Re: [心得] 仔細想想全額貸是打房吧

這種操作的風險 2008 不是就演過一次了嗎

"貸款人提供風險越來越大的貸款選擇以及借款獎勵。在2005年，美國首次置業人士頭期款
的中位數為2％，這些買家中的43％沒有任何訂金。"

一旦沒有頭期這類的門檻
許多財務不夠完善的群體也能輕易進入房地產市場
接著將泡沫吹大吹滿 (這些群體的進場就等同於吹泡泡)
而這些群體的房貸債務可預期是 B 級債
接下來就是等泡沫破裂引發金融市場動盪

人家都說國民黨會搞經濟 原本是這種搞法嗎?
趁泡沫大賺一筆 再趁泡泡破了做空再割一筆?
※ 引述《junior020486 (軟蛋頭)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: : 一個政策第一件事情就是要防被惡意使用
: : 以前豪宅超貸被用爛有一點很嚴重
: : 甚至美國2008也類似被操作很大
: : 那就是我所謂“王又曾掏空法”
: : （這名詞我剛花十秒鐘包含打字時間創的，沒聽過查不到正常）
: : 王又曾要逃亡前，信用還沒破產
: : 幫女明星買房子兼出頭期款
: : 女明星有名，王又曾又擔保，王的銀行關係又好
: : 所以銀行很敢大方放貸
: : 然後找建商買豪宅
: : 建商要賣6000萬，做一億二
: : 貸款八成，所以貸款9600萬
: : 所以表面上王給女星2400萬頭期款買豪宅
: : 實際上交易結束王不但拿回2400萬，還多拿3600萬的現金
: : 所以結果是
: : 王拿走3600萬，建商無腦倒貨，女明星拿豪宅和背9600萬房貸
: : （那時候市場已經走入低迷，不動產界的都感覺到要崩盤了，能跑一間是一間）
: : 所以女明星很囂張的到處說王買豪宅送她
: : 之後王就消失，房價崩盤，女明星崩潰
: : 當然王又曾啊，陳由豪啊，他們離開台灣前有一堆掏空，不是只靠這個
: : 這只是他在不動產當中的其中一種掏空手段
: : 在以前，豪宅因為價格大，所以一般人很難搞王又曾掏空法
: : 因為你貸款根本過不了
: : 而低價位的大多價格無法浮動太大，所以很難有多少操作空間
: : （一般人不像豪宅買家那麼團結，AB約價格跟豪洨的寫
: : 有錢人很容易團結，全都是陌生人也會團結，這就是資本主義）
: : 當然中價位一千萬以上也有人搞
: : 但因為能做的價格有限，所以實際能掏的很少
: : 大多都是建商拿來出貨用，苦主大多8+9，八大
: : 這就是當年的狀況
: : 而美國就是因為次級房貸被惡性使用
: : 所以美國是從豪宅到爛屋都有人在玩這個
: : 還可以用法拍回購法
: : 例如你買100萬，崩盤崩到40萬
: : 你放給他法拍，再用40萬買回來
: : 你的房貸本來80萬，後面買回來貸款剩下32萬
: : 當然買回來還有一筆頭期款支出，也就是8萬
: : 這一圈下來，貸款縮水一半，擁有一樣的房子
: : 喔，這招我表姐用過，哈哈
: : 我表姐夫是上海人，家裡也有不動產經驗的
: : 玩規則麻，華人可沒有輸給猶太人好嗎
: : 因此回到青年免頭期款
: : 免頭期款其實還是有一定被濫用的風險
: : 做收入很難嗎？
: : （你隨便找個炒房老師，他就有一堆做收入的手段）
: : 沒看到三和大神，有人帳戶被別人拿去用，還是幾家公司負責人
: : 有心算無心很多手段的
: : 你免頭期，之後黑暗世界就會操控年輕人幫他掏錢
: : 甚至聯合建商，或他自己就是建商
: : （營造很多都黑底的）
: : 找少年耶來超貸，掏空，再把債務踢給少年耶去承擔
: : 而頭期款可以做很好的一個門檻
: : 也就是“被利用的人可以反將一軍”
: : 因為你名義上有一筆錢給少年耶她才有頭期款買
: : 那少年耶可以在過戶前夕退掉，拿了錢就跑
: : （你做投資如果用人頭你就知道
: : 如果人頭要搞你，你怕什麼）
: : 老大哪一個會信任少年耶
: : 少年耶值得信任，他還出來混科科
: : 出來混的大多人渣，不可信
: : 因此大哥可不敢隨便用這種給他頭期款來買房的方式操作
: : 除了極少數是被支配的人頭
: : 但那種比例太低不太影響市場
: : 而你今天搞成全貸
: : 到時候外圍狂推1500萬的超爛蓋法透天
: : 然後狂洗銀行的錢
: : 跟以前玩渡假山莊有87%像
: : 然後之後就一堆違約，之後產生外圍崩盤鬼城
: : 那就會再度引發很多問題
: : 所以完全免頭期款其實應該不是那麼容易過
: : 減少頭期款比較正常
: : 你怎樣都必須有一個門檻在那邊防堵有心人惡意操作
: : 沒門檻，惡意操作會興盛
: : 但一個門檻，就算不能完全防堵
: : 至少可以減少99%的惡意操作
: : 剩下一點點對市場的影響力就微乎其微
: : 真的要幫年輕人上車
: : 先從八成貸款降成八五甚至九成比較好
: : 他連10%都拿不出來，你也不用讓他買房了
: : 他的財務一定有問題，無論是賺太少還是用錢方式浮濫無法控制
: : 這種人你也不用替他想太多，他自找的
: 其實第一次不認同土地公說的
: 建商真的要找少年仔做收入全額貸
: 現在就可以找少年仔信貸頭期+房貸倒貨了
: 為什麼沒辦法
: 就是銀行在放款階段時候
: 除了收支比，還很重視職業跟信用紀錄
: 那坨少年仔搞不好一堆信用卡繳最低還是一堆逾期
: 要不然就是機車貸款借了一大堆
: 到時候這個政策上路後
: 撥一個水位，再配合72-2限制
: 銀行到時候自然會透過內規去選擇
: 找上市櫃員工正式職員、公教、國營事業正式職員、專技人員
: 這些人放貸不就好了
絕大多數的年輕人都不俱備這種資格
一旦加了這個條件
那其實就解決不了年輕人買不起房的問題了
例如在小企業裡的文職是不是就不具備資格了
而一旦小企業裡的文職能俱備資格
少年仔拿到這種資格有什麼困難
到時又回到 ceca 講的
要花很大成本去這些地方刪掉這些少年仔
: 要找少年仔倒貨，不可能叫少年仔去混到上面那些資格吧？
: 何況水位還不是無限的，上面還有72-2限制
: 資格設嚴格一點就好
嚴格一點就解決不了原本要解決的青年購房問題
不嚴格就會將泡沬吹得很大
所以這政策
是在騙那些不太熟悉金融市場的選民的票
以及在吸收那些知道政策過了一定有泡沫產生
準備好好收割一筆的選民的支持
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: Sent from MeowPtt on my iPhone
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.74.16 (臺灣)

