Re: [請益] 請問買房守住出價底限的心法何在

※ 引述《alubasteve (poorguy)》之銘言：
: 版上各位先進大家好
: 我正在看房
: 也已有看上的夾層屋
: 也將物件告知銀行
: 但是沒有說不給貸
: 權狀的面積也夠大
: 所以影響成數的部份就只剩財力證明
: 最多可以八成
: 因此
: 我打算最近下斡
: 並註明貸款成數要到八成否則解約的但書
: 然後約出來談
: 請問我該如何跟房仲交涉一個比較低價格的喊價起點
: 然後守住屋主的拉抬
: 以免我知道我口袋就只有這麼多錢
: 卻還是破功
: 把自己弄的很難看

基本上出價是這樣子.

我1000萬例如在市場上有10個選擇,1100萬有10個選擇,900萬也有10個選擇.

總共30間好了.

那今天一間房子開1198...

但我一看房子,我大概就知道這間房子大概落在上面30間當中,例如排名第15名.

這樣的話我就會知道,我出價大概緊繃就抓個1000,超過我就有其他選擇.

因此我可能會從900~930開始下斡旋試探.

如果仲介說太低那我也可以加到950~970...

如果970還約不出屋主出來,那我就會放棄.

至於他開價...

我管他開價多少...XD

因此...

出價的基礎建立在甚麼??

建立在,你知道市場上有那些同等級產品.

而你要買的這一間大概落在哪一個層次.

然後相近層次的物件大概價位都在多少.

以及你有那些選擇...

因此...為啥買房子前一定要大量看屋.

你不看屋你怎麼知道.

你想從對方開價中嘗試去思考你可以買多少錢.

不但是錯誤,並且是極度愚蠢的行為.

這是點對點的交易市場,並且賣家是幾萬幾十萬人之一.

你怎麼知道你今天遇到的是哪種人.

那你怎麼知道對方開價是她心中底價加多少.

請問開價是仲介開的嗎??

不是阿.

請問真實想賣多少是仲介決定的嬤?

不是阿.

那你怎樣猜底價是多少??

他又不是企業或是集團sop制定出來的數字

你今天遇到的是95歲的阿姨,還是0歲自耕農...你怎麼知道?

阿95歲的阿姨賣房子開價和底價,慧根0歲自耕農的想法一樣嗎?

那你怎麼猜...XD

所以一值想要透過開價去回推底價是愚蠢的.

不動產是實體物品交易市場.

並且每棟不動產都是獨立產品.

因此不動產市場在某些型態上,是類似骨董,玉石,名畫的買賣.

而這種東西的價格,是無法直接量化的.

並且他們市場的行情隨時都在改變.

因此你永遠要判斷的是.

多少錢你大概有哪種層級的選擇.

然後再這個層級裡面,選出一間超值的產品.

或是選擇你最愛但價格不要高的太豪洨的產品.

也因此我為啥一直強調.

相對價格很重要.

因為對賣家而言代表.

在市場上有那些產品會比你要賣的房子更早搶走買家.

也對買家而言是代表.

你這筆錢在市場上有哪些選擇.

市場價格就是這樣在比貨比價中誕生的.

實際上行情只是一個模糊的數字.

我以前講過我在講一次.

我定義的行情1000萬代表.

1000萬這個價格,每個月有30%的機率會被買走.

但是如果你要賣1050,那可能機率剩下18%.

如果你拉到1100,那機率可能剩下7%.

但是如果你降到950,那機率可能有50%.

如果你降到900,那機率可能有95%.

也因此,行情1000,你賣900,你沒拜拜,也可能掛一個月都沒賣掉...誰叫你沒拜拜.

同樣的,行情1000,你掛1100.

你有拜拜,結果三天後賣掉...

這就是實體交易市場..

跟股票期貨完全不一樣.

也因此一般我們在賣房子.

對於強勢區域,我一定掛高價..

例如行情500,我就會掛底價560,然後丟著不理她.

也許我賣掉的機率只有7%,但因為整個市場在漲,所以我的機率每個月都會上升.

7% 10% 12% 15%.

那這樣我可以期待他在一年甚至一年多一點賣掉.

但是我比行情足足多拉高了60萬.

行情期望值是三個月賣掉,我比行情多賣了快一年,但我多賣60萬.

這樣我一年換60萬,如果物件租金行情是一萬五好了,這樣也不過不到20萬.

