[討論] 資產配置該不該納入房地產?

goliathplus10/24 16:07一般是抓單一標5~15% 所以本夠粗的話是不影響穩定性

goliathplus10/24 16:07如果追求收益那就是另一回事

lrm54910/24 16:22只要持有就該納入了 不然你在計算上會失真

buji10/24 16:24自住的不算

buji10/24 16:25我指譬如你有三四千萬資金的話，要不要購入持有?

opm10/24 16:28以個人整修老舊房屋經驗,是不太想再直接持有老舊房地產...-.-

lrm54910/24 16:28如果本身沒有持有的話 特別去買是毫無意義 畢竟相同時間下

lrm54910/24 16:28股市年化報酬是優於房市

opm10/24 16:28麻煩事一堆,當初怎蓋出來的沒人清楚了

lrm54910/24 16:30自助也要算阿 因為你可以增貸阿 取得極低的利率貸款在崩盤

lrm54910/24 16:30加碼很重要的

opm10/24 16:30不排除某些人有本事玩,也遇過入手裝修舊屋轉賣的

lrm54910/24 16:33我講的時間是30年 如果考慮到槓桿5倍的話 那就必須要去IB

lrm54910/24 16:33之類的券商才能類比了

daze10/24 16:34某些論文建議可以持有10~20%。Empirically, 機構投資約持有

tomap4101710/24 16:35IB五倍槓桿遇到增加維持保證金的時間就悲劇了XDDD

daze10/24 16:355~10%。 但機構有能力在一定程度上達成diversification，這

ffaarr10/24 16:35資產夠多又不怕麻煩的話納入一些房地產還算合理。

opm10/24 16:35崩盤抄底加碼?要有很有眼光跟運氣,我不打算做這種事...-.-

daze10/24 16:36是個人投資者很難達到的。

buji10/24 16:36自住能增貸是優點，但畢竟不能收租只有繳稅維修的份

ffaarr10/24 16:36即使報酬低於股市，和股市相關度不高還是有助分散風險

opm10/24 16:37資產量夠大,優質房地產我個人覺得可以考慮,3-4千萬低了些?

daze10/24 16:37一般來說，光是持有一棟自住可能也已經超過20%的比例了。

buji10/24 16:38房價股價的相關性高嗎?

opm10/24 16:38要收租就要有人流,有人流,條件好的房地產,相對幾千萬的總資產

opm10/24 16:38曝險大了些?5%以內?

opm10/24 16:39自住的無可奈何?一個住的順心的居所還是要的...-.-

daze10/24 16:39有論文估計房產約相當於 35%股+65%債券。考慮到國家與地區差

buji10/24 16:40即使買個2000萬的房子，本金只需4,5百，資產比重有限

daze10/24 16:40異，估計beta=0.3~0.5或許不會差太多。

buji10/24 16:41daze大實在厲害! 小弟佩服!

daze10/24 16:41以beta 0.35來說，房產的5倍槓桿，在股票只要開1.75倍

buji10/24 16:42請問這句的意思是?

buji10/24 16:43相當於beta 0.35 × 5?

daze10/24 16:44如果準備了500萬頭期款想買2500萬房子，改成用500萬開1.75倍

daze10/24 16:45槓桿買875萬股票，20年後獲利了結再回頭買房子，效果可能是

buji10/24 16:45效果相當的意思? 風險與報酬都剛好相當嗎?

daze10/24 16:45差不多。當然這其中有很多假設，期望值與分佈之類的

ffaarr10/24 16:47資產配置比例是要連槓桿部分算進去，不能只看本金。

ffaarr10/24 16:48買2000萬的房子負的房子風險就是2000萬不會是400萬。

opm10/24 16:48很多的假設,很多過去的數據,要拿來做現在的決定,效果在未來

daze10/24 16:49如果傾向保守一點，開個1.5倍槓桿，結果或許稍微落後房價，

opm10/24 16:49不過沒辦法,不做決定也是種決定,盡量做自己覺得最好的選擇吧?

