Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？
我發現,大家對投資客物件有很強的目標拘束性..XD
一定是包裝得很精美,一堆家具,貼一堆壁紙板材.
例如下面這樣
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10804527.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10753410.html
但其實投資客的物件型態非常多種.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10806608.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11048151.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11044078.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10836625.html
尤其這個也是
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11091095.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10856345.html
因此很多人很愛罵投資客物件,
說甚麼貼了一堆,或是甚麼一大堆ikea的家具.
那很可能是你對投資客的物件太過於"拘束"某種型態...XD
實際上投資客的物件型態比你想的多太多了.
我們撇除甚麼都不翻,或是出租個幾年無腦轉賣這種.
(這種你也不能說他不是投資客.
我以前也幹過,買一間透天400萬,立刻無腦給賣我的仲介轉賣,兩個月後成交550萬.
我甚麼都沒做,左手來右手去,這個仲介好像還是版上鄉民..呵呵)
投資客動手從單純油漆到做一大堆都有.
因此我們很容易討論到雞同鴨講.
因為對我而言投資客物件型態非常多種,但對你而言可能只有一種或是兩種.
這樣我們討論就沒有交集.
通常來講,自住戶要賣房子,基本上絕大多數不會再花甚麼錢.
最多就是油漆一下.
但是投資客只要不是太菜鳥或是太死摳門.
他都會"針對房子的缺點"去做修正.
例如廚具超爛,就換一個,衛浴超爛就換一個.
所以投資客的物件基本上都會有東西是全新的.
無論是廚具,衛浴,門窗,地板...都有可能.
但是你無法判斷是甚麼...這沒有絕對.
另外,非"百合白"系列的有色牆壁,是投資客物件的機率極度高..XD
不過投資客基本上都不會讓房子很混亂這樣賣之外.
除非他是出租收回來就無腦轉賣.
不然通常他賣的房子裡面不會有殘留的用品,玩具,中古電器等等...
以上,是比較容易判斷是否為"短期投資客"物件的簡單判斷方式.
像下面都是自住戶轉賣物件.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10818169.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10881892.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10958332.html
(這間我無法完全肯定判斷,但有85%機率是自住戶或包租公轉賣)
至於你說,對投資客來講,哪種翻修狀況比較好賣.
這....如果你要追求絕對利潤,這樣要看物件和時期才能判斷.
我很喜歡翻空屋轉賣的主因是因為我懶,不代表翻空屋是最佳利潤解.
另外,空屋的"投資客味道"比較淡,尤其如果賣個兩三個月還有灰塵,看起來有點像自住戶.
不過當然我價格往上拉的幅度會比較低.
精裝的作法價格會往上拉很高,他利潤很大,但因為投資客味道很重,通常會賣比較久.
各有好處...
另外一點是.
拉高多少賣價跟投資客做多少沒有直接關係.
當然我翻修是為了賣更高.
但我會判斷因為我翻修所以可以賣更高,所以我才翻修.
但如果今天,買的時候廁所前屋主可能7年前翻修過.
那我當然不會去翻廁所阿,洗一洗就9成新,那我幹嘛從做一次?
而...我弄一個物件要掛賣,我是看市場上同等級的物件應該要賣多少.
才決定我賣多少.
跟我買多少和我做多少沒有直接關係.
另外中古屋很多時候會發生.
我看到"奇怪,這間好便宜怎麼沒人買"...
例如,可能40年老大樓,3房,其他40年老大樓同樣狀況都要成交400萬了,他怎麼還賣300萬?
我去現場看屋也沒看到甚麼特別缺點.
那我就會把它吃掉...
而這種情況通常是發生在,交易量不大的社區,因為兩三年才交易一間,造成參考價很少.
所以可能一年多前成交一間270萬,這個屋主認為賣300萬不錯.
而屋況可能很混亂,自住戶不敢買.
投資客有些有"單坪"迷思,所以認為他單坪不夠低所以不吃.
或是得了甚麼,不買重大建設就會死得病,不買XX區域買了就會死的病..
因此物件就被忽略在市場上..XD
而這時候我自然吃下來,翻修.
而對一般40年老大樓,理論上是吃400翻50賣500.
我雖然這一間吃300,但我一定跟著賣500開價556...呵呵.
所以你就會看到我買300,翻修50,然後掛賣556.
因此我掛賣556底價500,跟我買300還是買400是無關的.
我認為他可以賣500所以我就賣500....我吃多少價格,都無法阻止我賣500.
因此不要看著說投資客賺這麼多它有做甚麼的思維.
市場不是這樣子的.
賣多少是看市場上賣不賣得掉.
跟他入手多少和翻修多少無關.
而投資客是,先看這間可以賣多少,然後扣掉各種成本,決定他可不可以買.
