Re: [請益] 貸款難貸會一直持續吧？

※ 引述《bustinjieber (賈小斯汀)》之銘言：
: ※ 引述《g5601 (ker)》之銘言
: : 現在狀況是什麼回事？
: : 難貸代表一些人頭期款被建商吃掉？
: : 硬要貸就2.5％以上？
: : 怎麼看都是後面會崩
: : 我也是多多
: : 有多多出來信心喊話嗎？
: 崩不崩盤跟72-2沒有關係，
: 最重要的還是政府的態度、
: 還有整體經濟的發展狀況，
: 隨時保持敏捷。
: 以下文長，先給結論，
: 除非你覺得未來經濟不好，
: 不然自住需求還是可以買，
: 現在到明年初可以挑物件，
: 貸款條件差一點也沒關係，
: 要買預售也行，資金備好；
: 投資的話要挑地區跟物件，
: 最快2025下半年之後要小心，
: 要撿鑽石的自備款準備多一點，
: 大約等到2027之後應該會寬鬆。
: 72-2
: 商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額
: 企業的建築放款我不會講太多，
: 因為建商可以隨時滾動式調整，
: 純討論目前已知的狀況跟預測。
: 不想看數字可以直接往下拉，
: 無聊隨便算一下，僅供參考。
: 開工年份 總樓地板面積
: 2019 27,843,010
: 2020 32,403,233
: 2021 30,499,556
: 2022 35,440,102
: 2023 32,568,032
: 2024 Jun. 15,059,359
: 2024 30,000,000 (est.)
: ------------------------------------------
: 住宅類 開工樓地板面積
: 開工年份 樓地板面積
: 2018 15,625,572
: 2019 17,232,440
: 2020 19,204,159
: 2021 18,790,635
: 2022 20,776,410
: 2023 17,694,542
: 2024 Jun. 7,166,737
: 2024 14,300,000 (est.)
: 國泰指數
: 2018Q1 77.8
: 2019Q1 85.07
: 2020Q1 89.17
: 2021Q1 95.17
: 2022Q1 121.05
: 2023Q1 130.98
: 2024Q1 139.09
: 住宅用樓地板面積＆國泰指數
: 以上兩者的各年份相乘可得出
: ＞預售屋交屋的貸款額的指數
: 2018當成基準值，並且簡化，
: 開工後到交屋平均抓4年，
: 後續統稱‘’預售貸款指數‘’。
: 預售貸款指數 預估交屋起始點
: 2018 1 2022Q1
: 2019 1.21 2023Q1
: 2020 1.41 2024Q1
: 2021 1.47 2025Q1
: 2022 2.07 2026Q1
: 2023 1.91 2027Q1
: 2024 1.64(est.) 2028Q1
: 預售貸款指數的交屋年份＆成長率
: 2025 YOY約 4%
: 2026 YOY約 40%
: 2027 YOY約 -7%
: 2028 YOY約 -14%
: *國泰指數我用Q1估，實際會有誤差
: 後續時間軸會需要人工修正
: e.g. 2021 應該不會只有1.47
: ------------------------------------------
: 再來看信義房價指數
: 2018Q1 103.34
: 2019Q1 105.52
: 2020Q1 108.34
: 2021Q1 120.05
: 2022Q1 136.94
: 2023Q1 143.83
: 2024Q1 158.90
: 總成長約53.8%
: 年化成長率約 7.44%
: 房市冷 約為 2-3%成長
: 房市溫 約為 5-7%成長
: 房市熱 約為 8-10%成長
: ------------------------------------------
: 接著來估算預售屋＆中古屋貸款額
: 2023年全年轉移 30.6萬間
: 2019年預售開工＞2023交屋 11.6萬戶
: 2023 中古屋轉移量約19萬
: 2023 中古屋房價中位數約900萬
: 2019 預售房價中位數約750萬
: (19萬×900萬)/(19萬×900萬+11.6萬×750萬)
: =66.2%
: ‘’貸款餘額貢獻度‘’百分比
: 66.67%約為中古屋轉移
: 33.33%約為預售屋交屋
: 以這個比例當作基準值
: ------------------------------------------
: 最後來看存款成長
: 2015 38.7兆
: 2023 58.5兆
: 年化成長率大約是 4.85%
: 經濟疲弱，預估年化成長2-3%
: 經濟偏好，預估年化成長4-5%
: 經濟較好，預估年化成長6-7%
: ------------------------------------------
: 首先看到2024年的開工量
: 雖然總樓地板的面積沒有少很多，
: 但是，住宅類的樓地板面積少很多，
: 所以我不覺得開工量會再少下去，

