Re: [心得] 現金vs現金流：我是否不該賣？

※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
提點你一些重點
: =========
: 當初想要賣的理由：
: 1.政府開始重打多房的消息
我建議韭菜做任何財務決策
千萬不要看新聞

: 2.缺現金
: 缺現金又分幾方面
: a.我一直想要小換大，例如整棟透天，管理比較方便。但手上現金專有300-400
給你一個觀念
人還窮(錢不夠)的時候,
要先有"賺錢"物件再來想操作模式
而不是先想操作模式(小換大)
然後去找物件
因為這樣你找出來的很容易
變得不賺錢!

: b 當初買210 裝修花100
: 卡了一筆現金在裡面。雖然五年過了，那100裝潢費已經回收，但頭期還在裡面。去辦理: 財貸也因為是老公寓，最多只能貸180
: 但市場行情大約300
這有點怪
行情 300 應該可以貸八成 240
更不用說你賣了 500
這當中差距也太多了
你可能要看看問題出在哪

: c 爸媽年紀大 ，沒存款，要花的錢變多。
: 當初他們借我一筆200去投資房產
: 約定好固定每月還某金額（含利息），
: 但臨時他們要花錢就會拿大筆錢，
: 例如牙齒一次十萬。
: 所以去年就還了150，我名下有五房，資產雖然是近千。但現金其實每月還他們錢了燒很: 快，壓力很大。
: d. 之前大家一直不看好40年老公寓未來。朋友勸我賣。
你朋友是在房地產賺的多少錢?
你把他的話當聖經?

: =========
: 最近想想有點後悔的原因：
: 1. 最近南部老公寓一直飆，有裝修的五樓都開價560-598
: 那我有收租才賣500是賣太便宜嗎？
: 2.賣掉實際拿回的現金比預期少很多：
: 原本想 在我資產庫 500-180=320
: 但賣掉之後 仲介費20
: 合一稅 大約33 ，我爸媽又要求分紅20
: 實際增加的現金只有220。
: 等於我資產直接少了100，現有資產的10%。
: 然後我本來是用這筆錢要去買新的資產，增加現金流。
: 所以就用現金350買，想說之後貸款可以拿回280
: 但沒想到買了之後新資產，銀行不給貸款
: 因為 第一少了三萬的租金收入，
你本來就應該在還有租金時
先進新物件
這樣才有足夠的還款財力
怎麼會先賣
然後現金買下後才找貸款
順序完全錯誤~

: 第二，近期聯徵次數太多。
: 請我半年後再申請。
: 結論：
: 我現在現金比賣房之前還少了50萬，而且還少了23000的月現金收入。
這些數字你在賣之前
不就算的出來嗎?

: 所以現在很苦惱下一步該怎麼作，最近都睡不好。
: 朋友是勸我往好方面想，蹲低是為了跳更高。
投資千萬不要去聽心靈雞湯
直白的說你就是做錯了!
切記教訓

: 誠意貼上來分享，是希望各位強大的前輩，能給點建議，
: 我現在走到一個瓶頸，
: 該怎麼擴大規模呢？
操做錯了就認賠
就當吃了龜苓膏上一間沒發生過
白白浪費了一個物件

目前看起來是增貸的估價
跟新進物件銜接操作失誤

下次不要再犯
重新按照流程再來一次

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