daze10/24 16:50但獲得20年後再選的自由，或許也可以。如果房子非常心儀，確

daze10/24 16:50定20年後不會後悔，要現在買就買吧。資產增加不完全等於效用

daze10/24 16:52，還是效用比較重要。

buji10/24 16:54若連槓桿都算進去，就是算ROE了

opm10/24 16:5420年後還是不是活著都得看老天爺賞不賞臉,現在覺得好就好了

buji10/24 16:54ROA

opm10/24 16:55但房地產單筆投資大,異質性高,鄰居管不動,多做功課...

daze10/24 16:55500萬開2倍槓桿買股票，股票曝險就是1000萬。開5倍槓桿買房

buji10/24 16:56談不上喜歡與否。 能達標的資產就是好資產

daze10/24 16:56，房地產曝險當然是2500萬。

opm10/24 16:57買個幅射屋,海砂屋,漏水屋,結構有問題,鄰居會縱火鬧事的,臉會

daze10/24 16:57如果不是要自住，我是覺得一般人沒有必要特別買房當投資。

opm10/24 16:57很綠?

buji10/24 16:57房子的特性容易長期持有，股票比較難

daze10/24 16:59一般人買房被貴個5%、10%司空見慣，20%價差也非不可能。磨擦

buji10/24 16:59不過我的主要考量還是透過不同類型低/負相關，降低波動/風

buji10/24 16:59險

daze10/24 17:00大的市場或許專家有便宜貨可撿，但普通人只有被敲的份。還是

daze10/24 17:00乖乖買市場相對有效率的股市比較省事。

awss197110/24 17:03單價過高,四千萬不足以讓我另外持有(不夠分散)

lrm54910/24 17:09崩盤加碼 是指崩盤20%的情況 長期來說是不錯的加碼點位

lrm54910/24 17:14IB 開五倍的時機很少 只是舉例而已

buji10/24 17:15曝險雖需以房價總價計算，但若看其beta, 似乎也不算很高

daze10/24 17:15崩盤加碼其實跟房地產價值沒有太大關係。想加碼500萬，有一

daze10/24 17:16千萬價值的房子可以借理財房貸，沒有房子IB槓桿開下去也是可

daze10/24 17:16以借到500萬

daze10/24 17:17看會不會覺得175%股+325%債的風險優於200%債嘍。Risk Parity

daze10/24 17:18派常持這種觀點。我自己是不採取這種觀點。

buji10/24 17:19若有4千，拿出四百頭款買房，剩餘股債年化報酬率算7%,等3年

buji10/24 17:21還本約200, 房產本金佔到600，股債也來到

buji10/24 17:224400萬，房產投入本金占比600/(4400+600)=12%, 比重也還好

joyca10/24 17:22台灣的房產跟國外的房產不能相提並論，有看過一個說法（西

joyca10/24 17:22方學者講通膨），東西方的房子用料不同，所以折舊不同，估

joyca10/24 17:22價水平也不同，再來就是制度跟社會風氣，看看中國就是極端

joyca10/24 17:22案例，你在中國投什麼幾乎都會被割，多害相權取其輕，老百

joyca10/24 17:22姓還是只能投房市，台灣也有那麼一點味道在，投資管道被限

joyca10/24 17:22縮，主流市場就是那些，還有就是借貸的優勢，台灣一般人要

joyca10/24 17:22借錢最好的管道就是房貸了，諸多因素導致台灣不動產市場的

joyca10/24 17:22不合理優勢存在。

joyca10/24 17:41但不動產如D大所言，實務面上太多眉眉角角，太多隱藏成本

joyca10/24 17:41。

daze10/24 17:43如果房子火災燒掉了，貸款還是要繳。損失是2000萬，不只是

daze10/24 17:43頭期款的400萬而已。

Kwamai10/24 18:02在台北之外 有自住需求 買房普遍划算. 林區 老巴 都說買.