另外通常投資客會判斷,我做精裝,做空屋,甚麼都不做,可以賣多少(三個價)
之後再判斷他這三個翻修成本和利潤的關係,選哪一個比較好.
當然像我很懶都賣空屋,因此我可以直接排除精裝的價格判斷...XD
最後...
自住戶不小比率上賣的房子,一般自住戶都不愛接手的拉.
給你混亂比對一下.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10794371.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11116405.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10939673.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10934630.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10855588.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10828583.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10757289.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11057129.html
你再想一下...XD
投資客的產生,是因為...
市場自住戶愛買阿.XD
--
首推
推
自住客搞不清楚就邊住邊賣也是… 賣相超差
推「賣多少是看市場上賣不賣得掉」
推
請問ceca大，有辦法判斷裝潢的品質嗎，如防水、電線之
類的
以空屋來看的話
最難看到的是漏水狀況,沒下大雨你都無法判斷. 其他的看電線,看水管就知道啦. 你把插座打開,或是去看廁所/廚房的水管新舊,那個很簡單.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:21:21假設都是三房 25年中古屋室內30坪有翻修空屋賣，跟1
5年的中古屋沒翻修屋況普通室內22坪，哪一個在市場
會比較有競爭力
沒甚麼競爭力的問題. 你只要賣的比行情低就秒殺,賣的比行情高就賣的慢..XD 所以你要先判斷當下行情是多少,以及行情的變化狀態. 不過通常1x年屋的價格落差不大(因為屋況都差不多) 所以1x年屋的短期很難做,你很難買到很便宜. (短期是指立刻買來弄一弄就賣,所以忽略漲價這件事情) 2x年屋才會開始價格浮動數字比較大.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:29:44謝謝ceca大！
想看C大作品 不知C大走哪種風格
我大多時候就空屋. 少數會有一套擺放式的家具. 擺放大概會限於客廳,或是客廳+主臥. 幾乎很少做木做.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:30:40感謝C大
想看C大作品+1…XD
翻新空屋應該是投資客主流產品之一. 那個大家做起來都差不多..XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:31:37想買改好的但又怕貸款成數不夠
你可以先找銀行估...兩三天就有答案.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:32:27武廟那邊很有潛力嗎？
那邊生活機能很好蛋黃麵不錯吃
那邊普通吧. 變化不大,就跟著環境跑. 衛武營炒做要帶動過來的效應可能也有限. 高速公路高架橋是很強的切割線. 而技擊館和體育場改建投資影響力也有限. so...大概就是一個穩定的區塊. 沒有甚麼特別變化,也不會變差..XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:41:42
C大這間如果是你會在隔一間嗎，還是就超級大客廳
必然隔一間..XD
你不睡 還在當大德阿~~~~
才兩點.
衛武營三井那塊周圍老社區 最近看也都漲起來了 有看到
一間400萬左右捷運站附近老公寓自住不知道會不會太高
公寓還沒到時候.. 我說他大漲還沒到時候..XD 要自住自用可以先買. 中短期投資會晚點買.現在還是2x年屋比較快比較爽.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:01:49真的是這樣 笑了 推推
國一好像真的阻斷武廟跟衛武營 雖然非常近開車沒感覺
河流,高架橋,大馬路,鐵路,都是很明顯地切割線. 會產生明顯的兩個區域.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:07:35推，回這篇應該花了不少時間吧
一樣是投資客，風格差很多
有認識一個投資客，本業設計師，他的物件都超美
輕軌切割表示:
高雄難得下雨 明天是看中古屋的好日子
好文
裝潢可以但我覺得管線也幫忙換新的比較重要
CECA有發現澄清湖那邊價錢超低嗎…我懷疑他們根本賠本賣
24年屋,也就是1998年的新屋. 買在當年最高點的新屋+澄清湖別墅最強大的時期. 非面湖的有機率幾乎沒啥賺. so...記得. "蛋黃區"的"新屋"永遠都是風險最高的產品. 無論今天你旁邊住了多少有錢人. 因為... 人有兩隻腳,要跑很快.雖然比有四隻腳的錢慢. 但你的房子沒有腳,你跑不動..XD so..買蛋黃區永遠記得,居高思危!!!
觀湖樓…我覺得他們當初買的價應該沒那麼低
感覺長庚醫生買房都超任性
衛武營太大自己斷成很多區吧 武營路 南京路 大明路 澄清
路 武廟 建國路 下好離手
會以國泰重劃區為中心...
