[請益] 桃園房產操作
我上次有問一個，但感覺還是應該把背景講清楚一點方便判斷。
夫妻一個竹北一個台北工作，不生小孩，一貓。
目前自住房A位於A18走路10分鐘到高鐵站，46坪3房1車，2020年1月入住預計2026/Q4用滿6年
400萬免稅額賣掉，購入價約2000，現值3000左右持續增加中。
預售屋B位於A19，47坪3房1車，2026/Q3交屋，與A為同品牌建商，購入價約2500，現值應該也快3000持續增加中。
預售屋C位於A19，74坪3房2車，2027/Q3交屋，購入價約38XX，現值應該超過4000，這間是最終要住的房子。
最近下訂A7 48坪4房2車的預售屋D，約2600，換算一坪45初，2026/Q4交屋，要趕快決定是否要簽約。上次版友都說買小坪數的，但那個建案小坪數鎖住的尚未釋出，代銷有稍微透漏釋出之後29坪的大概會賣到50以上可能到52 53，我就在想這樣是不是就沒這麼划算了。
我的想法是賣完A房之後，搬進去D住一年，剛好等房價上來，已經聽說附近小坪數的
案子要準備開6字頭了，如果是48坪就算沒有6字頭也會有5字頭假設55，45->55的漲幅搭配重購退稅，三四年將近500萬的價差可以直接收下，再搬去C，B就一開始直接出租，不知道這樣的操作方式有沒有什麼盲點。等於這個價差把C的裝潢費用全部都賺回來了，2027年雙子星完工，越來越多買不起台北新北的被洗到A7，供給稀有，可能有人會買，而且坪數說真的也沒多大。
上次有人說要四房買合宜就好比較便宜還比較近，但以我個人住過品牌建商的房子是沒辦法去住比較低品質的那種@@請賜教
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之後是多之後？A7耶？玩那麼大的嗎
ab看起來都是璞 c應該是v
a如果是璞1的話 未來站前好了走地下道 肯定還有很
大一段的幅度的
這麼賺錢低調比較安全不然遇到壞人危險
2000萬變3000多萬持續增加中。
2500萬變3000多萬持續增加中。
哇2000多萬白花花銀子看了好爽。
以桃大允帶的這波漲勢 3000真的低估了
好猛 ..一般人買你隨便一間都吃力
B在A19大坪數好租嗎
未來9成貸款50年雙薪買這種應該不難
不知道耶 不求租金多好但能cover 寬限期的利息就夠了
頂多之後賣掉套利 不過那個案子我很喜歡除了小了點而已
其他很不錯
這邊大概95%的人都慘輸你
都預售交屋交得過嗎 得細算一下 還是年收頂到天那種
沒有賣掉，收租，價格都是假的，每個月要繳的房貸是真的
價差還是真的啦 只是要算好時間差貸款 現金 稅的細節
如果家庭收入只有300能搞成這樣 也算是少年房神了 全部
都貸款交得了屋 又在收支比下 扛過這段 基本就穩了
感覺D的及時出售 如果出問題很麻煩 後面計畫都會影響到
建議還是抓寬鬆一點
賣A住B D不買A7 改買基期低2房物件1成屋1預售
這操作最大的問題是預售C等你交屋時市值一定破4000，只
能貸四成。現金夠才簽D 不然不要。 差一點點的話銀行大
多不會這麼白目鑑過豪宅線，但你現在已經4000 2027根本
不可能還守在線下
買D沒意義，A用6年400，
一方戶籍掛B，B重購退稅C，
要買D也不是買2026交屋的，
而是買更久之後的。
預售屋交屋就是簽約價去核，
就算是中古屋也是合約價去審，
銀行會自動加成破豪宅線到底哪裡聽來的？
操作好幾間不如直接台北市蛋黃一間
https://reurl.cc/yY52D2 預售破豪宅線這個有實例啊，我
不知道他是不是特例啦 反正真的發生過
理想上確實是D應該要晚一點 但目前就看上這個案子 目前
房價正在漲 感覺應該要把握…
感覺是特例，而且最終應該會去找別間銀行。
真的喜歡就買了，適合的物件沒那麼好找
想收藏B…
我只能說勇氣可嘉，那麼多間預售同時搞，縱使賣掉賺價差
扣掉稅，仲介費剩賺多少？還是科技業高所得賺的都要分政
府一大塊
買賣小坪數是給信用額度少、淨資產少、
金流比較低、或是專職投資客買的，
正常有本業就是靠自用減稅+自住，
金流能過當然是選擇槓桿較高的大坪數，
（前提是不要超過豪宅稅）
實際投報率是不會輸複數小坪數的，
更別說房屋本身最大的價值是拿來住。
如果你是想要收藏房子的話，
那你的問題根本都不是問題了。
走路要十分鐘要3000萬？
收集房子每年要繳的稅，管理費很可觀，租人後要賣的價格就
不好
A.B要確定估值正確欸
猛
A7買2600也太貴 這價錢都可以去買新北市了 不覺得能有多
少漲幅
