Re: [請益] 過度裝潢的房子處分方式？
※ 引述《Freighter (貨輪)》之銘言：
: 很多人定會面臨的議題，你的起家屋往往
: 要求盡善盡美，而花太多錢過度裝潢，等
: 到你想處分它的時候，就有些進退維谷。
: 假設你今天有一間中古電梯華廈，室內
: 面積約18坪，五年前花1800萬買，但花
: 了280萬裝潢（含家電），今天你想
: 處分它，你會？
: 1.不賣，拿來長期出租，忍受裝潢每年折
: 舊的損失。
: 2.賣掉，裝潢折舊賣，看有沒有認同你裝
: 潢的買家。拿錢買新的物件出租，這次要
: 記得裝潢預算要節制。
: 3.賣掉，裝潢不計價用送的。拿錢再買新
: 的投資物件。
: 如果是你，會做什麼選擇呢？
這種我們投資客算的最精..XD
一般來講,裝潢要看狀況判斷他還有沒有價值.
例如如果我買了一間50年老公寓,但他的廁所可能1x年前翻新過.
那這間廁所就會有價值.
通常我不會重作這間廁所,我只會找細清來把廁所用化學藥劑好好洗一輪.
就會有9成新的樣子..
因此我整棟其他地方都翻新,廁所也不會顯得有舊的感覺而突兀.
但是如果是2x年前的木作,通常老化很嚴重.
(尤其像和室之類的)
基本上都是全拆...
(原木的話要找木工從新處理,成本很高,公寓或是1000萬以下的大樓不值得花那筆錢
所以拆了吧)
1x年的就要看,如果他木作例如主臥連衣櫃+床頭櫃.
如果感覺他裝潢的規劃是很"泛用型態",那可以選擇換皮就好.
當然如果有甚麼個人風格,感覺非大眾型態的規劃,就全部打掉.
至於5年的話.
照理講裝潢應該還是新新的.
最多就是贓.
因此通常這種你就直接找人來洗一洗,就會9成新了.
那自然裝潢就有它的價值.
因此,裝潢有沒有價值.
通常就看,我有沒有辦法把它洗成九成新.
以及他裝潢的方式是否是主流買家可以接受型態.
而只要他有價值.
我的賣價就會加上它的價值來出售.
優勢就是,買家可以省一筆裝潢開銷的現金支出壓力
(直接算在房貸裡的概念)
因此會有非常多買家會買單.
至於半新不舊的裝潢.
通常就要估算,如果我打掉這些裝潢,那我的賣價是否可以因為翻新而拉高.
如果半新不舊的裝潢,例如甚麼20年前的.
你算起來,打掉裝潢就算變成空屋,也沒辦法多賣多少錢.
不打掉也好像沒啥加分.
那我也可能甚麼都不動,就這樣賣...然後裝潢自然也不算附加價值這樣.
(這樣我可以省掉打除清運的費用)
當然如果他裝潢劣化,看起來就是扣分等級.
那必然都是整個處理掉才賣.
這就是我們投資客在賣房子的時候,對裝潢的"思維"
至於細節怎樣判斷,那就是經驗問題...
而我只要知道我這個產品,會有買家接受,就好.
你不喜歡,你對我房子的裝潢有意見.
那你家的事,你去買別間.....不要跟我說話,我不聽我不聽我不想聽..!!!!
我的房子,台灣兩千多萬人,外加將來可能有六位數的新移民.
只要有一個人會買就好了.
我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要..
