[請益] life cycle investment vs 買房投資

XDDDpupu556604/03 23:18如果你還沒自住房，巴菲特也會鼓勵買房辣

cookiesweets04/03 23:22前提買的房也是投資非自住

willism04/03 23:29指數可以開14倍槓桿，利息只有房貸一半，然後隔天準備去

willism04/03 23:29睡公園

willism04/03 23:30利息更正為利率。奇怪勒，別人想買房，干你啥事？

Petrovsky04/03 23:30台灣總人口都已經開始大減

Petrovsky04/03 23:30台灣房地慘完全沒未來

Petrovsky04/03 23:31投資就算了 一堆套在房地慘裡面出不來

agario04/03 23:43那如果賣房給另一半，就能從銀行那裡得到低利房貸

agario04/03 23:44再把貸出來的錢拿去買股票不就結合兩者優點了

daze04/03 23:56要說服別人是很難的。很多前提假設都沒有共識。或者你希望有

daze04/03 23:57的是聽到別人的贊同，以加強你對策略的信心?

daze04/03 23:58我自己是採取Lifecycle investing，但我並不覺得人人都適合

kitten12304/04 00:02少年股神不買房來房板亂幹嘛

daze04/04 00:05我自己是透過讀論文來加強信心，但這方式大概也不是人人適用

daze04/04 00:07比起投資全市場，要對抗對因子投資或開槓桿的自我懷疑，不得

daze04/04 00:09不說沒有那麼輕鬆。

daze04/04 00:11但如果是 total stock market vs 房地產，對我來說，沒什麼

daze04/04 00:12好懷疑的，TSM顯然優於房地產。

daze04/04 00:13另一個問題是，即使你有足夠的信心，持續選擇你認為比較優良

cookiesweets04/04 00:14Daze大真的是我的信心來源 在房板被質疑到快不行

daze04/04 00:14的投資策略，也沒有保證realized return一定會勝過其他策略

cookiesweets04/04 00:14Xdd

daze04/04 00:14，如果真的遇到如此，你會不會非常後悔?

cookiesweets04/04 00:15我是覺得凡事講求EBM 而各種論文的結果就是指數投

cookiesweets04/04 00:15資優於房市沒錯。但房板論述也確實有道理

daze04/04 00:15如果鄰居中了樂透，你會不會後悔那天沒去買彩券?

daze04/04 00:16有沒有後悔過5年前沒買BTC?

cookiesweets04/04 00:18是不會後悔啦。講白點我就是好辯而已，看到房板一

cookiesweets04/04 00:18面倒推房產就會忍不住。畢竟投資股票的觀念近年來

cookiesweets04/04 00:18慢慢有趨向被動投資，但投資房產部分，還是非常主

cookiesweets04/04 00:18動投資

daze04/04 00:19如果你不會對3年前沒重壓TSLA後悔，那10年後不管房市贏不贏

daze04/04 00:19股市，我覺得也沒啥好後悔的。

cookiesweets04/04 00:21房市一定輸股市我覺得沒啥好質疑的，問題應該在房

cookiesweets04/04 00:21貸可以開比較高的槓桿？這部分的優勢我難以否認

daze04/04 00:23如果你相信房市beta 0.5，房市的5倍槓桿，股市要2.5倍。beta

daze04/04 00:240.3，股市要1.5倍。

daze04/04 00:25另一方面，如果你認同margin call不是Lifecycle investing的

daze04/04 00:25末日，股市能用的槓桿顯然是高於房市的。

daze04/04 00:30另一觀點，股市要維持3倍槓桿容易，還是房市要5倍槓桿容易?

cookiesweets04/04 00:32想請問實務上要怎麼避免margin call 斷頭呢？

daze04/04 00:32股市甚至有UPRO這種現成產品。隔壁房子漲了3成，銀行增貸可

daze04/04 00:32未必都會過

daze04/04 00:34Lifecycle investing書中提到，在wipeout之後，繼續維持2倍

daze04/04 00:34槓桿投資，長期仍會勝出。

daze04/04 00:36推而廣之，能在wipeout後繼續槓桿投入，10倍槓桿或許也是選

daze04/04 00:37項? 但我自己是只用到2倍啦...