Kwamai10/24 18:04問的是第二間配置的話. 新房普遍上千萬. 財產超過5000再

Kwamai10/24 18:05考慮. 是不是看到這幾年all in 房產的賺到翻 癢癢的?

buji10/24 18:10不是的。我知道房地產的投報率低於股市，是為了配置降低波動

evolution99910/24 18:14非自住就不用了，投資別的實在

evolution99910/24 18:15股債平衡就好

daze10/24 18:20房地產看似波動低，是因為沒有即時報價。如果只是不想看即時

daze10/24 18:20報價，把股票app刪掉就好。

chenblue10/24 18:36台灣的有錢人普遍會把房地產納入一定投資比例。不過一

chenblue10/24 18:36般人若非想提高槓桿，確實不一定需要，就像d大講的。小

chenblue10/24 18:36資族光一間自住，可能就已經吃掉20～50%總資產了。

opm10/24 18:52三四千萬台北市蛋黃區一戶可能都不夠,看個人狀況吧?

opm10/24 18:54剛好住在偏遠縣市的大學區,有學生租屋需求的話?要不就鄉下店

opm10/24 18:54面都少了點

buji10/24 18:59年紀漸大之後，的確會希望報酬固定，希望資產波動降低

buji10/24 19:00高齡資產人士另外也有遺贈節稅考量

buji10/24 19:03自住的房子真要納入可投資資產計算嗎?雖可增值但無房租收入

buji10/24 19:05不然就是雖納入，但估計的房租收入以房租支出沖銷掉

daze10/24 19:30台灣的遺產稅率上限20%，以房地產的摩擦成本來說，一買一賣

daze10/24 19:31可能就先掉個10%。節稅效果真的很理想嗎?

daze10/24 19:39而且繼承後以公告現值為取得成本，繼承時節稅，賣掉時未必節

daze10/24 19:39稅。

daze10/24 19:42如果不確定繼承人願意長期持有繼承到的房子，繼承現金可能比

daze10/24 19:42較省事。

daze10/24 19:49我覺得自住的房子要不要納入可投資資產計算都可以，將房租收

daze10/24 19:50入跟房租支出沖銷之後，結果可能沒有差很多。

daze10/24 19:51如果打算退休後換比較小間的房子，把大房子跟小房子間的差額

daze10/24 19:51納入投資資產計算，或許也可以

buji10/24 20:00公告現值比市價(=現金)低很多，即使邊際稅率

buji10/24 20:0110%, 繼承房子與現金，遺產稅就會差到幾百萬

daze10/24 20:04但賣掉時要繳房地合一稅。持有10年以上15%，也只稍低於20%遺

daze10/24 20:05產稅。如果被課到45%，更是划不來

buji10/24 20:08處理遺產是另一個課題，我想先走的老人家不會讓孩子被課45%

opm10/24 20:13老人家走時根本沒想好的一堆吧?遺產是活著的人要處理的事

daze10/24 20:13老人家買的房子，孩子不見得想要持續持有。且實際繼承可能是

daze10/24 20:13購買之後多年才發生，購買時想得很好，日後如何也難說。

daze10/24 20:16比如孩子已移民國外，房子乾脆直接賣掉...房地合一稅貴也只

daze10/24 20:16好讓他貴。

buji10/24 20:22永遠有各種不確定性。這沒辦法。

buji10/24 20:25股票在空頭時投資人會想賣出，雖說從結果來看不一定更好

buji10/24 20:26但房產由於有抗跌的特性，加上高交易成本，較容易長期持有

buji10/24 20:27整體而言股票似應比房產更好，可是投資者仍眾，故可能有沒想

buji10/24 20:27到的優點...