這個問題要牽扯到囤房稅2.0

新稅制是在上個月實施

目前看到的YT對這個稅制的期許很大

幾乎清一色的認為新稅制能有效壓制房價

但是似乎沒有看到有人講目前的餘屋量已經往回壓制

代表建商的手上餘屋不多

新稅制 + 餘屋不多狀況下

後面會在新開工多少

真的有待商榷

: 不然2029以後的新房子又不夠了，
: 所以下面討論的前提都會是
: ‘’住宅用企業建築放款‘’維持或成長。
: *以下情況不考慮政府的放寬or緊縮，
: 若有額外的變因要隨時調整看法。
: 2024年Q1
: 上半年進度，預估‘’全年轉移35萬棟‘’，
: 但是現在的水位已經快滿了，
: 下半年中古屋的轉移量動能會放緩；
: 但股市的動能反應到房市會延遲，
: 我認為年底前還有價漲的空間，
: 實際狀況要看股市未來幾個月走勢。
: 2025年Q1
: 預售貸款指數YOY成長4%，
: 預售的貸款餘額"暫時"不用擔心；
: ‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
: 存款餘額有持續補上4-5%的話，
: 中古屋‘’上半年‘’可維持一定的動能，
: 價格最少可再漲2-3%沒問題；
: 如果股市又繼續發飆的話，
: 那就會看到量縮但價漲5-7%左右，
: ‘’上半年‘’整體來說還算安全。
: ***最快可能2025年下半年開始再緊縮，
: （2021下半年預售實際已暴漲）
: 2026年Q1
: 預售貸款指數YOY成長40%，
: 33%×1.4 - 33%=13.3%
: 在持續維持高水位的情況下，
: 未來一年又多出13.3%的預售貸款餘額；
: 如果2026年的中古屋維持‘’價盤‘’，
: 中古屋轉移量還必須要減少到
: > 66.6%-13.3%=53.3%，
: > 53.3÷66.6=80%
: > 2025年中古轉移量的80%
: 就算存款餘額成長率有6-7%，
: 頂多也只有2025年的85-90%。
: ***2021下半年～2022整年的交屋期，
: 大約是2025下半年～2026全年，
: 這段時間市場會冷冷的。
: 2027年Q1
: 預售貸款指數YOY開始負成長，
: 加上‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
: 可預期最快2027下半年之後
: 中古轉移 vs 去年同期開始正成長，
: 預估漲幅沒想法，但應該會回溫。
: 2028年Q1
: 預售房貸指數YOY連續2年負成長，
: ‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
: 中古屋交易量也會隨著寬鬆貸款拉高，
: 同時跟著價量俱漲。
: 結論
: 2027以後的不確定性很大，看看就好。
: 2021下半年-2022這一波的交屋潮，
: 最快2025下半年開始會有反應，
: 然後可能維持一年左右的冷盤，
: 這是幾乎可以確定的事情，
: 除非...
: 1. 經濟高度成長
: 2. 建商不開住宅案
: 3. 政府開後門
: 以上要C3取2；
: 最後，我重覆說了3次
: ‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
: 重點還是回到台灣經濟的狀況，
: 經濟沒大問題的話，長期一定看好，
: 除非你看衰台灣未來的經濟發展，
: 不然還是那句話，自住可以買。
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