因此算盤打起來我暴賺..

所以我會接受房子賣一年賣不掉,而多拉高60萬賣.

甚至他賣兩年也沒關係...我還是賺!!!

而像我媽那種,他常常都賣超過兩年,甚至賣到三年五年...

然後創在地嚇死人的天價成交.

不過這時候反過來講.

你如果是玩極短期.

因為你左手買入,翻一番,右手就賣掉.

一間週期在10個月,利潤有總價的10%,槓桿開下去大約投報率是30~50%.

在這種情況下,你房子如果賣到兩年,雖然你硬生生把利潤賣成20%.

但算起來投報率可能還是下降的.

那這樣你就不一定要賣那麼高...這是時間成本問題...

因此極短期的物件有時候賣家反而比較不硬.

因為他們想要讓錢滾動速度更快.

另外,極短期投資不算是被動投資,因此投報率本來就會要求跟高非常多很正常.

自然算盤打法就不一樣.

但無論怎樣...你任何技巧都會建立在.

市場上的相對價格比較上面.

也因此,市場相對價格才是根.

這個根優先程度高於甚麼百貨公司人口工作台積電總統住在這邊周杰倫買這邊.

任何的利多利空都是在市場相對價格之後.

甚至說...任何利多利空,都只是"藉口"...XD

真正的炒房...炒的就是這個相對價格.

例如建商在重劃區定錨行情價格.

例如建商拉抬行情.

例如我們投資客鎖籌碼哄抬價位.

例如投資客把最便宜的房子搶走,逼買家只能往上買.

這些高級手法,操作的都是市場相對價格.

讓買家在市場上沒選擇,只能買我餵食給他的產品.

而甚麼人口,台積電,利多利空...

全都只是炒作的藉口...XD

但你也可以當作一種精神指標.

例如因為有台積電,所以大家會特別去哄抬這邊的價格.

建商建案價格就可以狂拉高,投資客可以快速掃光便宜的房子然後拉抬到很貴的價位來賣.

也就是因為有台積電,所以附近方圓幾十公里的炒手就會聚集過來把價格弄高.

不然沒利多,炒手就各玩各的,沒有統一性沒有集中性.

而因為炒手都是高手都是內行人,所以他們不需要教,也不需要認識,就會團結..

因此當他們集中在一個區塊的時候,自然那個區塊的價位可以快速瘋狂被炒高.

不像股票散戶...怎樣團結都只是被利用成韭菜來收割的..XD

因此房價漲...間接關係是根台積電有關.

但直接關係根台積電無關.

不是台積電員工買自住房子把價格弄高的..

而是建商和炒房的,把價格弄得老高然後塞到台積電員工的口中.

但是...為啥屏東潮州去年漲幅贏過所有台積電廠房附近的房價呢?

屏東潮州有甚麼??..人口?產業?台積電??...都沒有啊..

阿很簡單,因為屏東潮州補漲效應產生.

或是換句話說就是.

屏東潮州的建商+投資客(屏東和高雄過去的)...

他們把整個潮州的房價整個炒作上去,然後塞到所有要買屏東潮州的人的口中.

阿你講...你不接受,炒那邊賣誰,炒手那麼笨怎麼會吵那邊..

台積電多好啊....要炒也炒台積電.

恩...那回到一個老問題.

你以為買家有選擇嗎..XD

就像你.

阿你幹嘛不住在蘋果旁邊..要住台積電旁邊?

阿你幹嘛不去住紐約曼哈頓.

阿你幹嘛不去住倫敦.

為啥你要買台灣...台灣很好嗎?薪水很高嗎,人口上升嗎??

阿你既然不去買紐約,不去買倫敦..

阿不就你沒選擇,你沒綠卡,你沒華爾街的工作,所以你沒辦法去住在紐約曼哈頓.

你買了台積電旁邊.

那...

你是否可以理解.

很多買家,他就是必須買在屏東潮州...

因為...你以為他有選擇??

這就是必需品市場.

懂嗎.

不要再整天動不動就可以換股操作..XD

你自己都無法換到紐約曼哈頓了...

那因此在一個籌碼穩定的地方.

斗六不能炒?嘉義不能炒???

你要不要去看一下這幾個月這些地方漲幅是怎樣..XD

阿它們有台積電?

