[閒聊] 永春都更案釘子戶真的輸嗎？

redpapa11/25 11:04拉完皮出租潮到爆 反正他也不缺錢了吧

IBIZA11/25 11:06參與更新之後發回的店面一樣可以租給星巴克啊

sdhpipt11/25 11:06整棟都是彭家的親戚 自己都搞不定

IBIZA11/25 11:07短期內價值一定是有虧損的

MeeToo11/25 11:07一二樓沒輸 三四樓輸慘

IBIZA11/25 11:08但長期來講, 在台北市這個區域持有大面積土地還不錯

IBIZA11/25 11:08他撐得夠久還是能贏

IBIZA11/25 11:10他原本兩個店面可以換更新後的兩個店面加兩個樓上 另外還有

IBIZA11/25 11:10一個松山路上價值較低的店面

IBIZA11/25 11:12短期內一定是輸的啦 長期有可能贏

Dannybigma11/25 11:14覺得沒有輸

l79cm11/25 11:15前面那家天然美髮廳還有在營業嗎？接地氣

sdhpipt11/25 11:15他原來占用旁邊私設巷道的雨遮被拆了

IBIZA11/25 11:15不對 那個店面在松信路 不在松山路

IBIZA11/25 11:15還在營業

IBIZA11/25 11:18沒有輸他叔叔就不會拿煤油想燒他機車行了

sdhpipt11/25 11:19松信路店面人氣差很多 行人很少 不知道為什麼

sdhpipt11/25 11:20店面也是工業相關的比較多 什麼汽車材料行油漆行之類的

Boston11/25 11:21不輸，光有店面就贏了..

sdhpipt11/25 11:22彭龍三的一樓應該沒輸 二樓以上輸慘了

jerrylin11/25 11:23有店家敢找這種機掰地主租嗎 不怕每年房租調漲一倍嗎

IBIZA11/25 11:23松信路比較小條, 而且過忠孝東路之後沒通到甚麼大馬路吧

frank11111/25 11:23早就說店面絕對不輸，反而是大大的加分

IBIZA11/25 11:23松山路就接松德然後就信義路

IBIZA11/25 11:23他參與更新一樣是拿兩個店面回來啦 反而多一個松信路的店面

frank11111/25 11:24地點好，又三面突出顯眼，後面還有漂亮的靠山

jerrylin11/25 11:24長期等60年下次都更吧 短期不會再有買家有興趣

nenpow11/25 11:24沒記錯樓上是建商的，至少四樓有參與都更呀

IBIZA11/25 11:24森業給他的條件非常好了

Sam2711/25 11:25短時間20年是鐵定輸的...現在店面價值又不高...長期難說

valkytie11/25 11:25大樓在蓋的時候那邊根本不能住人了 吵死

Sam2711/25 11:25但人生有幾個20年...不用去想太久以後的事情

EeePC90111/25 11:25星巴克幹嘛租這便宜公寓？

thejam11/25 11:26這土地持分有什麼用？稱到後面新大樓下次都更嗎？

nenpow11/25 11:26https://reurl.cc/XlY29e

IBIZA11/25 11:26星巴克真的要租 旁邊森業永春有一排店面可以租啊XD

EeePC90111/25 11:26門面一定是開高大上的吧

Sam2711/25 11:26土地價值要等到大地震天災後才有價值了...

