Re: [閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??

※ 引述 《bearalex (方立德--聯發科轉職房仲)》 之銘言：
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: 沒有高手回答 那我只好自問自答了
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: 房貸利率2%的前提在此
: https://www.gvm.com.tw/article/90791
: 央行利率恐「連二升」半碼以上
: 目前最低利率1.56
: 1.56+0.25=1.81(連2半碼)
: 1.56+0.375=1.935(1碼+半碼)
: 1.56+0.5 =2.06(連2+1碼)
: 所以假設升息後的貸款利率為2%(抓整數)
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: 以買方的角度來看
: 2500萬三房 自備款500萬(八成貸款)
: 2000萬貸款*0.02=40萬(年利息)/12=33333/月繳 額外需負擔房屋稅地價稅等
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: 而悅揚三房租金34000含車位不含管理費
: https://imgur.com/a/6Hmuch1
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: 所以對買方來說 租房子跟買房子每月的繳款一樣, 那何必要買房呢,
: 五百萬的部分可以放銀行或是其他投資, 租房子就好
: 而如果房價再繼續上漲就繼續租屋就好~~~~
: But, 如果租金上漲, 不在是34000, 這個算法就得調整了
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: 以屋主的角度來看
: 當初買1000萬自備款200萬過戶+裝潢假設花100萬
: 現在2500萬的房子收入
: 3.4*12=40.8萬/年
: 800萬的貸款前三年寬限期
: 800*0.02=16萬/年
: 每年淨收入40.8-16=24.8扣除空租期或是租屋仲介費 24.8-3.4=21.4
: 看起來報酬率有
: 21.4/300=7.13%
: But, 價差的部分算是資本的一部分也有他的機會成本在,
: 這部分的金額是 2500-1000-100=1400萬
: 如果滿五年出售 1400*0.8=1120萬(淨獲利)
: 所以屋主在悅揚三房這個撲滿實際存的錢是1120+300=1420萬
: 實際報酬率是
: 21.4/1420=1.5%
: 而這個獲利率可能幾乎跟2%貸款利率時的定存利率差不多
: 那屋主是否有必要繼續持有這間房子??
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: 所以我的結論有兩個, 過去很簡單, 不論投資還是自住用這個算法都是租不如買
: 現在租金跟房貸利率可能已經臨近交叉點
: 1. 新竹房地產可能會變成買不如租, <= 台北或許已經是這樣子了???
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: 2. 現況下是出租房源<租客數, 所以租金有可能上漲 (這個是比較大的變數)
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: 以上~~~
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想問說原po文說的 “屋主”
實際報酬率21.4/1420部分
是不是算錯了？？

報酬率不是公式=獲利/投資成本

那假設屋主一年賣掉好了 獲利1120/5=224
他下面是算五年

報酬率不是應該是
（21.4+224）/（200+100）=81.8%

其實我不懂為什他是放在分母？
而且已經2500-1000-100=1400萬
扣稅×0.8後=1120
1120還要+回300=1420？？
不是買1000裡已經包含200頭期了嗎？
而且上面也扣掉裝潢100
後面又通通加回來

是想問這部分是為什麼
貴請高手替房版新手小弟解惑.....XDXD

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