阿它們為啥會漲??...是自住戶搶買把價格買上去的??

so...請認清市場.

市場的價格再上漲,有非常多的比率都是人為操控.

就像有人問我,台北當初為啥會飆那麼高?

台北人比較有錢?薪水比較高?...

錯!!!!

那是因為當時廣大的炒手全都集中在台北一直炒.

然後政府剎車沒採準,造成炒手一窩蜂後延伸出全台北炒房現象.

所有手上有籌碼的,要嘛惜售,要嘛瘋狂的加價賣.

而又一批人瘋狂的狩獵籌碼...

畢竟...因為不動產有槓桿.

所以你買1000賣1200,之後她漲到1300,你又跑過來買1300在賣1500.

你會說他很白癡.

但實際上因為他每次買都是貸款八成開槓桿(甚至2003年是貸款125%)

所以只要他看到行情還在上升,那他把賣掉的再買回來,也是很正常的操作.
(轉增貸畢竟一般都是等兩年以上...太短時間銀行對你轉增貸的額度評估會很保守)

所以才造就台北這種瘋狂的房價.

而等到看到這種房價後.

才一大堆外行名嘴在那邊畫把說.

因為台北工作機會多,因為薪水高,所以房價會那麼高那麼高...XD

那...阿新竹不是薪水比台北高..怎麼新竹的房價根高雄台中落差都在10~15%一點點??

任何的解釋不覺得你拿實際例子去比,都不對嗎..

阿就是因為你們不肯接受,房價上升的理由是炒作.

炒是動詞,是一件主動去做的事情.

也就是任何的房價漲,都是有心人有意去拉抬起來的.

而你們一直再用基本面去解釋炒作的現象.

那當然怎麼解釋其實自己內心應該也會存在著問號.

阿薪資就只差10~20%...為啥房價會差6倍(現在大概是4倍)

so...不動產基本面很重要...但是那是你價格已經緊繃之後才看的東西.

但他價格緊繃之前...基本面就不用看了,反正都是沒漲夠還要漲.

這時候誰比較會漲....現在該誰漲.

看甚麼?

看炒作!!!!

現在大家在炒甚麼,在炒哪裡,甚麼人在炒,炒作型態是怎樣.

所以...

去年MVP是屏東潮州.

但是你現在去炒屏東潮州嗎??

阿炒手都跑了你去幹嘛...XD

同樣的.

各縣市蛋黃區2016之後冷盤到2019,大概盤了四年都不漲.

阿現在資金行情造成蛋黃區上漲.

你不來根撈一波中短期...??

反而你現在去外圍追捕漲???

阿靠杯投資客都跑去炒蛋黃區和重劃區,你現在去外圍追捕漲?

那等到投資客回來都不知道要等幾年...你人生很多年喔..XD

同樣的,台南蛋黃區就跟其他縣市不一樣,但台南有台積電熱,炒手在炒台積電.

可是因為台積電熱已經熱一段時間了,其實炒手也知道,所以他們會慢慢轉移去進階的地方.

因此..你現在還去卡台積電第一線例如台積電三兄弟,善化新市安定.

也不是不行...只是這邊炒久了就會產生邊際效應...

畢竟台南有一個,東西南北都在炒的現象,跟2015年的台中有點類似.

所以一個地方炒久了會產生疲乏姓,漲幅會變少..

所以何不去追北外環.

北外環也是台積電概念區...差別只是他是進階的炒作選擇.並且很多菜鳥投資客沒想到.

不過很多菜鳥沒想到,可是妳也看到已經有老鳥在炒...價格上升也開始有一定的競爭力.

so...短期不管,中期布局北外環之後經過的區塊,效應可能會比台積電三兄弟還好.

因為等到之後那些菜鳥投資客開始想到而追過來的時候.

那滿滿的炒手要幫你加持,你看多開心..XD

當然啦你如果是要放20年這種等級...
(例如你就是移民在海外,根本沒空去管行情變化和買賣,就買了放20年的規劃)

那就是另外一個故事.

這種就真的你要預估環境有大幅改變.

在環境有大幅改變的情況下,你可以多經歷幾次炒手炒作事件.

所以例如大寮,有重劃區有工業區將來有國道七號還有捷運通屏東.

因此20年內可以預估它有很多次吸引炒手過來的精神指標話題.

外加他基期很低...因此在這麼多事件加持後,他相對價格的位階可能可以拉升兩三級.