--
頭推 買家只要一個
推
推推 那20幾年前的廁所呢？
這扯到你賣的是甚麼東西,價位多少... 例如2x年大樓你要賣逼近一千萬,那你2x年的廁所可以考慮翻新. 但如果你是公寓要賣四五百萬,就不用翻. 哪個價位的買家會有多龜毛,決定你要給他上怎樣的菜.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:46:07另外換一個角度來講. 一間房子,例如現在你估它可以賣700萬. 那你要思考的是. 你每花一塊錢,那是否可以多賺兩塊錢回來. 如果你花了一塊錢,無法多賺超過一塊錢. 那你幹嘛多花錢?? so...花錢是為了賺更多錢...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:47:52今天這一課很難...我完全還不熟，無法討論@@
這是短期投資的技術.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:49:19對阿...太多細節了，完全是新手XD
這方面想要認真累積功力就是. 你去看投資客的物件. 去現場看他的狀況,價格,然後記錄他賣多久賣掉. 投資客有百百種. 有裝潢做得滿滿的. 也有死摳門的..XD 然後並沒有哪一種型態最好賣. 因為好不好賣還牽扯到影響最大的東西,叫做價格. 因此你要同時看這個投資客. 他花了多少錢+他裝潢做了哪些+他賣了多久.. 或是更簡單就是,物件多少錢,他花了多少錢,他賺了多少錢...花了多少時間. 這樣你就會慢慢的知道怎樣去向"最大利益化"逼近. 這是一個模糊系統最佳化的學習. 非類神經系統... 因此你要用模糊比對的方式去進化自己的判斷能力!!!
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:53:35我記得我一開始看你文章，之後去買房還是走鐘
然後回頭看仔細才發現，歐歐...原來是我會錯意XD
這篇學到很多翻修知識...
從換約仔改翻修真的經驗重要
馬的，ceca有些經典名句真的讓我賺很大
重劃區第一案等於中古屋，這兩年完美體驗...
唉f大在講國泰我知道
請問1X年的木作的裝潢，拉皮是要找木工嗎？還是都
自己買東西回來換？
找木工.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:54:35看會不會修啊 預期要換地方住 我就自己開始慢慢修繕
細節了
其實,後來有時候,自住某些就當花錢買爽..XD 不過裝潢本來就沒習慣花很多,所以花錢買爽其實也沒花很多錢. (通常會燒掉的都六位數) 因為我住的使用格局會和別人不一樣. 我不需要客廳,我需要書房,我不需要餐廳,但我需要玩VR的地方. 然後我還想要展示櫃來放我的水晶...XD 之後再補空間,我還需要放轟菌的地方. 所以裝潢上面弄出來,大概95%的買家都無法接受. 因此必然燒掉一些錢....到時候要賣都是要恢復基本格局.
謝謝您~ceca老師手把手教學...感動
這幾年修東西技能點越來越高 目前通膨嚇到我都開始自
己整修各種電器馬達要多用幾年了
上次我貼馬達全拆 整理 嚇死一堆人XD
佛
工錢越來越敢開=...=
有錢不行自己修嗎？ 0..0?
會修馬達真的蠻屌的...
上次自己去某間房子補漆.. 油漆工1小時可以搞定的事情. 自己花了三四個小時(還去了兩趟). 主要是批土技術太差+批土的原料混和比率抓得很差...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:59:01我真的不行啊，修理東西對我而言很困難
看東西啦，全新的我還是沒辦法自己做 舊的東西 google
很好用 查一查 可以自己上我就自己處理
推
前陣子我才自己修了排風扇，然後順便把所有電扇拆開
加 奈米機油 因為買了一罐超好用
油漆除非是一點點我才自己弄，大片的還是要找師父來
前屋主家裡神明廳拜拜,牆壁吃油進去. 油漆後一段時間,油的痕跡吐出來,到處都是黑點. 所以只好油性的補一層,水性的在補一層. 另外有一次是老式的牆面有做甚麼詭異的波浪狀. 結果某個窗戶邊,做的那個崩下來. 只好去批土把她弄平再補漆. 還有一次是,輕隔間太兩光,做完接縫很大. 只好自己去批土補. 主要是工程要大不大要小不小. 就自己補好了...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:03:25家具的話我維修沒啥問題了
大片的還是需要機器打磨
我比較喜歡花錢找人處理 XD 懶了，有錢大家賺就好
批土要買已經混合好的.....不要自己試
所以其實要跨足裝修，還有很大段路要走...