所以現在這套制度很好啊 雖然讓青年沒那麼容易貸款買房 但同時也讓台灣的金融市場風險低 但如今不就是為了讓青年較容易買到房 而打算放寬買房限制 如果今天全額貸加了一堆限制 那等於沒有辦法解決原本想解決的問題 但如果為了解決青年買房的問題 而將限制拿掉 那就是會有泡沫的問題 如果方向是走全額貸 這兩難是不可能同時解決 如果想取得平衡 補政策的 bug 就要付出很大的政策成本

這可不是只有我在擔心 我貸款次數的確不多 但版上的 ceca 總是房地產相關金融的操作老手了吧 他不也認為全額貸的政策風險極高 難不成這些老經驗的版友也是不熟悉銀行操作嗎? 誤以為那些灰色地帶的手法騙得了銀行嗎?

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:08:29

你可以說說看真正要擔心的點是什麼 讓版友們看看有沒有道理 我剛剛看 ceca 又補充了一些手法以及漏洞 我是覺得我們擔心政策被濫用 最終導致金融市場不穩定 是蠻有道理 而如果最終政策出來 加了一堆限制防止被濫用 要嘛青年一樣買不到房 要嘛為了補洞而付出的管理成本太高而不可行 像之前要藉由解決空屋問題來逼房東釋出房源 也是類似的情況 曾還說要檢查水電使用來判斷是否為空屋 只是逼著房東浪費了一些水資源和電力資源

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:29:15

如果是這情況 問題還是在啊 以前是借 600 加自付頭期 120 買 720 的房 現在是借 600 沒有成本買 600 的房 後者的槓桿是不是遠大於前者 審核條件和付款條件一模一樣的情況 槓桿愈大是不是風險愈大 更何況 版上的這篇文章

#1bS-yUFm

還講到作收入的手法 在有頭期的市場 即便作了假收入 還是需要幾百萬的成本投入當頭期 所以比較沒有這些灰色手法 一旦市場變成沒有頭期了 作了假收入後 不必再投入大額的資金成本 怎麼保證這些灰色手法不會伺機而動

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:40:19

嗯 這樣量體就下來了 但就解決不了大部份青年(不在前500大)的購屋問題

這很有趣 我倒是很好奇 為什麼明明槓桿被提高這麼多 而風險沒有變高？ 究竟是什麼樣的操作能達到這個程度?

