Re: [請益] 不想再幫房東繳房貸了

這兩天可能對30年房貸限制的話題很紅，
剛好可以呼應一下之前的文章。

基本上房貸這種東西，
除了頭期款是受總價影響外，
基本上就是金流的問題。

一個簡單的概念，30年房貸變20年房貸，
如果利率是1.55%
就是你金流壓力+40%的概念
如果利率是3%
你的金流壓力大概+32%

簡單來講，金流壓力起碼+32–40%的情況下，
原本你能負擔的總貸款，起碼得打7折。
換言之就是總價負擔能力也下降，
變成原先頭期款+7-8折後的房貸=可負擔房價

假如原本買的起2500萬的房子
500萬頭期，貸2000萬 30年房貸 1.55%
每月房貸約 67,879

限貸20年後
能買的起的房子大概原先8成1930萬
500萬頭期，最多貸到1430萬 20年房貸 1.55%
每月房貸約69,505

所以基本首購也好，換房也好，需求影響肯定很大
因為要嘛原先2500萬房子總價跌2成多些
要嘛就是多賺500萬頭期款到能負擔同樣價格
基本上就是冰凍期。

至於投資客影響大不大，
說實在的，就只是投資標的可能降級下而已
投資的需求影響還好，
可如果預期房價會在大量基本盤消失後大幅回檔
那投資需求肯定也是降溫的，
畢竟沒人想賺了租金收益，賠了總價。

不過對房貸繳清的地主房東，可操作空間就大了
吃定你蝸牛族買不起房，房租上漲的空間可不小。
原本要你30%薪資，漲到40-50%都有可能
房價修正加租金上漲，租金收益率夠吸引力後，
需求就又起來了，這時房價下修也到底。

※ 引述《abasqoo (德莫尼克)》之銘言：
: ※ 引述《junele (模式之外)》之銘言：
: : 如果我繼續租屋，就是一直在幫房東繳房貸，那我為什麼不幫自己繳？最近一直在想: : 之前沒買房，因為擔心揹房貸，壓力大，後來發現，即使沒有房貸，無論如何，房租永
: 遠
: : 是固定的必要支出，而且是有去無回的消費性支出，房貸壓力對我似乎只是假議題。: : 現在年過四十，想在台北蛋白區捷運附近用少少的兩成頭款買間小公寓，把房租挪來繳
: 自
: : 己的房貸，就算只能繳20年，這20年的貸款也是繳給自己的。
: : 對台北市高房價我沒有信心在退休之前繳清，只想著之後老到需要人照顧後，把房子賣
: 了
: : ，還清貸款，多少能拿回一些去住老人院。
: : 不知道這樣的想法對嗎？
: : 身邊沒有可以討論相關問題的朋友，想來版上請益 謝謝。
: 先幫很多人破題一下，房貸壓力是假的
: 以為欠很多錢，假的
: 以為以後背座山，壓力大，假的
: 以為未來30年只能苦幹死幹到償還房貸，假的
: 為啥是假的？
: 房貸給人心理層面的壓力，就是鉅額債務與償債壓力
: 但問題是，房貸這種東西其實是金流遊戲
: 你看它的角度要從金流面出發，而不是債務面
: 為啥不是債務面出發？
: 因為你可以賣房啊，不管你失業，缺錢幹嘛的，你總歸都能賣房，賣完後你不也孑然一身
: 輕？
: 哪為啥是金流遊戲？
: 買房或說被房貸，生活品質跟地點還有房屋類型差距不大下，跟租房差別在每月現金流出
: 相較高一些
: 但差異在於租房現金流出都是費用類
: 房貸初期近1/3是利息的費用
: 也就是，金流如果差異不大下，肯定買房好啊，因為以後賣房，扣除房貸，實質資產是增
: 加的。
: 就算買房想住好點也沒問題，即便每月房貸費用高，只要不超出原先租金太多，對你而言
: 金流在費用上的項目都沒啥變動，換來的是生活品質的提高。
: 對一般人而言，在台灣買房只有一個門檻，高房價帶來的頭期款難以負荷。貸金流如果與
: 原先差異不大或更高，但收入可以負荷，哪也沒什麼問題，畢竟台灣房貸利率很低。
: 一棟一千萬的房子，頭期款就算只貸兩成也要200萬，但每月房貸大概2.9萬而已。很多人
: 薪水都能負擔，但存款可能沒那麼多而已。
: 如果頭期款沒問題，對多數人而言，買房也就只剩下心裡障礙問題，而不是實際層面收支
: 的問題了。

--