我買一堆塑鋼土 週末就在修小孩玩具0..0
要先有辦法買低價，叫工班，決定裝潢價錢，然後才有
每天亂丟玩具 ....順便砸壞就好幾百台幣
賣出多少，評估多久賣掉XD
通膨來了 多會一些東西有好處
我修個玩具不用幾分鐘 就可以少買一點0..0
我以前還自己用焊槍點wii....
那個修東西能自己來其實反而比較省時間
上網找人修 要約 或找工班之類的
很多時候真的就自己來比較快
堆積太多就丟光買新的了 不然會變成回收阿婆
推
你真的很猛@@!連銲槍都出來了...
晚安~太晚了，明天會爬不起來XD
我就自己會點麵包板啊 就說CS的 軟硬都摸過
想問如果前屋主會抽菸的話細清能清到沒味道嗎
請問30年的老大樓，電線重拉會加分嗎？要先租後售
銲槍這個東西,超過20歲好像就沒碰過了..XD
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:19:19拉電線很便宜,不用一萬塊. 通常拉線+配電盤換掉 =兩萬多塊. 你不要改迴路就好... 舊線綁新線,一抽就換好了...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:20:12煙味不是問題. 動物騷味才是問題. 尤其那些抓野貓來養的,野貓味道超重. 不過通常味道最可怕的是. 寵物的的毛沾了尿或糞便. 藏在...排水孔,排煙管,櫥櫃角落或後面(因為有油會吸附大量毛髮) 因此你怎麼洗都會臭. 直到你把廚具整個換掉,排水管大量清理,才有辦法解.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:22:20我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要.. 正解
真的。那種裝潢拿來殺價的除非真的醜爆或殘破不堪
批土沒那麼難啦。多幾次就可以了
難的是批白膠
AB膠也很簡單。只是動作要俐落
接縫最好還是抓AB膠
油漆其實很有趣的
自己會點裝修。不用等師傅有空。 如果你出租更好。點
交完什麼都弄好。馬上當天招租
最後那幾句是重點，只要有一個買家即可
優文 長見識
矽利康可以自己刮掉重打這個最容易學
是不是20年以上的 買家通常不會因為有新裝潢而加分
寧可看到原貌呢？
西卡老蘇又教會好多..
二十年以上 你整間打掉毛胚屋會比有裝潢的好
謝謝老師
c大如果廁所還算新，但牆壁有裂痕也會全打嗎！兩間
浴室30萬，翻修最貴的一環
矽利康這個要有一定的專業 我自己打過 像狗啃的一樣 XD
我覺得是我矽利康槍買得太爛 買那種50元的 跟千元的槍
沒法比
那個狗啃的之後好像可以用塑膠片再刮過就會很美
然後2X年的房子，我想沒有一定,因為投資客怎麼弄的都有= =
有全上的，有翻一半的，有不弄的= = 而且看起來都不太好賣
但是最近這一波，再難賣的最後也是會不見.....
之前還看到不少客廳新新 然後廚房廁所很可怕的..
我有用刮片 主要是擠出來的粗細不一 XD
粗細不一的話 之後保護膠帶撕起來時 有些會把邊緣翻起來
然後有些地方擠太少還是柱狀刮不太到 擠第二次就像狗啃的
看專業的那個槍都不用自己擠 電動的出膠超穩定
推最後兩句很中肯。
這個如果不是統包、木工、裝潢本業的 或是像CECA這種
可是一支矽利康才160 叫我買太好的槍花不下去 又不是天天
自己買過房子裝潢花很多心血 之後換屋
之前看影片，手動眉角真的很多...連削那個頭都有最佳解
要修房子 只是自住的偶爾弄一下而已
如果裝潢很滿意的話，對我來說是加分
買賣整修過上百間房子的 很難評定裝潢價值 結論:超難
想請教25年大樓改三孔插座難度高嗎?不確定大樓有地線否
削那個頭要剛好削到一個大小和斜度，這樣可以靠著擠，
而且那個斜度可以用來擠第一次的時候就有刮的效果 有夠難
省時間又省錢。但就要緣分了
然後還要看手速穩定度和擠壓穩定度....