IBIZA11/25 11:27他這棟是前後棟 自己重建是可以的

IBIZA11/25 11:27他叔叔燒他家之前 也是有先求他不參與都更就自己改建

Sam2711/25 11:27老一輩很迷信土地價值...ceca開示過...那已經是過去式了

Sam2711/25 11:28沒辦法整合成大面積的土地，價值有限

thejam11/25 11:28自己重建 現在建蔽率算下來會很窄吧？

IBIZA11/25 11:28會啊 一定是不如森業蓋的大樓氣派的

nenpow11/25 11:28他這改建一定有價值，但要看建商怎麼跟他玩了

thejam11/25 11:30改建就變紙片屋吧

frank11111/25 11:31幹嘛一直設想他要改建?這金店面就是打死不會動的

ufo55911/25 11:31樓上也被建商買下了吧 預定20年後再來看戲

IBIZA11/25 11:31金店面是要收多少年才有改建後的幾億價值...

frank11111/25 11:32是樓上的建商想哭吧，資金直接卡死在這，玩都更的建商

IBIZA11/25 11:32森業永春就已經蓋完了 建商是有差樓上這兩戶?

frank11111/25 11:33大都不願意直接投錢下來買房，碰到這種情形就把現金流

frank11111/25 11:33就卡死

frank11111/25 11:34這店面的土地價值永遠都在還會越來越值錢，地主根本就

frank11111/25 11:35不急，不管什麼時候改建都是幾億的價值

IBIZA11/25 11:36這塊地面積不夠 原地改建下去大概兩個店面變一個

IBIZA11/25 11:37森業永春都蓋完一坪140在賣了 卡死甚麼現金流?

Goog1e11/25 11:37對建商來說根本是零頭的小錢吧

frank11111/25 11:41一坪多少賣賺的錢又不是建商的，是其他地主的

IBIZA11/25 11:42建商拿到的單位賣掉為什麼賺得錢不是建商的?

hide032511/25 11:42搞不好還撐不到贏就駕鶴西歸了

frank11111/25 11:43建商拿到的單位是地主拿房來抵的"建築費"，這利潤是固定

IBIZA11/25 11:43笑死 誰跟你固定的XD

frank11111/25 11:44要不咧，隨建商喊喔

hide032511/25 11:44建商會想哭想太多吧，他根本不差那一戶的錢

IBIZA11/25 11:44建商拿到的單位 是用預估更新前後價值跟更新成本計算的

IBIZA11/25 11:44但更新過程中 房價會漲, ok?

taohua11/25 11:44再等下次100年後的都更啊 大贏家

frank11111/25 11:45都更計劃書內就明明白白說了建築的成本建商的抽成

lain200211/25 11:45少賺就是賠

IBIZA11/25 11:45依照內政部都市更新入口網, 森業是分配37.5%的更新後價值

IBIZA11/25 11:45預估更新成本是37.02億

frank11111/25 11:46會漲的前提是計劃書內寫估價賣120萬，建商就用120收來抵

IBIZA11/25 11:47但用允建容積*1.6*0.375*130萬=41.6億

frank11111/25 11:47建築費，建商收來後要賣高或賣低是建商的事

IBIZA11/25 11:47這還沒有算地下車位

hide032511/25 11:47他現在就算想自己改建，反而換他要去跟建商談對吧？

IBIZA11/25 11:47所以咧? 你剛剛不是說利潤固定?

IBIZA11/25 11:47固定在哪?

IBIZA11/25 11:48計劃書上寫的價值 過了五六年不會漲?

IBIZA11/25 11:48更何況37.02億本身就有含建商利潤的建管費用

thejam11/25 11:48走權利變更才是你們討論的這樣吧？一般協議合建建商會自

thejam11/25 11:48己算跟住戶的分成

IBIZA11/25 11:48更何況37.02億本身就有含建商利潤跟建管費用

IBIZA11/25 11:49其實權變跟協議合建都差不多

IBIZA11/25 11:49權變只是名義上走過場 談都更過程早就談好誰分哪間 起碼也

IBIZA11/25 11:49談好誰分哪幾層的甚麼房型

IBIZA11/25 11:50沒先談好這個 誰會簽同意書XD

zaqimon11/25 11:54輸贏都是暫時的 幾十年後都一樣

Freighter11/25 11:55樓上的少年哲學家

frank11111/25 11:55是固定的阿，政府規定給建商的利潤就寫死了

frank11111/25 11:56建商要去收房來賣那就是另外的事，選房也是公開的，每

frank11111/25 11:56間的價值又不一樣，選到同間就抽籤而已

IBIZA11/25 11:57甚麼叫另外的事...建商分行本來就是會賣啊XD

IBIZA11/25 11:57甚麼叫另外的事...建商分房本來就是會賣啊XD

IBIZA11/25 11:58不過這些都多講的 森業永春都蓋好了 到底現金流卡在哪?