daze04/04 00:47Margin call只是被動降槓桿，想要不被被動降槓桿，只有主動

daze04/04 00:48降槓桿。降槓桿會造成decay，這件事不管主動或被動降槓桿，

kitten12304/04 00:48兩倍很猛欸，我只敢用信貸開槓桿XD

daze04/04 00:49都會發生。

daze04/04 00:55選你睡得著的方式嘍。信貸最大的限制是22倍月收入。另一點是

daze04/04 00:55利率較高。

KCKCLIN04/04 01:26房產也不是無腦買都大賺吧

KCKCLIN04/04 01:26地點應該也很重要。選地點應該就跟選個股標的一樣?

KCKCLIN04/04 01:27我是沒研究只是選方便就歐印全球了

miaoking04/04 02:05自住房可以，投資房的話因個人眼光而使得成敗差異大

SweetLee04/04 04:12年輕人時間多投資房子ok 年紀大了投資房子就比較花時間

SweetLee04/04 04:12資產大要管很多間也遠比管理股票麻煩

SweetLee04/04 04:13然後 為什麼要說服別人? 世界上是狼比較多還是羊比較多?

SweetLee04/04 04:14站在正確的少數才是保持利潤的方法 要是世界上被動投資

SweetLee04/04 04:15的人數遠大於主動投資的人數的話 你看主動投資績效會不

SweetLee04/04 04:15會屌打被動的?

SweetLee04/04 04:18不建議股票槓桿開10倍 凱利公式已告訴你下注太大的缺點

SweetLee04/04 04:23Lifecycle investing雖然沒解釋為什麼建議不要超過兩倍

SweetLee04/04 04:24不過可想而知他們一定跑過不少回測得到的結果 只是講不

SweetLee04/04 04:24清楚原因而已

kitten12304/04 04:52給你一個建議，你要戰房蟲先跟他們用一樣的邏輯思考

kitten12304/04 04:52不然一下子就被他們拉過去了XD

love942cg04/04 06:12買房投資的前提是自己本身已經有第一間房自住

love942cg04/04 06:12第二間房才是投資商品

joety110304/04 07:22選舉不會改變，相信會變的就太年輕了…銀行敢貸到80-90

joety110304/04 07:22%，就是因為這東西政府不會讓他跌太多。另外三倍槓的精

joety110304/04 07:22神壓力，沒做過的只是增加自己爆炸亂做的機率，很可能

joety110304/04 07:22一次就畢業

eesc04/04 07:45同意lifecycle investing，但我搞不太懂，用生命週期投資法

eesc04/04 07:45卻還配置bnd 的原因，哈哈哈哈

boombastick04/04 07:49看到「執業」，你是醫生已經先贏超過八成的人了，不

boombastick04/04 07:49管買房還是買股，社會上已經有八成的人追不上你了

eesc04/04 07:50但贊同原po先投資再買房！我也是這樣，讓我付房貸付得算輕鬆

eesc04/04 07:50寫意xd

eesc04/04 07:50我覺得不用讓所有人都贊同啦

eesc04/04 07:51像我沒買債券，tilt 30%，身邊的人也覺得我很怪啊

aircraft204/04 08:02只比標的的話，REITs ETF就已經勝過房產了。

slchao04/04 08:29lifecycle的前期和效率前緣, 是不是衝突??

slchao04/04 08:30前者要加大曝險增加報酬, 後者要降低曝險維持報酬

heavydog04/04 08:40你兩個都做不就好了

rainsilver04/04 08:58自住先買一間肯定沒問題

rainsilver04/04 08:58房貸本身就開4-5倍槓桿 又節省你居住成本

rainsilver04/04 08:59繳過的房貸還可以再借出來買ETF

rainsilver04/04 09:00其實就是配置比例問題而已

rainsilver04/04 09:02但是完全只投資房就沒那麼簡單了

heavydog04/04 09:16我剛看原文 你蠻妙的 跑去房版罵人房蟲...