是啊 我第二次削得比較好 矽利康柱體穩定很多
可是每一隻矽利康只能練習一次削功XD
最可怕的是爬到11樓雨遮窗外自己補膠 還好是雨遮計坪的
舊建照時代蓋的 雨遮1米深不會危險 當時突然覺得雨遮也是
我每次看到男生爬到那種地方都覺得滿厲害的XD
很值得的 如果是2X年老房子不知道怎麼出去補 XD
其實就算一米深還是很恐怖啊。又不是平地....會怕
其實很多三孔插座不一定有地線 或沒接好。
要用電表自己測 我才不買 XD
筆記，感謝~
真的很多附接地的插座做給外行人看的 你本身沒接地線
然後跟你附接地的插座幹嘛….
矽利康其實真的難打 以前55-65一隻的 現在翻倍還買
不到 誰還我矽利康正義
沒接地還是要三孔阿 不然一堆插頭不能插 三孔轉兩孔又很瞎
推
台灣有接地？
有看有推
推
跟賣二手車一樣的概念 不喜歡直接找其他人宰 不用糾結同
一個客人
推；原本想幫剛300不到入手的老公寓翻新廁所，看完好像
用個化學細清就好
上次我就說拉線不用很貴，一間兩萬差不多
一堆人打死不信
一對水電夫妻，快的話一天弄完，慢慢拉兩天可以好
你事業做那麼大，補漆整理的小東西還是要自己來喔?
我是都自己弄，我以為做到你那麼大就可以翹腳了
沒錯 我當初買就是買裝潢= =
會自己弄大概是太閒當運動...哈哈我猜的
家裡長輩都用老虎鉗把三頭扭斷變兩頭XD
我就是沒有這個技巧 才都用三轉二 凸一大塊真的超瞎的
接地那根左右來回扳個十次就斷了
那個接地 片幾夾一下就斷了
你在使用附接地插座的同時 得確認管線有接地線跟有接
上 不然就是一個自己覺得雙而已
拋光機 才是重點
會用拋光機 你很多東西都能自己來
批土批的難看 乾了拋光
你說的是路打 電動砂紙機吧
佛心分享
轟菌是三小XDD ceca大都有新玩具
home gym 家庭健身房吧
新的裝潢真的超好賣
![[請益] 過度裝潢的房子處分方式？](https://i.imgur.com/g4Qmu3tb.jpg "[請益] 過度裝潢的房子處分方式？")
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Re: [請益] 買投資客整理的老公寓翻新又分精裝和裸裝. 我大多時候都喜歡賣裸裝,不囉嗦,另外價格不會拱很高所以銀行估價不會落差太大. 精裝要注意他有沒有把壁癌或漏水處給包起來. 電線不要太菜鳥的投資客應該都會拉新. 但不排除有笨蛋投資客沒有把電線拉新.41
Re: [請益] 買到漏水的房子到底該怎麼辦基本上漏水就那幾種漏法. 進水管,排水管,糞管,衛浴地板防水層,窗框/外牆/頂樓滲水. 額外加上冷氣排水管,公管. (最近在處理的是公管問題,那個才很麻煩) 遇到漏水怎麼辦??33
Re: [閒聊] 591上讓我毛骨悚然的房子@@. 少多怪. 這間還可以正常走路. 是有啥好可怕的. "買"過好幾棟透天.29
Re: [閒聊] 為何台灣不流行日本的三分離衛浴？日本衛浴三室應該只有在日本流行..XD 歐美都嘛跟台灣差不多.一個空間包含全部設備. 三室的問題在於,他很佔空間. 所以除非你家就一間廁所,大家都要擠著用.切三室可以同時兩個人使用. 不然通常基本款三房兩衛,兩衛浴就夠用了.![Re: [閒聊] 為何台灣不流行日本的三分離衛浴？](https://i.imgur.com/10U7p1Xb.jpg "Re: [閒聊] 為何台灣不流行日本的三分離衛浴？")
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[請益] 跟投資客買房要注意些什麼嗎本來在新北租老公寓 因媽媽年紀大了，爬不動樓梯 因預算有限，看房看了好久，想找有電梯的房子 好不容易找不到找到一間應該是投資客持有半年老屋翻新的房子 20幾年的華夏老房坪數大概室內18坪，小兩房![[請益] 跟投資客買房要注意些什麼嗎](https://i.imgur.com/UyyEU4sb.jpg "[請益] 跟投資客買房要注意些什麼嗎")
