越小. 當然也不是說你不能耍一大堆小技巧. 但是你要想. 仲介是專業的業務,除非智商有點低落的菜鳥之外. 只要打滾個幾年,店裡會教,學長會教,自己也會磨練. 所以他們的技巧通常是很全方位的. 也就是所謂沒啥明顯破綻... 大不了你不買或不賣,但你很難撈到更多便宜. 你要在這種全方位的業務技巧面前,還想耍心機撈便宜. 那你要嘛就是極度不要臉...用一些很不要臉的手段去凹. 然後買賣的另一邊+仲介願意吞那個虧. (他們要是不吞,你們後面就會搞得很麻煩很麻煩 前不久我就差點翻桌,不然上法院談,你他媽一定輸.... 後來是對方退了.... 事發原因就是,開發的仲介太白癡,讓對方予取予求...並且超級菜鳥只會當傳聲筒 而對方是玩土地開發的,有老一代土開的那種下三濫風格,開發仲介根本被拿捏得死死) 要嘛就是,你不但有出神入化的技巧,外加你要做很多很多功課和準備. 但這不是一般人辦的到的... 除非你幹了十幾年相關行業... 並且有很多人脈可以用... 所以我會建議的通常都是適用於大眾最簡單又安全的辦法. 直球對決...一翻兩瞪眼,大家都不用裝不用演戲.. 你這樣做,仲介也單純簡單. (而且仲介省下大量的盧來爐去的時間和心力,外加在買賣上面的效率會大幅提升) 仲介只想成交...他又不想哄抬價格或是打壓價格.. (對買家拉抬價格對賣家壓低價格,其實它們打壓和拉抬兩邊都在做...而不是只拉抬價格) 因此我不認為這會讓仲介不開心.XD 除非那個仲介想要靠技巧在買賣上多撈甚麼非直接並且合法的利益. 那這種人死好...