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Re: [請益] 老公寓的價值估算

看板home-sale標題Re: [請益] 老公寓的價值估算作者
sdhpipt
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講一下個人的偏見 我不是投客 只是比較關心自己舊家與公司附近房市
所以對你的這些問題有自己的看法
※ 引述《abdetom (樂活)》之銘言:
: 這兩年看了非常多版上老公寓的文章,
: 自己也非常喜歡老公寓這樣的物件,也入手了幾個物件,
: 在深入了解後,想了解幾個老公寓價值衡量的問題,
: 希望可以得到版上高手的解答。
: 問題一:同一建築物、同坪數的 老公寓2F 和 3F 價差大概多少?
: (不考慮屋況問題,個人的認知是2F價錢會優於3F,不知是否有誤?)
現在很明顯2F價格比3F好
但是大約在10年前台北市或新北舊縣轄市一環
2F與3F的價格是差不多的
所以也是有流行的問題

為什麼這樣我也不懂 要請懂的人講一下理由
: 問題二:同一條巷內,同建商蓋的一批老公寓,
: 蓋4層樓的老公寓2F & 蓋5層樓的老公寓2F ,
: 兩物件的價差大約多少?
: PS:兩物件室內坪數同樣為28坪,三房兩廳兩衛格局,屋齡也相同
: 蓋五層樓的2F 土地持分6.89坪
: 蓋四層樓的2F 土地持分8.65坪
我的看法是這兩間公寓市價幾乎相同

因為同建商在同一個年代 不會又蓋四樓又蓋五樓
四樓公寓與五樓公寓是不同年代的
主要是當年政府的限制 當年普通巷內住宅區是有樓層限制的
順序大約是3樓->4樓->5樓->4樓->5樓->容積管制改用高度比
通常四樓公寓屋齡會比五樓公寓要老
所以說你看到的2/4F很可能是45~50年屋齡 2/5F公寓是38~43年屋齡
再新的都已經容積管制了 土地持份已經不是直接跟樓層高度負相關
這邊你舉的例子
土地持份大的價值被屋齡的折舊抵銷 所以市價差不多

而且 個人偏見 土地持份其實不太影響中古屋價格
中古屋主要看房屋的使用價值
除非是都更成功率很高的地方 比如說北市商四只蓋4樓之類的

: 問題三:蓋5層樓的老公寓2F 是否爆管的機率會高於 蓋4層樓的老公寓2F ?: 感謝大家:)
一般來說都是堵塞 不是爆管
堵塞只是很煩而已 叫通水管的1500~4000來通一下就好了
如果水電管線全換+防火巷汙水下水道已經完工
2F直接把排水管拉到後面自己排掉就好
以後堵塞都不關你的事了
5F堵塞或爆管的機率當然是比4F要大 用的人比較多

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http://i.imgur.com/bJGRy1y.jpg

圖https://i.imgur.com/bJGRy1y.jpg?e=1667482770&s=O7xwY9AU2El0Hr9m4KFz0g, 老公寓的價值估算
巨人殘忍食人照 <慎入>

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Anyotw07/20 09:47我這間不一樣

abyssa107/20 10:07蓋4/5樓的價差大概跟住三住四價差差不多… 感覺不到

abyssa107/20 10:08實際上是被屋況格局座向差異蓋過去 大概<5%

abyssa107/20 10:09商二商三商四或正大馬路高容積率的價差才有感

lcy31707/20 10:232F價錢比3F好開始流行是因為衛生下水道的普及

lcy31707/20 10:24現在已經不太會發生什麼爆管的事情了

sdhpipt07/20 10:34有道理ㄟ 算時間點剛剛好跟汙水下水道大量興建年代接近

kagaya07/20 10:41喔喔 有道理耶.....我小時候住二樓噴屎 我娘陰影一輩子

kagaya07/20 10:41沒有這個問題的話 差很多吧

Anyotw07/20 10:43公寓爆管機率很低吧,才4個馬桶。出事也醞釀而已,馬上處

Anyotw07/20 10:43理就好。拖到樓上沖馬桶n次的比較少

Anyotw07/20 10:43大樓馬桶20-30個出事的緩衝時間超短,還他媽找不到兇手

lcy31707/20 10:44以前化糞池 如果整棟都擺爛沒人要抽沒人要處理

lcy31707/20 10:44滿了當然低樓層先倒楣 現在沒化糞池了

sdhpipt07/22 10:29化糞池滿了最倒楣的是一樓 水肥會直接滿出來