avigale04/04 09:17效率前緣告訴我們的是，分散能夠以更低的波動取得相同或

avigale04/04 09:17更高的報酬，所以應該避免讓自己的配置處於下緣，但如果

avigale04/04 09:17想要更高的報酬，還是只能承擔更多的風險往上緣走。

dk16085804/04 09:19同樣的錢買在歐美的別墅可以 還有前花園

persionbird04/04 09:43網路上爭輸贏沒有什麼意義，況且有人做偏誤的投資才

persionbird04/04 09:43會有alpha的出現。

zxc9037604/04 09:45沒必要說服他們，我們互相都高估對方的風險，比如對房版

zxc9037604/04 09:45那群人來說租房子幾乎等於沒風險而且穩賺，但實務上只要

zxc9037604/04 09:45人的問題變數是非常大的（誰曉得王力宏是渣男呢？），房

zxc9037604/04 09:45客好壞會直接影響房地產報酬,但對房版來說收租就等於無

zxc9037604/04 09:45風險這就看人抉擇了

ohyakmu04/04 10:00其實我覺得如果加上自住節省的房租，買房不輸指數型投資

ohyakmu04/04 10:00也。

aircraft204/04 10:05買房的問題就是沒有分散非系統性風險，指數投資則可以

aircraft204/04 10:05分散。所以很多人連自己承受了什麼風險都不知道。

aircraft204/04 10:06風險這種東西本來就很難懂。

carava04/04 10:062015年底在北市買1150萬的房，現在漲到1450以上，但這筆

carava04/04 10:07如果ALLIN全球指數，這幾年報酬不只這樣吧，只是槓桿太高

carava04/04 10:09買房的槓桿因為不去理會房價波動所以沒感覺，理論上指數

carava04/04 10:10投資也可以這樣開槓桿不去看XDD，當然有房子住也是很棒的

tornado162104/04 10:11那邊都房奴跟他們是能討論出什麼XD

Arietta04/04 10:47學弟我能理解你的想法，曾經我也是綠角信徒，但是後來我

Arietta04/04 10:47發現其實那只是安全，實務上金融遊戲的參與者能賺到的報

Arietta04/04 10:47酬比ETF要高非常非常多，端看你能不能打入那個圈子而已，

Arietta04/04 10:47言盡於此，剩下看你領悟了

carava04/04 10:56同意金融遊戲可能賺非常多，我身邊就有，但我相信不是我XD

carava04/04 10:57(身在金融業但對交易越來越沒興趣)

flexin04/04 10:57你也蠻無聊的...