公園的養護差異頗大 高速公路旁最偏僻 大明路純公園入口
運動多 南京國泰路口廢墟商地問市長 澄清路大撒幣…
這樣解析下來 是不是投資客的房子好明顯啊
不過投資客房子好談啦 利潤算一下他就會賣了
好久不見C大, 感覺很用心在寫這篇文章! 推!!! y
其實寫這篇速度超快. 因為這是"本業".. 591找物件隨便按就有了,圖片只要幾秒鐘就可以判斷..XD
這篇讚
這篇內容推！
投資客幫你整理好了 直接入住不用再裝潢半年 多花點錢
也還好吧
推
謝謝分享
推推，認識一個高雄的大投客太太也是這樣說的，每次和她
吃飯都不用錢XD
推好心分析
推C大
真心大推 神
長知識推
推～
挖賽...c大真的是房版活字典
我也不愛做精裝
堆
推
終歸一句話。買賣是市場機制，市場行情能賣多少跟入手價無
關。
建商蓋新大樓的定價也是這樣，市場週邊行情50萬/坪，不可能
因為土地很早取得成本很便宜就定價30萬/坪拿出來賣的。
現在的投資客物件，需要注意的點反而少
1. 裝潢喜不喜歡 2. 用料等級 3. 窗戶要不要換
很多投資客都不換窗戶的，不然就是用比較爛的氣密窗
建商哭利潤低是一個很有趣的算法. 也就是他的"地價"是浮動的. 以當前行情為基準. 因此無論他這塊地當時地價取得是多少. 今天他要蓋房子. 他會用"今天的地價"去計算它的利潤. 阿靠夭這樣當然利潤很少阿. 尤其營造成本隨便漲一下,他的利潤就要被吃光了. 不過當然算帳上,細節牽扯很多. 很多時候土地不是建商持有,金主,或是地主合建,或是建商老董大股東持有. 因此它們帳面上必然把土地價格給切開另外看. (例如聽說最近海鮮有一塊楠梓的地要蓋房子,他也是找有品牌的建商去蓋去推案. 因此你不會看到海鮮自己掛一個建商品牌出來推案...但他會說這棟是他蓋的. 借品牌蓋房子這種事情很常見,我同學也說可以借他老爸的品牌來蓋..XD) 而哭不賺錢的時候,土地增值賺的都是不算的...XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 11:42:40推 太有道理了！
推推
請教一下ceca大神，中古屋補漲時機是每個縣市都一樣嗎？
還是說有些縣市會跑特別快，比如說高雄可能現在2x年屋，
新竹已經跑到老公寓了
新竹最快,台中比高雄快一點.
很實在，自住客大多無法從破爛的舊屋中看出價值，看到
就想閃了，所以市場自然造就了翻修轉賣獲利的行情
市場個性,造就我們奸商找到商機...XD 所以無關乎甚麼正不正義,好不好,對不對. 就只是個生意而已. 賺錢不要想那麼多. 甚麼都是假的,鈔票是真的...
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 12:27:36一堆白痴浪費時間討論實坪 這種有內容的文章反而比較少
人關注 哈
感謝ceca大神回應，還想要問一下如果12年大樓實登單價50
，24年國宅大樓單價38，投資角度選擇還是選2x年屋嗎？
推一個
其實老屋翻修也是一門專業，自己翻成本遠比投資客還要高，
除非時間很多，不然該給別人賺的就給別人賺
推分享，感謝
學習
為什麼選百合白?
最近風向不同，蠻多年輕人跟退休老人買投客房，越來越
重視有裝修的，又懶得整理，然後比新房便宜不少
p
筆記，這篇超棒的...
鈔票是真的，爛是假的，沒什麼執著，一百年後沒有你
投資客的房，最大問題是裝潢粗糙
也沒有我XD
第一眼看新穎免整理，仔細看油漆溢色
矽力康補的到處都是，感覺就不耐用
投資客的房價格不貴的話蠻適合懶惰包租公的XD
投客翻修沒比自住賣房貴太多的話幹嘛買後者幫前屋主丟垃圾
一堆又髒又亂 家具我又不愛 買來還要自己清多累
投客吃貨價不一定很貴，所以賣行情價還是賺
推！希望c大能開課
建商地價那段邏輯我是這樣想的,如果地價漲幅拉大,那他賣
地就好了,不用去承擔營造成本風險,所以要按照市價來算才
對,商人本就逐利的,不能要求人家不要賺錢幫你蓋房子
也許他要攤提之後買地成本啊 他便宜賣了之後下塊搶不贏台
北建商不就倒閉
永續經營 除非未來地價不漲 或者改做都更合建
地價不能漲了話 現行規則捷運沒一條自償率能過 就都不能
蓋 沒選票
推，可以請 ceca 大發一篇判斷裝潢品質的嗎？
有些很會做表面的，真的分不太出來要不要敲掉重做。
翻修過房子，真的覺得只要不是偷工減料亂翻修的，買
投資客的房其實也沒差到哪裡去......
