Re: [閒聊] 今天真的看到賣不出去加價賣

加價賣有兩種.

一種是一般人的加價賣.

一種是投資客的加價賣.

一般人加價賣通常在於奇模子問題,或是他有甚麼計畫目標變化.

在這個房貸違約率0.05%的年代,絕大多數賣家都不急.

不急的話,例如"啊我附近有人50坪成交了2000萬,我這間52坪賣個2050萬不過份阿"

然後開2300底價2100...

之後仲介反饋又做了動作"阿現在行情不好啊""阿人家都只出1700拉"

然後賣家越來越不爽,幹,明明附近就有人賣2000萬.

因此一段時候他更不爽了.

然後開2500底價2300....結束下一回合.

在一種就是.

他要用錢,但是不急的型態.

例如他要換屋,他看了一些房子,大概價格都在2500萬的.

他覺得他的房子賣掉2050再貼一點就可以換.
(我們先不要考慮交易成本,不然舉個例要算一堆數字很蠢)

然後..

然後靠邀,他發現他突然心態改變,他要買2800的.

阿...阿錢有點不夠怎麼辦?

那只好本來開2300底價2100的,就改成開2500底價2300.

阿你說不就更賣不掉.

阿賣不掉他就不換阿....他又不急.
(上面這個,我媽常常幹這種事情,哈哈....)

3.通常發生在大物件.

大店面,開5500萬底價5100萬.

出現了一個買家很喜歡,到處打聽,到處找仲介探,又想跳過仲介來找賣家.

但問題是賣家跟他接觸後,發現極度討厭這個人,無論是磁場不合,還是對方太貪,還是怎樣.

所以不爽賣他....

可是那個買家到處煩仲介,仲介又會煩賣家.

所以賣家就直接開價拉8800,底價8500....

目的就是叫這個買家快滾蛋,去買別的東西,不要煩他.

直到這個買家消失了,他才把價格又從8800降回5500...

不過..這是一般物件市場不會看到的狀況....

幹嘛,沒看過交易也要考慮奇模子的喔...你真不懂台灣人...哈哈.

另外就是投資客的加價賣.

通常在上漲的時候.

1.他本來開1000底價950...

但是發現有新話題例如台積電來了.

立刻改開1300底價1200.

或是他看新屋狂漲,所以他的5年屋就開1300底價1200.

2.例如開1000底價950.

然後知道有兩三組買家在磨價格.

然後又是價格上升期,物件又有一定的不可取代性(無論是最便宜,或是地點特殊或是OOXX)

但是價格一直都是差一些,例如出價一直都在850 880...

這時候投資客就把開價調到1100..底價調到1000.

跟仲介講"有一組920的我不爽讓他成,反正我不急,現在在漲我拉高慢慢賣就好"

然後兩三組買家就會有人急了,出950...

投資客"成交!!"

喔,以上這招我有用過幾次...XD
(又不是只有仲介會做動作....你當我們投資客是活佛只會普渡眾生喔??我們是商人好嗎)

以上是比較常見賣不掉加價賣的狀況.

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對喔補一個炒做的. 以前講過區域炒作怎麼炒吧m不知道的自己翻文章. 因此,他拿來釣價格的物件,一值往上拉價很正常. 反正高價掩護低價出貨. 他社區吃8間. 兩間釣價格,開1000底價900,其他的一次釋出1~2間,開900底價850. 發現局面可以炒,所以他就把兩間開1000賣不掉的往上拉1100底價1000. 其他的新釋出就改開1000底價950. 整個一起往上拉... 這就... 這就炒作....不用解釋,他就是炒作行情的基本手法而已.

市場是這樣. 一般人的操作可能會沒有實質意義,單純奇模子或是他自己要怎樣或是他需要怎樣. 但是投資人,除了菜籃族和菜鳥動作再投資內心是自住戶的那種... 真的投資人,做任何一件事情,都是有邏輯上的意義的. (因此破案,對於越專業的人越好破,因為他們很邏輯... 你逆向工程就可以推導出他們的目的. 但是一般人...他如果是神經病,你怎樣推論他的行為??)

仲介只是交易員. 炒高主力是建商,其次是投資客.

更大的差異是. 自住只想他自己想怎樣...XD

其實之前我換屋的備案之一. 那個屋主就有拉價. 因為市場缺貨,造成所有買家就只有幾間可以選. 因此他的掛賣物件看屋率太高. 屋主就拉價. and..還好我沒淪落到要去買備案....XD 搶到市場最後一間.

豪宅這種東西大多數都是"收藏品" 實際的需求遠遠低於供給. 以前則是收藏品+投資炒作品. 而目前因為槓桿太爛,所以投資效應太差(你不如買一堆中小坪數) 所以現在剩下收藏品的價值. 但問題是,有錢人收藏品那麼多東西都可以收. 他為啥要收豪宅?? 而就算要收,他嘛收台北市的,幹嘛收其他縣市的. 因此,豪宅市場會繼續低迷. 除非你有辦法把他的收藏品價值提升,或是投資炒作商品價值拉回來. 而且,大樓還會跟透天別墅(包含豪華農舍)競爭. 你是想要收一間高樓層景觀大樓,還是收一間占地3分的花園別墅? 除了台北以外,其他縣市可是都生的出別墅或是豪華農舍的. 再加上,台灣的中小企業式微. 豪宅的商業使用價值也大幅下降. 豪宅還有當招待所,或是喬事情,之類的作用. 也就是中小企業越多,那這些商業需求也越高. 但現在都大財團化. 也就是大財團會有需求.可是你一間大財團能有幾棟的需求? 兩間五間? 並且他們一定買最貴的,並且財團主要社交都在台北,所以都在買台北. 阿你相對以前中小企業滿地的時候. 中小企業平均買一間就好,買的也是在地的,也不會買最貴就買比較低價的. 那你說,以戶數來講,是差多少?...中小企業一人一間,那下去就是成千上萬間. 不過目前局面就是中小企業越來越少,大企業越來越大. 那豪宅在商業上需求的"量"自然越來越低. 因此在商業價值上m除非你可以創造新的商業價值給這個市場. 不然商業價值的需求也是一路萎縮. 當然啦,豪宅也有分. 例如豪宅線門檻4000萬好了,你現在在非雙北,大概坪數剩下80坪.中古屋大概100坪. 而新的公設比又很重,室內可能才40坪左右. 這個坪數和條件很容易直接衝到剛性需求.或有點錢的人的需求. (例如住爺爺+奶奶+三個小孩各有家庭這種塞一堆人的) 所以貼著豪宅線的物件近期增值性會比以前好上一些. 主要就是因為,房價上去了,推升需求的門檻也上去了. 當然,因為過豪宅線,槓桿就被壓制,因此投資效應還是很爛. 因此市場變成,使用需求上升,但是投資需求還是很低迷... 所以他等同之前崩潰到谷底之後,開始因為使用需求上升而有一點點復甦. 但是你要期待他的動能回復正常,那是不可能的事情...顆顆. 因為投資需求還是很低迷... 而投資需求,才會衝擊到漲幅的強勢... 當然在價格上面還有一個推升力道就是. 你80坪4000萬好了,而70坪3500萬. 那70坪漲到3900萬,難不成你80坪還在4100萬? 因此實際行情還是會被推升. 只是例如3500萬的東西漲30%,你4000萬的東西可能漲15%. 漲幅會被壓縮. 另外... 過豪宅線的東西交易時間都會比線下的東西久很多. so....基本上豪宅線上的東西還是非常不利於投資. 因此.. 你要嘛有需求買來用. 要嘛錢太多買來擺顯..