cookiesweets04/04 10:59我從來沒罵人房蟲….而且從頭到尾都良性討論，房板

cookiesweets04/04 10:59的前輩也沒什麼火氣上來，都很peace好嗎

JohnLackey04/04 11:04台灣的房價未來能以每年6-10%成長嗎 我是不相信

JohnLackey04/04 11:06而且風險差太多 你要把錢放在全球頂尖公司還是鬼島上

JohnLackey04/04 11:06的一間鳥籠

Capufish04/04 11:11綠角損失的機會成本，遠比下跌時來得多

Capufish04/04 11:11不過安心最重要（怎麼感覺很眼熟

FMANT04/04 11:15按ceca說法，房地產是散戶市場，股票是嗎？

sai126804/04 11:16其實就資產配置，歐印在某一個資產都伴隨著風險

additionD04/04 11:24一定要先衝一間自住房。

ffaarr04/04 11:31「安心最重要」會被酸是因為做法的 報酬/風險 很差

ffaarr04/04 11:32真的有合理 降風險 的就沒什麼好酸，看每個人的風險需求

willism04/04 11:36看你房版推文，希望...你以後不要變成一個只知道引經據

willism04/04 11:36典，只想駁倒病患看法的醫師，醫師更應該要有開放的心態

willism04/04 11:36！

UweBoll04/04 11:46買房的人共識就是買房，投資的人自己就一堆不同派別吵成

UweBoll04/04 11:46一團了。

aircraft204/04 12:42看病和金融操作又不一樣，為自己和為別人負責的差別。

aircraft204/04 12:44我還是回到一句話，金融操作爆賺的人往往都不知道自己

aircraft204/04 12:44承擔了什麼風險。霍華馬克斯也很重視風險控制。

aircraft204/04 12:46綠角沒啥損失啊，確實的拿到股債預期報酬。

yay090904/04 12:52我其實不太懂，股市和房地產為什麼不能都投？我就是股市

yay090904/04 12:52(Total stock market + 25% SCV tilt with ~1.1x lever

yay090904/04 12:52age) 和私募房地產基金 (~ 4000 units across 6 market

yay090904/04 12:52s with ~3x leverage) 各50%，每天都能睡的安穩，因為美

yay090904/04 12:52國稅務居民的關係，房地產給我非常大的稅務優勢，又能開

yay090904/04 12:52更大的槓桿

yay090904/04 12:52另外我也同意金融遊戲可以轉更多，前提是要打進圈子…

aircraft204/04 12:54漫步華爾街本來就有說股房都要投，只是選實體或REITs

aircraft204/04 12:54都可以。

aircraft204/04 12:57投資金律也有配REITs的範例

aircraft204/04 13:00對於市場沒有資訊優勢的散戶來說，選擇拿市場報酬是很

aircraft204/04 13:00合理的事情

yay090904/04 13:06對了，我其實滿推崇美國這邊所謂net worth (身價)不算自

yay090904/04 13:06住房的算法，自住房對我來說是不會產生收益的資產，也是

yay090904/04 13:06生活必需品，所以我安心開5X房貸槓桿，除了自住房以外的

yay090904/04 13:06投資才是股房各半搭配1.2~3倍不等的槓桿

Radiomir04/04 13:11投資就是比標的, 而能否開槓桿+扛著住, 跟職業較有關~

Radiomir04/04 13:14當你中年失業, 槓桿開愈大死愈快, 有好的職業選擇較多

gomow04/04 14:13都買不就好了，有這麼煩惱嗎？以分散投資的觀點，房地產的

gomow04/04 14:13配置是不可缺少的，另外除了報酬率，房地產還有「效用」，

gomow04/04 14:13效用的多寡也無法計算，至於哪邊報酬率較高，以塔雷伯的觀

gomow04/04 14:13點：「什麼是對的不知道，什麼是錯的倒是非常清楚。」我只

gomow04/04 14:13知道持有現金是錯的，至於投資哪個報酬率比較高，這真的很

gomow04/04 14:13難說，一般在計算房地產的長期報酬率的研究上，很多都有統

gomow04/04 14:13計學上的謬誤，如果沒有深入了解計算基礎，很容易就被誤導

slchao04/04 14:17之前在CFP板也有類似的討論，跟房板的結論不同，原po可以

slchao04/04 14:17參考看看，關鍵字：買股債

slchao04/04 14:17重點不是那一派理論較好，而是你能做到那一種？

