Re: [心得] 高房價下要如何降低買房難度?

※ 引述《aitt (非主流,有何不可(M))》之銘言：
: 歷任主政者面對高房價時,多是含糊帶過這句-比起高房價,
: 更應該注重的是如何改善買房難度,而非只針對高漲的房價打壓,
: 問題來了,假若房價是一直快速上漲的話,買房難度想要降低無疑天方夜譚吧,
: 除非說薪資所得增長率追的上房價增幅,再不就是你的資產投資報酬率
: 可以追得上房價漲幅,這兩者都是非常難,換言之,
: 高房價下想要降低買房難度,理論上應是不太可能吧

利率是貨幣問題,是變因不是可控制變因.

因此控制因子只剩下還款年限和貸款額度.

因此從當年買房子人人現金,後來貸款7年期,到12年期,15年期.

到後來主流20年房貸,到30年房貸,到這幾年開始的40年房貸.

這就是大家會看到的,貸款年限越來越增加的一個現象.

所以之後30年會變常態,40年會佔房貸的1/3以上,然後誕生50年房貸是必然的近期未來.

有時候要注意,對政府而言的優先順序.

政府優先順序是甚麼?

第一個一定是政府自己的存活問題.

也就是,你人民可以生活得很痛苦,但政府不能破產,國家財政金融要健全....XD

就像,人民的性命,沒有國家政權來的重要,因此你必須拋頭顱灑熱血來救國.

因此為啥高房價是擋不住,那是因為她綑綁了很多東西.

她綑綁了國家的財政金融,政府的財政,地方政府的主要收入,政府的資產,公營企業的資產.

所以房價跌會讓國家產生問題,國家要沒問題必須讓房價漲.

因此政府不會去解決"房價數字很高"的問題.

因為你人民買不買得起房子,根本順位是很後面的,根本沒機會在乎.

反而政府需要適度的讓房價上漲,一方面增加的收入和資產價值,另一方面去債務化.

而政府既然想要讓房價適度的上漲.

那勢必會衝擊到當房價高到一個數字,產生的購買問題.

購買問題則不是只看價格,例如一年收入才一百多萬,房價3000萬怎麼買得起這模簡單.

真實實際購買房子就是,付頭期款+貸款.

因此購買問題會發生在..

1.頭起款付不付得起

2.貸款背不背得動.

頭期款問題也一樣.

當年全民現金買房,到貸款五成,七成,八成...

後面其實還有85成..只是政府現在怕房價漲太快所以沒有讓這個擴大成九成.

並且頭期款降低會產生槓桿上升,這樣金融曝險度會大幅上升.

所以這個在非必要的時候,政府會採取保較保守的態度去面對.

因此政府會更傾向擴張貸款年限.

擴張貸款年限的用意就是壓低月還款金額.

這樣購買人的"還款能力"評估力就會大幅上升.

本來可以貸款1000萬,就可以變成貸款1300萬.

因此本來只能買1300萬就可以擴張成買1600萬.

並且可以降低銀行不良債風險和產生率.

也可以讓銀行放款額度上升.
(年限久你才會欠錢欠久一點,不然台灣人很愛把貸款還清)

so...

當房價更高.

例如老公寓都漲到一棟要一億.

你的薪資才提升到年薪三百萬.

那該怎麼辦?

這樣你就可以預期政府會開放,9成貸款+60年房貸.

啥?你不相信.

那我也只能講,民國6x年的時候,那時候人也不相信房價會漲到一千萬.

那時候百萬就富翁了,千萬都嘛是財團才有的數字概念..XD

那時候也沒想過,買房子要借錢買...大人一定告訴你,沒錢就不要作夢,借錢是不好的.

而政府提高貸款年限,對政府本身並沒有甚麼缺點.

因此也不衝突政府的利益和存活問題.

所以歷史以來,政府一直都是這樣解決問題的.

至於為啥要解放?

為啥不放任市場自由.

那是因為.

政府想要控制"少數人"不要買太多房子.
(例如多間限制貸款,拉高利率,或是用貸款總額去控制它們
例如使用資產負債比去算只能算到五到六成貸款
所以高資產的基本上貸款比率都很低,我家貸款加起來也不到資產的1/5...XD
所以說不要等我倒...貸款那麼低怎麼倒??
然後為啥不貸款多一點?
阿靠杯政府和銀行雞雞歪歪.我又不像財團自己手上有銀行)

但是你控制了少數人不要買太多房子,會拉扯到房價漲不太動.

所以會另外一頭開放給一般薪水族有更高的購買房子能力.

台灣政府畢竟是假掰政府..不放任市場自由機制.

並且政府視這種手段為某一個程度的居住正義.

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所以災難後,房價都會瘋狂大漲. 但是很多人還是不相信...XD

對喔,打仗,不動產對當國貨幣也是超級大漲. 這點很多人搞不清楚不怪他..XD 因為這比較複雜... 但,詳細去參考那些在打內戰的國家. (不要看列強,跑去別人領土打仗當作最新科技軍備測試+軍備出售活廣告)

資訊爆炸的關係. 所以可以壓縮住宅空間. 然後又搭上小家庭化,高離婚率,高單身率. 又加上都市化效應,所有人往都市擠. 其實這也不是台灣的趨勢. 全世界都一樣. 大陸型國家房子也是小型產品比率明顯上升. 在交通大革命之前, 這個情況應該會持續下去.

對. 所以一般都是以增值為主要利潤. 就像你玩店面或是玩土地. 有人在乎租金收益嗎..XD

既有的結構綁死. 如果政府這麼自由, 底特律就不會破產了..XD 苗栗之前也不會有破產危機. 高鐵和台鐵也不會有破產危機. 勞保也不會破產. 既有結構綁定. 然後你要改變結構,很困難.. 要很極端才可能改變結構. 例如台灣金融和產業全面炸掉之類的..XD