另外如果是有重大瑕疵的物件（牆壁、樑柱有蠻大裂縫
）但是被投資客用裝潢掩飾掉的時候，有沒有什麼辦法
可以辨認？
有投資客連牆壁敲掉的照片都拿得出來 你會想說很安全
然後之後發現 他還真的沒有翻新
牆都敲了 為什麼重埋個電管拉線不給呢
iam大 求介紹 小弟我不想努力了XD
有些投資客的裝潢品味非常糟糕～
東西看的出來是新的，搭配一起就是嚇人兩字
推
推！學到
推
ceca大 請問鼎山這附近的區域如何 有上漲的空間嗎 很少看
到講這個區域
大大 您的網址幾乎都不能用了 建議改貼截圖
![Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？](https://i.imgur.com/Q3uiLeMb.jpg04/23 "Re: [閒聊] 投資客幫你老房重裝潢，也是好事吧？")
爆
Re: [閒聊] PTT房版無腦多的世界奇觀級荒謬看法這就是來騙流量的阿. 只要扯到國際房屋投資...在台灣....XD 我不敢說全部,但是幾乎,都嘛在詐騙. 阿外國投資客我們麻有認識. 同樣在越南好了,人家台商在那邊投資,也都嘛買它們人民會住的市區.44
Re: [問卦] 最近買房的是什麼人身為一個買賣破百間的投資客. 當了破百次的賣家,坐在簽約室研究著對面買家的投資客. 我只能說. 現在買房的. 要嘛老人.63
Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎如果你說最新的預售屋. 例如鹽埕區你買55w/p. 遠雄農16,目前嗆成交55並且開賣後還看到時狀況可能會6字頭成交. 這個不敢講. 理由是牽扯到建商彼此的猜忌和團結問題.![Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎](https://i.imgur.com/jYyqz88b.jpg "Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎")
25
[心得] 投資客的新招式?昨天去看一間北屯10年內的中古屋 在還沒去實際看屋之前 有先上實價登錄查詢上次的成交價 發現是未滿二年就要脫手的屋主 心想，是投資客嗎?![[心得] 投資客的新招式?](https://i.imgur.com/Gwqm26Sb.jpg?fb "[心得] 投資客的新招式?")
36
Re: [閒聊] 投資客自拉社區實價登錄有搞頭嗎？要知道拉價有三個目的. 1.騙買方加價買. 2.哄賣方加價賣. 3.讓銀行估價上升. 自己左手換右手最有名的就是建商.![Re: [閒聊] 投資客自拉社區實價登錄有搞頭嗎？](https://img.youtube.com/vi/XBR0utdsJ6E/mqdefault.jpg "Re: [閒聊] 投資客自拉社區實價登錄有搞頭嗎？")
19
[閒聊] 投資客有這麼討人厭?一間房子與下列四種人物. A 建商 B 投資客 C 自住客1 D 自住客2 情境一 A開始賣房子 1000萬. C購買房子.19
[閒聊] 投資房的心態各位大大晚安 小弟最近在研究投資房，看了很多文，跟仲介去看了很多間房 可是小弟發現遇到一個問題 就是我去年買自住房的心態，是那種可能這間要追價或是銀行鑑價不到還是會買下去那種 像是我的自住房去年1230萬的空屋不附瑕疵擔保，電子門鎖、曬衣架、馬桶都有故障，主10
Re: [閒聊] 為什麼房仲或投資客不兼職做民間貸款？為啥沒有..XD 正確來講,純投資客底的,比較不會去切入這一塊. 因為. 你會做不動產投資,基本上很多人都是"只想要穩賺". 不然他早就去玩股票或是其他投資為主.
24
Re: [閒聊] 台中14期是不是卡住了？![Re: [閒聊] 台中14期是不是卡住了？](https://i.imgur.com/cOwkrYNb.jpeg "Re: [閒聊] 台中14期是不是卡住了？")
22
[閒聊] 信貸鬼故事![[閒聊] 信貸鬼故事](https://i.imgur.com/s6d7205b.jpeg "[閒聊] 信貸鬼故事")
13
[請益] 四層公寓各層樓行情是多少？9
Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制![Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制](https://i.imgur.com/j7XxkrVb.jpeg "Re: [新聞] 央行理事:投資客賭寬限期內房價漲 管制")
15
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購買農地蓋溫室，申請農民資格加入農保的問題6
[請益] 這波限貸會持續到台積電掛掉嗎？27
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[閒聊] 北士科旁邊還一大塊空地怎不發展?![[閒聊] 北士科旁邊還一大塊空地怎不發展?](https://i.imgur.com/jP96gtDb.png "[閒聊] 北士科旁邊還一大塊空地怎不發展?")
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[閒聊] 2015~2021原本的空空把握住了嗎
[閒聊] 北市12個行政區，那個會最先被新北幹掉？
Re: [閒聊] 北市12個行政區，那個會最先被新北幹掉？