[心得] 預售換約的迷思
剛看到一篇好甜甜的重劃區新房
但有一個很大的迷思出現
“我買便宜 賣得比市場便宜就好了吧”
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
要建構在
1:市場多頭
2:產品稀有
3:自備尚未擴大
這三個要素
上面的圖顯示很清楚
一間1000萬的房子
訂簽開8% 工程款12%
要換約獲利就是紅色那一段
多頭的時候只要產品特別
比方2021年的時候
就有聽說江北國美面河岸
有買方貼600多萬
央北國美也是有人排隊
但如果市場不是多頭
產品也不是很特別
自備款又被拉大
就會有一個很麻煩的問題
就是自備太多啦
https://i.imgur.com/jAp61lv.jpeg
以一個1000萬漲到1500的商品
這兩三年稀鬆平常
但買方如果要吃下來
除了自備一次要拉到700外
貸款金額也跟1500的八成沒毛線關係
因為換約=更名=合約金額不變
拿了700買了1500萬的房子
貸款就算貸到滿8成
還是從1000萬的八成開始算
如果市場非多頭 產品一般般
價差又擴很大的狀況下
消費者用一樣比例的頭期款
可以買到總價高很多的房子
為什麼說是迷思
就是很多人算價格算得很開心
整天算隔壁案子開了漲了
自己買多少 價差多少
整個晚上咯咯咯笑到睡不著
結果沒發現到換約的錢是要額外算
算到後面下一手出不到
就只好down價格
結果太慢行動 工程款不斷堆疊
利潤down的速度沒有工程款加得快
第二個迷思
就是真的運氣好換出去
45%房地合一也是妥妥的跑不掉
獲利拆一半 還要扣仲介費
以前成本可以扣很多
現在真的就少很多
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
所以如果要換約
最好的時刻
就是現場該房型已經賣完
但接待中心還在賣
樣品屋還在 現場價格又拉上來
買方到現場看沒了 結果你有在賣
如果簽約沒多久工程款也沒繳多久
代表價差還不太大
基本上只要不貪心都很好跑
至於已經蓋到快上樑
工程款20%快繳完了
我是比較建議交屋後再賣啦
這樣下一手自備才拉得上來
補充一點
這波換約的量如果被逼出來
但沒有成交
就代表2021-2022的產品雖然有賺
但自備太高
以前寬鬆時代還可以貸八成
現在要留現金補貸差
超高自備的換約產品就會陷入窘境了
大概是這樣
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[請益] 自己賣預售屋換約,可能嗎?想問版上有人是自己賣預售屋換約的嗎? 預售屋不用看屋 圖面也都有 是知名建商 如果直接網路上講好價錢 約去現場換 可能遇到什麼問題嗎? 該如何確保對方不反悔?(事前簽個約不曉得有沒有用)19
[閒聊] 預售屋預售屋到底能不能買?? 其實看時局 房地產空轉多前後,跟本是暴利 也會被一堆人眼紅跟眼中釘 接這就會開始變箭靶16
Re: [請益] 斡旋成立後 買方後悔不想買買賣雙方價格合意之後,大部分作法應該還是會約雙方請代書簽買賣契約 簽買賣契約也是要押款項,通常是價款10%的本票,然後才約建商換約 若你的賣方已經簽收斡旋單,代表同意價格,直接另簽本票款項轉訂金,效力也是相同 任一方毀約,民事上就是訂金全賠,花時間跑法院,最後可能也只少賠一些些些 至於服務費,就自己跟仲介談,這條跑民事,結果不可能0,但金額一定會降9
[請益] 預售換約問題請益本人房市菜鳥 最近看到一個蠻喜歡的案子,不過已經完銷了,大概明年交屋 後來看到有仲介專約在賣預售屋,聽房仲說屋主好像去買了附近另一個建案 後來得知前屋主入手成本1100W,賣價1300W 房仲跟我說價差為200W10
[閒聊] 實價2.0上路後的實質影響如同版上各位知道的 預售屋的換約一直以來都屬於半黑箱狀態 也就是買方(換約)再真正進到換約程序前 是沒辦法得知賣方當時與建商談到的價位 自然的 就會有一種簽約+動工款+工程款(依進度付款)金額約1~2百萬10
Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利?買家要注意什麼用一個比較實務上的例子舉例 假設屋主原價買1500萬 自備兩成 持有兩年接近三年(35%房地合一稅) 現在接近交屋款項兩成已經支付完畢所以繳納300萬 現在行情價格為1800萬 1800萬組成為9
[請益] 期限前無法換約是預售屋投資者的壓力嗎?一個預售屋投資者 在換約期限前 只需負擔定期的工程款 換約費用是房屋總價的千分之一 很低廉 (1500萬的房子 換約費只要15000元) 但如果在期限前換約不出去7
Re: [請益] 向仲介買預售屋疑問看到底下推文發現很多人搞不清楚狀況… 仲介已經談好總價1100,請問你有追問過後續的付款情況嗎?如果你有問清楚付款問題大概 就知道情況。 首先為了保障實價登錄記得去簽署預售屋讓渡協議書,這是之後你更改實價登錄的方法,沒 有這張才是玩檯面下的。2
Re: [請益] 要怎麼樣避免買到淡水海洋都心2.0海洋都心算是時代眼淚 當年不止他幾乎當時預售全死 賣在高檔原物料便宜工資便宜,蓋的成本非常便宜 一旦景氣差建商就會反手殺你 外加當時某些案子銷售手法
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