A7我是完全沒興趣，但2600的4房不貴，
這價位在新北一環是2房車，這樣想就合理了。
怎麼覺得繼續住原本的都比bcd好很多 bcd當純投資吧你
樓上，要定期把未實現損益提領出來。
我就是需要空間才買C A一定要賣是資金問題這樣才轉得過
來
好辛苦喔
A18 46坪現值3000你怎麼算的 哪一間？也太快樂表了吧,用
最高價去算？
桃大允都70了 只隔一條馬路 還比較靠高鐵 用60去算合理
吧 而且不是現在要賣耶 很保守了
桃大規劃跟位置相比璞園的家
品牌效應之下，很難說。畢竟過3000萬
中古屋在青埔現況跑不太動
桃大允那個位置絕版了，可以看站前廣場
圍繞站前的地還有兩塊，目前都是規劃商辦
璞園品牌很好，但是規劃是一層多戶
另外桃大允離站前廣場更近，額外加持。不單純是高鐵
至於A19那個點位，不好說。單純買品牌跟規劃
看不太懂 資金不夠要賣A 那幹嘛買D 看起來投報很差啊
後續能有多少上漲空間難說，A19強的是青塘園那一圈
資金不夠是因為C啦 D是額外
想買青塘園旁邊還沒開案那個XDX
有兩個一個桃大一個宏普
桃大目前想把區塊內透天買下，整併一個大基地
這個如果成，青塘園道豪宅部落產生
想要宏普
是「桃園」的位階來看，哈哈哈 怕引戰
不是說價格要上看7了
等明年了。
而且坪數，除非你買兩間打通，不然你不夠用
自住還是C 其他是收藏用
不知道耶結論是D到底該不該買？
是覺得你D想一下 必要性，如果是置產分散風險需求
金流夠買的就放著
如果不是，問自己買了要幹嘛
賺C的裝潢 這個理由夠吧哈哈
通常來說大小坪數，本來就有價差
因為總價區間的關係
同一個面向，棟距其餘各項條件相同之下
小坪數目前市面上就是比大坪數來的高價
如果你要判斷有沒有利潤可言，應該拿同質性的產品來
判斷
例如南港近期有一案，小坪數到150萬
但大坪數最底有到109萬。
所以是回到總價區間的判斷
不是單純看「單坪價差」
最簡單一點，你觀察A7 3000萬的物件好不好跑
市場上流動性如何？ 再來決定。
受教了 這個坪數A7市場上的需求不多 比較難找到參考的
內容
筑岳有其稀缺性，捷運學區1km內，特別是景觀太加分！
那就拿A8、A5做過比較
另外重購稅的部分，A換成D ,之後要再5年
D才能再利用重購
雙子星目前最大受益區塊是中正、大同區，往外則是二
重、沿著過來新莊、塭仔圳
你再去判斷這些現況位階差，就會有答案。
給你兩個參照，你都選有品牌的
二重的左岸潤泰、跟塭的華固與築滿滿
（璞園+新東陽）
不知道耶不是啦 A是自住400萬免稅額 D重購退稅C B擺著
出租 5年後賣 應該都沒什麼稅的問題了
現在市況只要有能力一定一間不放的
桃大允那個是近期成交的，沒問題啦 還是毛胚
我也是青埔跟A7 不過是3A7 1青埔
D到C 短期漲幅，中坪數要衝3000萬
思考一下
桃大允哪裡70了？是平行時空嗎,你拿新預售價格對照？
這種條件就不用來房版問魯蛇們,很多連一間都買不起的~
D應該是富宇 成交到5字頭了 總價差200沒有放掉的理由
老實說桃大允是不計雨遮，高樓層毛胚破7
或是頤昌
之後實登如果沒有蓋牌都會陸續上
B可以賣掉換A7 至於錢夠買48坪就買 這算正規坪數
B現在賣就是45% 應該不好吧
畾畾青B有點難換D,時序上太接近
百分九十機率房地合一吃好吃滿
原po一看就品牌控XDDDD
我是假設你能吃D 時機到再賣B
A留下 C自住 不就這樣
原po是想利用短期間D的漲幅，搭配重購，鎖住獲利有
一筆資金可以用。
應該要B重購C或是D重購C吧？反正最後就是住C
其餘物件他都想留下來收藏
只有B想收藏 我對A7不熟 暫時不知道值不值得收藏 直接
套利可能更香？
那為什麼不考慮那山階
位置 規劃都不喜歡
沒差，反正你們金流夠穩健，你只要確定
D能讓你短期獲利到達你目標即可
在我看來短期內2600到2800沒問題
但要到3000萬，是一個檻。有難度。
好的 謝謝 我再思考一下 聽說後面這戶有人在排了
然後宏普原本標定今年年底開案，目前延到明年去了
時間點給你參考，好安排資金調度
有消息坪數規劃嗎？
私信說明了。
買一堆雜魚不如一間大安古蹟
3,4千萬不是雜魚了，只是不要一文錢逼死英雄好漢，欠錢的
時候1萬塊看起來就很巨大
你的標的要考慮出脫是否有風險
賣出去才是真的
A就是我超想買結果一直被秒殺的案子
最近有兩筆成交還沒上實登
盲點就是這些租金可能比利息還低不少
笑死 自信一點直接喊破億不是更爽
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