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Re: [閒聊] 租客退租後的收拾這邊分兩個層面來講. 1.對於房東自我認知方面. 一般來講你房子很乾淨東西維護得很好. 你必然租金比較高,並且可能人家租2萬你要租到兩萬三到兩萬五左右. 這多出來的錢,就是拿來維護你的房子用的.4
Re: [問卦] 裝潢師傅不注重工安但工期少一半 你願意你做廁所要甚麼公安..?? 價格略低工期一半?? 那你的基礎是甚麼? 廁所通常是翻修的最大工程,也是最貴的地方. 緊湊一點保守抓三個星期好了,再給一個星期當預備就一個月.
37
[請益] 全職交易者 貸款買房25
[閒聊] 說可以租屋一輩子都 有考慮到老了怎辦嗎![[閒聊] 說可以租屋一輩子都 有考慮到老了怎辦嗎](https://img.youtube.com/vi/THIaP8eb3BY/mqdefault.jpg "[閒聊] 說可以租屋一輩子都 有考慮到老了怎辦嗎")
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Re: [閒聊] 代銷很囂張，有人遇過嗎11
Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎8
[請益] 台中 可以看到山景的建案![[請益] 台中 可以看到山景的建案](https://i.imgur.com/aix6SyXb.jpeg "[請益] 台中 可以看到山景的建案")
5
Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎7
Re: [閒聊] 代銷很囂張，有人遇過嗎7
Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎![Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎](https://i.imgur.com/CGcwYRkb.jpeg "Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎")
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Re: [閒聊] 台中第三家好市多？4
[請益] 地震後的桃園老公寓熱度疑問3
Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎5
[請益] 無收入無金流，用臨時存款可以同額貸款嗎6
Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎![Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎](https://i.imgur.com/nxL8eIXb.jpeg "Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎")
2
Re: [請益] 為什麼有人願意花4萬左右租屋?1
Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎1
[請益] 室內20坪格局請教![[請益] 室內20坪格局請教](https://i.imgur.com/Ck5d5MSb.jpeg "[請益] 室內20坪格局請教")
Re: [閒聊] 為什麼還有人在看sway？？
Re: [閒聊] 請問有大大林口龜山通勤竹科嗎
Re: [請益] 為什麼有人願意花4萬左右租屋?
Re: [閒聊] 代銷很囂張，有人遇過嗎
[請益] 民生汐止線市府送中央審議,通過約需多久?![[請益] 民生汐止線市府送中央審議,通過約需多久?](https://www-ws.gov.taipei/001/Upload/FBsharelogo.jpg "[請益] 民生汐止線市府送中央審議,通過約需多久?")
![Re: [閒聊] 台中第三家好市多？](https://media.zenfs.com/ko/nownews.com/4fadb6740f61d7255570ccff7a37ee2d "Re: [閒聊] 台中第三家好市多？")