frank11111/25 12:00建商穩拿的利潤叫風險管理費，就是整個建築費的11趴左右

frank11111/25 12:01其他的是建商跟地主收房來賣，地主也可以不賣建商阿

popher11/25 12:01有沒有賺賠是要跟參加改建來比..跟沒店的普通人比一直喊

popher11/25 12:01怎樣都贏是有意義嗎..

popher11/25 12:02建商金流卡在那兩戶？噗

IBIZA11/25 12:02那個只是"預估"利潤 你知道預估跟實際是有差別的吧Xd

popher11/25 12:02會不會太小看建商阿

IBIZA11/25 12:03當初預估改建後價值怎麼算可能要去看一下說明書

IBIZA11/25 12:03但這兩年台北市房價比五六年前森業永春做權變時漲很多

IBIZA11/25 12:04建商實際利潤絕對比當初預估的多

thejam11/25 12:06所以願意做權變的建商都是看上改建期間房價上漲的空間？

abyssa111/25 12:08孫子可能不輸 龍哥本人這輩子等不到改建了

IBIZA11/25 12:09@thejam, 不是 都更的費用裡面就會有建商的利潤

IBIZA11/25 12:10管理的部分, 上限12%稱為風險管理費, 建築的部分上限10%

IBIZA11/25 12:10稱為利潤

IBIZA11/25 12:11但除了這些合法的利潤之外, 管理費用跟建築費用難免有浮報

IBIZA11/25 12:13然後還有更新後預期價值

IBIZA11/25 12:13從內政部都更入口網查到的森業永春當初預估更新後價值是

IBIZA11/25 12:1498.7億

NodeWay11/25 12:15覺得建商會在意卡那一兩戶的錢真是奇文

IBIZA11/25 12:16扣除334個車位 大概樓板價值是90億左右

IBIZA11/25 12:17樓板大約8500坪, 所以當初大概是用105萬估的

IBIZA11/25 12:17森春算是有良心 估的沒有偏差太多

FMANT11/25 12:17星巴克已經租不起了 找路易莎看看 不過路線一樣嗎??