因此在長期上面很有競爭力.所以你可以無腦放20年...

so....長期投資的想法和中期又是不一樣.

投資是需要確定你的投資規劃是甚麼的.

短中長期的操作和選擇都不一樣.

你要知道你這筆錢打算怎樣用,你才去思考怎樣投資.

不要明明就是要買長期,結果你選了中期的投資標的.

結果大漲一波後,停滯了半天...最後收益下來輸給一大堆閉著眼睛都買的到的地方..

或是明明你就是要中期三五年就把錢抽出來.

結果你買了一個長期的標的...三五年甚麼錢都沒賺到..XD

至於短期...短期就哪棟房子低於行情就買誰....短期就比較不囉嗦..XD

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.23.212 (臺灣)

中期簡單講就.. 資金行情推升就是,你看哪邊炒就跟過去參一腳. 直到炒到停滯才出脫. 如果是補漲的話則是 你看到一線漲完就去二線等,二線漲完就去三線等. 至於追利多,就要看,利多出來有沒有要炒,有炒作就衝過去搶一間下來. 有些時候有利多也不一定炒..或是他炒作的時間也不一定... 例如這邊要蓋百貨公司,他可能光嘴巴說說就炒了,但也可能蓋到一半才漲. 你要知道這樣一來一回可能就差了兩三年... 因此利多你要觀察,價格有動你在進去. 但是反過來,如果炒太兇或是已經炒過,你在進去可能就開始停滯... 通常中期這種3~5年的操作,大概就這三種.

※ 編輯: ceca (1.173.23.212 臺灣), 03/02/2021 01:43:10

預售屋我有賺就跑了. 預售屋轉讓受各種原因影響很大. 接手的包租公比率很高,投資客也有一定比率. 而這些族群一方面他選擇非常多,另一方面他們很容易過敏. 也因此,如果出現一些現象,很容易產生買家突然跑光光的狀況. 你要知道,成屋市場是這樣子. 你就算沒有炒作,他還是會維持成交. 也就是1000漲到1300開始停滯,停滯了5年好了. 不是代表你1300賣不掉. 而是成交會一直都在1300這個位置... 所以你1300賣得掉,只是你漲不上去1400. 但預售屋不是這樣一回事. 預售屋1000你本來轉單1100可以賣得掉. 但當一些風吹草動. 你會連1000都轉不掉..甚至你要賣980都不容易...然後一路放到交屋..XD 但是等到你交屋,它就變成成屋... 因此你反而賣得掉... 詳細可以參考甚麼台南城大城之類的興富發案例.XD 或是我講過我自己玩大悅的案例. 所以預售屋必須在"這個建案熱度很夠"+"這個物件是包租公喜愛產品"的條件下. 他才會好轉. 包租公不喜歡,那也必須是置產者+他漲幅大到其他賺差價的投資客願意接手的型態. 但那就對市場熱度考驗就更高...需要更高的熱度,你才可以連包租公不愛的產品都好轉. 而熱度包含建案曝光程度,大家討論程度等等... 也就是同樣一個地方同樣兩個案子本質上甚至沒差很多的產品. 很可能發生行銷比較好的建案轉單很容易,比較低調的建案反而轉單困難. so...一般來講預售屋轉讓的風險高,不穩定性高.. 所以我玩預售屋一定有賺就跑...不貪心也不留念. 當然如果你覺得成屋在賣也不錯,那你自然可以貪心一點. 但是這就要從另一個角度去看物件在成屋後的價格競爭力應該在哪裡. 但是,預售屋轉讓的特性就是槓桿超高+不需要貸款+不卡持有房子的間數. 你放到成屋,很多特性就都沒了. 因此你也要精算,放到成屋的投報率好不好. 還是不如直接投資中古屋更好.

※ 編輯: ceca (1.173.23.212 臺灣), 03/02/2021 02:14:47

純收租的話. 一般物件(非改套)盡量要3%up...看有沒有4%. 改套行情是5%,但是盡量找到6%up,自己改還是要求要8%起跳才合格. (不包含公寓改套,公寓改套請+1~2%上去)

新北要問雙北投資客比較準.

五甲是四線,但是五甲公園那邊是三線,你可以等同武廟,火車站前站的層次.

※ 編輯: ceca (1.173.27.178 臺灣), 03/03/2021 16:44:58