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 17:58:35 ※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 18:22:08

我貸過兩次房貸 其中一間還超貸 我覺得你若能說出為什麼槓桿變這麼大但風險不變的推導過程的話 我會感謝你的分享 但用貼標的方式 沒證據就說他人沒實操 或不了解 這我以為沒必要在房版這麼做

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 18:51:12

我原文的意思是 一旦管控嚴格讓風險降下來 就解決不了大部份青年買不到房的問題 要解決大部份青年買房的問題用全額貸 要嘛風險變很高 要嘛補漏洞的管理成本很高 所以要嘛政策無效 要嘛風險降下不來 這政策最不好處理的就是 會讓房地產市場的槓桿很很高 而讓風險不可控

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 19:05:33

願聞其詳 我是真的好奇要怎麼操作 因為上面的說法是其它條件都一樣 就是降了個人貸款總額 所以風險不變 但雖然降了貸款總額 但槓桿明顯變很高 只是個人總額降下去其它都不變 為什麼風險就能維持不變了

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 19:08:29

看到重點了 的確用這麼一個方法 可以調控銀行的風險 讓整個市場不會籠照在高槓桿的風險中 將多出來風險轉嫁到你提到的基金上 但離不開上述提到的 政策成本變很大 成本就是維護這龐大的資金池 因這池子的水不能亂動 例如做成金融產品再拿到市場中販售 或是只能販賣給抗風險能力較強的單位 但因為客戶群體被限制了 所以只有一小部份的債務可以做成產品賣出去 大部份的水還是被困在池子裡 不能創造收益 這些失去收益有多大? 成本就有多大

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 19:34:49

所謂多了是指資金池的成本不高 還是池子裡的水大部份還可以拿出去市場運作 不會有收益損失的成本？

違約率的話 其實也能討論一下 我之前買房被卡的點都是頭期不夠 而不是還款能力受限 不管怎麼談 要嘛只能貸八成 要嘛貸八成五 但利息變高而且緩衝期變短 差別只在買的房子愈貴我能貸愈多而已 所以原本我只能買了每月要還五萬的房子(加本金的話) 而現在因為沒有頭期款的限制了 其實我能買到每月還八萬的房子 這其中的 Margin 被壓縮了 這個現像有沒有可能導致違約率變高？ 因為我知道的交易情報都限定在竹科的範圍 或許大部份台灣的房地產交易沒有這個狀況 那違約率的確不會有什麼變動

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 20:01:31

我第一間的狀況是 有一間1600的 有一間1400的 房仲跟我說 只要是我們公司的工程師都可以貸到八成沒問題 因為我頭期只準備300 所以先決定了要買 1400 那間 後來問了我處理貸款的專員 如果 1600 那間我也能貸八成 那麼 1400 這間我想貸八成以上行不行 他仍然說不行 不然就是利息和緩衝期會有變動 所以如果我去買了 1600 甚致比 1600 還貴的房子 我可以借出更多的錢 (我有同事早我幾個月買房 就能買到1800的房子 也是貸八成) 而我當初只買了 1400 而月付五萬 不是因為我只能付五萬 (我剛細看了一下 加本金應該是四萬多 只是我習慣是每兩個月匯十萬進去還款戶) 而是被頭期限制了 這就相對是我的負債額度和我的還債能力有很大的緩衝區 有足夠的 Margin 讓違約率變很低 但如果頭期限制不見了 理論上啦 銀行應該不會擋我買 1600 或是 1800 的房子吧 這麼一來 Margin 勢必變小 違約率變高 不過這是我在科技業看到的現像 我不確定大部份台灣房地產交易有沒有這個現像

這種基金是臨時的還是長期的 臨時另算 但長期的話 維護這資金池的成本不會很高嗎?

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 20:34:34

成本不只是違約率而已 維護資金池也要成本 台灣房貸近十兆 若首購有4兆 那麼兩成的擔保約 8000億 這8000億有多少要被困在資金池 原本 8000億可以創造的收益 在放入這個基金之後 扣掉保費或其它合法操作得到的收益 會有多少收益損失 這些損失應該看作成本 同時 如果台灣房地產有一定的比例類似我的情況 那因為債務和還款能力之間的 margin 變小 違約率是有可能提高的 政策變了 這些參數可能需要跟著改變

※ 編輯: ecejc (122.116.74.16 臺灣), 12/09/2023 21:19:25