IBIZA11/25 12:17有些都更後價值就給你低估20%

alittleghost11/25 12:19撐到這棟新大樓下一次都更就贏了

kusomanfcu11/25 12:30如果持續漲的話，建商實際分配利潤比更高

kusomanfcu11/25 12:31永春那個估值其實問題不大

kusomanfcu11/25 12:32現在到處在跳漲，你如果屋主懂估值，都更不會順利啦

IBIZA11/25 12:32森業那個估價很ok了 當初森業說只求回本算真心話XD

kusomanfcu11/25 12:32因為漲的比成本還高

kusomanfcu11/25 12:32成本增長

kusomanfcu11/25 12:33緩漲才會順利

kusomanfcu11/25 12:33緩跌也不會

kusomanfcu11/25 12:34緩跌換建商不想都更

kusomanfcu11/25 12:36這個不能改建但是整修 拉皮 如果是整棟持有者 不會輸

kusomanfcu11/25 12:36的

kusomanfcu11/25 12:36長期的話

kusomanfcu11/25 12:37因為店面整個省了大樓管理相關的麻煩和費用

keel9013511/25 12:41在他有生之年肯定是輸爆了

Freighter11/25 12:50最近買鋼骨新大樓，稅務和定期支出，比老公寓高太多了

Freighter11/25 12:50持有長期的成本，確實不低

edwardtp11/25 12:51又不是整棟都他的，樓上已經賣給建商了

ReiFan11/25 13:15只看這間不準吧 之前爆料說她在旁邊還有好幾間也是等都更

reil11/25 13:16土地持分留個孫子參加下一次都更

ReiFan11/25 13:17這間底線踩死，有助旁邊幾間跟建商談判高度吧

abasqoo11/25 13:22樓上哭死了 跟彭一起住破爛房

foxs911/25 13:24肖貪 有夠難看

cutbear12311/25 13:27輸慘了啊 這棟樓上已經是建商的了 要都更換建商卡你

frank11111/25 13:30找不到這塊的計畫書，算不出建商利潤

frank11111/25 13:30建商額外的利潤是賣房價差，這點沒爭議吧

frank11111/25 13:32以這點來說，釘子戶笑得更開心，當初建商的收購價100萬

frank11111/25 13:33現在的市價漲到130萬，不都更反而增值1.3倍

deltaz11/25 13:36不管短期長期來看，釘子戶的資產成長幅度一定小於參加都

deltaz11/25 13:36更啊，更別提他樓上被建商買走，土地無法自由處分，到底

deltaz11/25 13:36什麼狀況下才會變成長期贏過參與都更呢？

abyssa111/25 13:37下次都更才有機會 鋼骨大樓我看至少再等80年

deltaz11/25 13:37就算房市上漲，參與都更拿到的店面也會漲啊，說不定漲更

deltaz11/25 13:37多

deltaz11/25 13:38沒有100%的產權，連拉皮都要建商願意配合才有辦法

Anyotw11/25 13:403、4樓是森業的

Anyotw11/25 13:41以後換建商報仇，不過對面block有一摸一樣劇情。繼續跟同

Anyotw11/25 13:41一間建商相愛相殺

ReiFan11/25 13:52https://twur.cpami.gov.tw/zh/urban/rebuild/view/17

ReiFan11/25 13:53森業建造分回37.5%

sdhpipt11/25 14:04三四樓他就漏水不修即可 理論上屋頂外牆漏水要一起出錢

sdhpipt11/25 14:04讓一樓店面幫忙出1/4修漏水 就夠整他了 XD

feel15935711/25 14:12土地持分鐘不變的情況下，都更和不參加都更享受的的

feel15935711/25 14:12漲幅是一樣的吧？怎麼會有現在不都更漲更多的錯覺？

sdhpipt11/25 14:20都更之後土地持份會變少 但是房價上漲幅度不完全看土地

sdhpipt11/25 14:21如果土地大就漲得多 那麼老公寓應該比老華廈漲得多才對

sdhpipt11/25 14:21事實上老公寓漲幅追不上老華廈

sdhpipt11/25 14:22依照上面的37.5%數據 都更後彭先生土地持份會剩下62.5%

sdhpipt11/25 14:22但是分回新的店面與另一間房子

feel15935711/25 14:24了解，也就是說彭不都更其實帳面金額是會增長的比較