slchao04/04 14:17如果2種都可以，才有比較和選擇，如果沒得選，也不必去爭

slchao04/04 14:17論，參與討論+學習就好

slchao04/04 14:17關於房屋風險，跟人生經驗有關，每個人經驗/風險應對能力

slchao04/04 14:17不同，結論也會不同

slchao04/04 14:17我覺得要投資房屋出租，選擇好的標的，裝潢的人脈，挑選

slchao04/04 14:17租客的眼光，處理租客的能力

slchao04/04 14:17好的標的》不多說

slchao04/04 14:17裝潢的人脈》岳母老屋重新裝潢，莫名漏水，找抓漏發現是新

slchao04/04 14:17廁所水管破裂，找第二組人，把新馬桶敲掉換水管，再買一

slchao04/04 14:17個新馬桶，因為第一組不理你

slchao04/04 14:17挑選租客》不多說

slchao04/04 14:17處理租客》老爸出租房屋，房客廚房起火，整間黑罵罵，但無

slchao04/04 14:17力求償，現在當倉庫出租；房客晚上唱歌太吵，被鄰居投訴，

slchao04/04 14:17花錢請他搬家

slchao04/04 14:17只能說投資房屋出租，是一種需要經驗/能力，要花時間處理

slchao04/04 14:17的一個專業，只是相對於一般工作，不是花一分時間拿一份

slchao04/04 14:17錢

slchao04/04 14:17至於買房自住，我覺得住3～5年以上可以考慮，你就是你最好

slchao04/04 14:17的租客，也是最好的房東；除非你的公司很偏僻，有工作的地

slchao04/04 14:17方就有人接盤

slchao04/04 14:18我自己是學生宿舍，員工宿舍，後來租屋，都覺得沒問題，

slchao04/04 14:18直到遇到熱水器壞掉，房東想選擇無強排的熱水器，因為便宜

slchao04/04 14:182000，我才真正下決心買房自住

slchao04/04 14:18如果叫我買房出租，我也是怕怕的，但我也不會到房板哭訴這

slchao04/04 14:18些，說出租有風險XD，因為在高手面前，房客吸毒也只是小

slchao04/04 14:18事情

Intension04/04 14:48打算大盤每跌10%買一次tsm leap call ，買最遠的日期

Intension04/04 14:48，深度價內請問可不可行?時間到了就買下來

Intension04/04 14:49也是認為買房不如買tsm，aapl

SweetLee04/04 15:21樓上slchao大的例子就告訴你買房租人真的比投資股票累

SweetLee04/04 15:21多了

SweetLee04/04 15:21年輕人時間多比較合適投資房產

NANJO156904/04 15:45感謝slchao大分享實際的例子，很好的參考經驗。

slchao04/04 16:06房板也很多分享，房屋怎麼佈置才會增加租金，不好的房客

slchao04/04 16:06怎麼挑選和處理

slchao04/04 16:06我想表達的是投資房屋之前要先做功課，了解常見的問題和

slchao04/04 16:06應對方式

slchao04/04 16:06出租房屋不用像股市盯盤那麼累，但出事要會處理，區域衰退

slchao04/04 16:06要知道退場，中間利潤還是不錯的，不然怎麼能分潤給代租代

slchao04/04 16:06管？

slchao04/04 16:06難道你有聽過股票代租代管？咦 好像有耶XD

krf0804/04 16:09美國人買美股還有資本利得稅的問題，台灣房地產也是。偏偏

krf0804/04 16:09台灣人玩台股或美股的沒資本利得稅，這點在累積財富上有巨

krf0804/04 16:09大差別

daze04/04 16:10是因為出租太麻煩，才有分錢給代租代管的需求。股票代管以VT

daze04/04 16:11代管9000支股票，也才收你0.07%而已。

daze04/04 16:12甚至這年頭都有人在推direct indexing服務了

mikol04/04 16:29年輕人為什麼時間多 人家醫生現在應該是最忙的年紀

TEYU2104/04 17:14他們唬爛，只敢喊不敢出數字

TEYU2104/04 17:14我晚上回你一篇我算過

TEYU2104/04 17:50買大盤ETF是盯什麼盤，長期看多有錢all in

MinaseShou04/04 17:59買房如果房產有增值可以重新鑑價後增貸，增貸部分開寬

MinaseShou04/04 17:59限，三年期限比融資或者是leap call操作有彈性（不會

MinaseShou04/04 17:59斷頭或是時間價值減損，利息又低

MinaseShou04/04 18:01信貸也可以用類似的玩法，目前有關注的是Linebank 的