feel15935711/25 14:24多的，但就是失去這輩子可以住在那邊新房子的機會成

feel15935711/25 14:24本

AGODC11/25 14:27樓上是永春的建商，要破冰根本做夢

sdhpipt11/25 14:28不一定比較多 新房子的市價跟老房子不一樣 而且新房子面

sdhpipt11/25 14:28積比較大 房屋評價又不是只看你的土地持份面積

sdhpipt11/25 14:29土地持份面積只有改建時有用 所以說是重置成本 比如說同

sdhpipt11/25 14:30樣40坪同屋齡格局座向樓層的房子 一間土地持份11坪 另一

sdhpipt11/25 14:30間土地持份7坪 都是同樣使用分區 2間房市價幾乎是一樣的

sdhpipt11/25 14:31土地持份只有繳地價稅時有用 要不然就是拆除重建才有用

sdhpipt11/25 14:32你不改建的話 這兩間房子漲幅幾乎一樣

sdhpipt11/25 14:33反正沒有改建的希望時 持份7坪的那間還可以省稅金

daniel641211/25 14:33短期輸慘囉，長期不看好

feel15935711/25 14:34了解感謝解惑，那還真不懂彭在想甚麼了，只能說有在

feel15935711/25 14:34做店面生意的人對一樓真的有情懷

ReiFan11/25 14:35https://www.storm.mg/article/316136

sdhpipt11/25 14:36彭就是想像文林苑一樣拿到超過他應得的

nenpow11/25 14:37樓上是建商破冰還有機會，在商言商，彭看開建商也沒必要跟

nenpow11/25 14:37錢開玩笑

sdhpipt11/25 14:37結果建商最多不賺錢 不願意犧牲自己的利潤給他 追求基地

sdhpipt11/25 14:37的漂亮完整性

sdhpipt11/25 14:38這種咬一口的行為新光碧湖天當年也有 最後三角窗一樓公寓

sdhpipt11/25 14:38咬了新光集團1億元離場

sdhpipt11/25 14:38新光集團比較有錢 所以為了追求豪宅價值就給他了

sdhpipt11/25 14:39不過碧湖天是素地開發 永春案是都更 建商沒那麼多空間

lazarus112111/25 14:44雙輸吧，不過建商錢多，樓上直接當扛棒了

lazarus112111/25 14:45一樓連危老都沒辦法了吧

david520b11/25 14:45當笑話看。有錢人的煩惱

abyssa111/25 14:46那那間是一樓 權利變換土地持分不會只有62.5%的

abyssa111/25 14:471樓會多234樓會少 分回來說不定持分有80%

abyssa111/25 14:47持分100%全拿回來也不是不可能

sdhpipt11/25 14:47也對 權利變換樓層有差異

sdhpipt11/25 14:48但是持份100%拿回來等於是建商賠錢 除非這塊地很重要不然

sdhpipt11/25 14:48不太可能吧

frank11111/25 14:49基地完不完整對建商來說沒差，能趕快蓋好就能趕快收錢

frank11111/25 14:50這建商就是笨，去把三四樓買下，拿石頭打自己的腳

feel15935711/25 14:50賣相差多了

sdhpipt11/25 14:50多少還是有差的 不然新光碧湖天不會買單

frank11111/25 14:51就讓地主抗議個兩三次然後讓釘子戶簽切結書劃出都更範圍

feel15935711/25 14:52低樓層壁刀就很扣分了

frank11111/25 14:52就能快樂地蓋房收錢

sdhpipt11/25 14:53汐止的仰大湖更經典 釘子戶也很有錢直接自己蓋一棟擋前面

frank11111/25 14:53扣分，現在房市這麼熱，沒差啦

sdhpipt11/25 14:53永春案當年在談時EAT一坪才50多萬 建商要整合出好地才能

feel15935711/25 14:54真是一山還有一山高~

sdhpipt11/25 14:54賣高價 不能用2014年的價位去看當年

sdhpipt11/25 14:54當年帝寶也才90萬一坪

sdhpipt11/25 14:55話說建商因為被彭龍三擋住 晚推案十年 反而賺更多 XD

feel15935711/25 14:57不然在彭的樓上廣告一下謝謝他好了

frank11111/25 14:57但攤提時間成本，還算多嗎，這案子賺15億好了，攤提10年

frank11111/25 14:58一年賺1.5億，以一個建設公司來說不多

frank11111/25 14:58但若只是單純的實施者，好像還蠻好賺的

qilar11/25 15:06他又不缺錢 他怎樣都沒有輸

abyssa111/25 15:24看店效 這間上下四層樓可以分配62.5% 原先一戶25%

abyssa111/25 15:25如果一樓行情是樓上兩倍就可以拿回原持分100% 分配變成

abyssa111/25 15:251F 25%, 2F/3F/4F各12.5% 建商37.5%

abyssa111/25 15:26不是不可能 但這邊我不熟 不知道1F有沒有樓上兩倍價

kusomanfcu11/25 15:29你10年擺著也沒有卡現金

kusomanfcu11/25 15:30反而建商在大漲前就咬住估值分配合約

kusomanfcu11/25 15:31整合時又不用掏錢

kusomanfcu11/25 15:32頂多人工宣導開會等的成本

nenpow11/25 15:33哪有這種攤提法，又不是蓋10年

nenpow11/25 15:34覺得森業永春建商賺得少好幽默

frank11111/25 15:36所以說建商會痛但實施者不會痛啊

frank11111/25 15:36現在一堆都更蟑螂就先拐地主簽約後就擺爛，成本低沒差

sdhpipt11/25 16:22權利變換時234樓不會完全一樣

sdhpipt11/25 16:23一樓估2倍 如果分回來一樓店面 也不會土地持份比較多

sdhpipt11/25 16:23因為分回的新一樓店面估價也是兩倍

sdhpipt11/25 16:23除非一樓店面放棄分回一樓 改成分樓上房屋2倍面積

abyssa111/25 17:01對 拿一樓店面 一樣會是土地持分偏低

abyssa111/25 17:01但改拿住宅就有機會拿回100%土地持分了

beminaru11/25 17:37這土地已經廢了

poiuy17811/25 18:12撐的夠久…他的年紀應該是撐到什麼都帶不走

HSNUSLCFRED11/25 19:08能更新轉換異動的才是財產，否則只是遺產

jennyfish211/25 20:32釘子戶在那，輸的是同意戶，從我小時候看它就是廢墟

jennyfish211/25 20:32到長大，終於蓋好

jennyfish211/25 20:32很多人都等到老死了

moocow11/25 21:04建商權變估價又沒有全部重估 難道同意戶有因為這些年房價

moocow11/25 21:06高漲 建商來調高地主分配比例嗎?多數都用好久之前估好的

moocow11/25 21:07倒楣的只有同意戶亂簽約給建商擺布 至於彭新聞老早說了

moocow11/25 21:08建商權變估價時 給他一樓價值遠小於人家當初買入價格 所以

idmaker11/25 23:06人家社區一樓一堆店面可以租 租你他破公寓幹嘛，再加上樓

idmaker11/25 23:06上是建商的，以前你搞他現在換他搞你破屁冰

idmaker11/25 23:09而且建商很聰明啊，故意把樓上買下來就是不讓你整棟重蓋

idmaker11/25 23:09直接咬死你一輩子啊

angellll11/25 23:54店面也沒用 只有住這建案的人會去消費

angellll11/25 23:55沒有停車位 租不了多少錢

angellll11/25 23:55改建容積直接減少 不能蓋違建了

angellll11/25 23:56簡單的說就是廢了 圖點下去 理髮廳跟修機車店

angellll11/25 23:56連7-11我看都經營不起來

poiul11/26 00:15 好奇是不是跟我同時間拍的https://i.imgur.com/NPEMXZw.

poiul11/26 00:15jpg

RachelMcAdam11/26 07:46新建案的住戶贏吧，莫名多了棟距

Freighter11/26 08:44我昨天早上拍的

followaymis11/26 11:38不知森業開多少給彭？

deltaz11/26 20:23他自己的店面要拉皮改建要先跟建商喬，關係緊張要破冰也

deltaz11/26 20:23沒問題啊，錢吐出來給建商就破冰了，當初他怎麼玩建商大

deltaz11/26 20:23概也一樣玩法，沒有超額利潤建商才懶得理他

cka11/28 21:10不管怎樣他這輩子就只能守著那個店面了，未來怎樣發展都是子

cka11/28 21:10孫爽到

cka11/28 21:18嚴格講他也沒受害啊，就是死守不走而已

apple0004/21 12:28有那個野心沒那個手段 勞賽啦