MinaseShou04/04 18:01信貸，開辦才500元，而且第二個月就可以全部還款，可

MinaseShou04/04 18:01以每年或是每半年借新還舊，等於只付利息錢

MinaseShou04/04 18:02台灣的資本利得稅負很低，操作彈性比美國高很多

MinaseShou04/04 18:03只要貸出來真的有拿去投資，剩下的就是現金流的問題，

MinaseShou04/04 18:03靠時間讓複利去發酵

SweetLee04/04 21:18就算是執業醫師 要多忙也是能自己控制的 等老了就該休

SweetLee04/04 21:18養身性享受人生了 哪還有那麼多時間和必要去汲汲營營的

SweetLee04/04 21:18追求金錢？

daze04/04 21:54原po應該剛畢業一年或兩年而已，時間都是別人掌控的。

seanidiot04/04 22:56不要太晚起步然後又搖擺不定就好

abyssa104/05 00:05房貸跟房屋分開看的話 房屋個別發展差異大

abyssa104/05 00:05但房貸真的就是life cycle investment的完美範例

abyssa104/05 00:05難怪很多人到老時發現一輩子賺錢的投資只有房子

abyssa104/05 00:06房貸很棒 但是難處變成一間房怎麼選對vs全市場不用選

newgo177604/05 19:26比蓋爾茲這幾年也是大壓單一國家土地…

stlinman04/05 20:29一樣開槓桿，有比過台灣房價跟股市的波動率嗎?房市MDD

stlinman04/05 20:29說不定還比較小!

sgxm304/05 21:04房版學習但別照單全收。你想在那邊討論指數化投資法vs房，

sgxm304/05 21:04但也得有夠多的人了解指數化投資法阿。那邊連相對了解的I

sgxm304/05 21:04大都會說股債配置無用了討論當然容易雞同鴨講。不過那邊也

sgxm304/05 21:04說開槓桿要用房貸，何不買自住房後用理財房貸投VT呢？

ErnestKou04/05 21:26阿就不能把頭期款貸出來買VT阿

FMANT04/06 17:06房地產的優勢是經過時間考驗 這也是你對你的選擇疑惑的點

hotplushot04/08 13:22倒數第三行 我其實也持同樣看法

hotplushot04/08 13:22台灣房地產 禁不起政策的衝擊

hotplushot04/08 13:23反過來說 房地產被政策保護得很好

FMANT04/09 23:07政府政策鼓勵你投資股票，這不就是一種陽謀

hsiliang04/10 20:53房版的人真他媽有病，居然連ceca大都說貸款不用還完，

hsiliang04/10 20:53我就知道房地產扭曲到不行

hsiliang04/10 20:54每個就連最強的ceca大都這樣了，你還真偽認為房版有正常

hsiliang04/10 20:54人嗎？

hsiliang04/10 21:01人口逐漸減少下你確定你買的房子賣得掉嗎？房版那群人

hsiliang04/10 21:01還跑去理財版叫說買房，我他媽快吐了，。除非是有天份

hsiliang04/10 21:01或是有高手帶，或是很有錢我才建議搞房地產投資

hsiliang04/10 21:12台北房價一直漲沒錯，但光今年三月份人口流失了人

hsiliang04/10 21:12人

hsiliang04/10 21:1313000人

hsiliang04/10 21:14差不多一年以5%掉，學校從20個班縮到6個班

hsiliang04/10 21:15你他媽會想在這種人口流失這麼嚴重的地方置產嗎？但房

hsiliang04/10 21:15價還是一直居高不下

hsiliang04/10 21:17現在就是一間房子的成交以決定一百建間房子的價格

hsiliang04/10 21:19所以仲介一直框年輕有錢韭菜拉高價格

hsiliang04/10 21:22房地產交易價格已經完全脫離剛需了，高房價讓台北年輕人

hsiliang04/10 21:22沒未來了。他媽的那超有錢的投資客死都不出租房子，仲

hsiliang04/10 21:22介完全不管社會問題狂拉價格

hsiliang04/10 21:24有錢的人只想賺錢，沒錢的人也只想賺錢

hsiliang04/10 21:26台灣房地產禁不起政策衝擊，但台灣房地產也是會受到實

hsiliang04/10 21:26體經濟衝擊啊

wtmjs04/11 14:50不動產流動性差，要跑沒那麼容易跑，現在不多吹一點，誰會

wtmjs04/11 14:50進來接刀，話說美金今天上29了，會不會跟美國同步升息很明

wtmjs04/11 14:50顯了吧。

FMANT04/12 11:17說這麼多 你買了沒??

FMANT04/12 11:17你不進場 那只能越買越小間喔