opm10/24 20:36不見得是優點,盲區也管用...-.-

Intension10/24 22:31比較好奇d大說的，ib可融資貸到500萬要資產多少才可以

Intension10/24 22:31貸到

daze10/24 22:4950% margin requirement的話要等量資產。如果買ES也算的話，

daze10/24 22:5120000美元也可以開22萬美元部位。至於跌個2%就會margin call

daze10/24 22:51，那是使用者自己的問題

daze10/24 22:55是說本來的設定可能是有500萬股票+1000萬房產，用房子借500

daze10/24 22:56出來加碼。如果沒有房子而有1500萬股票，融資500萬的槓桿率

daze10/24 22:57其實也還好而已

Intension10/24 23:21謝謝d大，再請教ib等量資產融資500萬跌幾%會收到margi

Intension10/24 23:21n call?

daze10/24 23:27margin requirement隨時可以變動。假定25% maintain margin

daze10/24 23:27，跌33%會margin call。

maypcc10/24 23:51買房擺20年很容易 買股債擺20年幾乎很少 而且中間遇到幾

maypcc10/24 23:51次空頭還要抱得住...

tnarthur10/25 00:03真的 一堆人都嘴上說說抱的住 貞的股災來就賣掉

tnarthur10/25 00:03不然股市哪裡那麼多韭菜

bboman10/25 00:49IB的維持金是會變動的，去年崩盤後，IB就有臨時調高維持金

bboman10/25 00:50想在IB開槓桿的可能還要考慮這個風險

buji10/25 00:58意思是股票像女/男友或p友，房地產像老婆/老公?

Intension10/25 08:14那是對自己的股票沒信心，如果不是全股，有股債配合，

Intension10/25 08:14股災也有債券可對沖

Intension10/25 08:16當然如果只追求安心，那就是犧牲一點報酬而已，不知道

Intension10/25 08:16開融資槓桿買全市場股債配為何會抱不住..

buji10/25 08:25我自己的經驗是金融海嘯那波我抱不住

Intension10/25 08:26那就選房吧，個人安心就好

buji10/25 08:26自己的風險承受能力有多高? 事前無法想像

buji10/25 08:27我只是考慮資產一部份為房產，股票部位仍在

Intension10/25 08:27透過金融海嘯知道也很好，去年3月我是很高興機會來了

Intension10/25 09:00請問去年崩盤如果是按以下配置，因為是融資保守一點，

Intension10/25 09:00股7:3如下

Intension10/25 09:00https://i.imgur.com/ddNI0aI.jpg

Intension10/25 09:01最大回撤也才11.83%，會收到ib提高保證金的margin cal

Intension10/25 09:01l嗎？謝謝

ffaarr10/25 09:02跟以往的大熊市比，去年崩盤是非常容易渡過的下跌。

Intension10/25 09:03其他正股部分仍維持原因來配置股8債2

Intension10/25 09:06謝謝哆啦王，因為vt 沒有金融海嘯資料，用vti代替，如

Intension10/25 09:06果是以下配置，會收到margin call 嗎？

Intension10/25 09:06https://i.imgur.com/Z6x3WIR.jpg

Intension10/25 09:07最大回撤30.5

ffaarr10/25 09:12市場大跌的時候ib會調高保證金需求，所以事先算不準。

ffaarr10/25 09:14然後因為我ib從來沒用超過10%過，所以沒有很細計算過。

buji10/25 09:18去年的股災我還沒來得及想好怎麼做就V型反轉了

maypcc10/25 09:21去年有多頭總司令 川普 馬上逼fed降為0碼大撒B保證美金一

maypcc10/25 09:21定夠不會有流動性風險 不然照以往的空頭走勢 不會拉這麼

maypcc10/25 09:21快

buji10/25 09:29下次熊市也許股債齊跌喔

Intension10/25 09:43至少前幾次股災都沒有啦

Intension10/25 09:43https://i.imgur.com/4SJRw2F.jpg

Intension10/25 09:45https://i.imgur.com/SQEb7aU.jpg

Intension10/25 09:45https://i.imgur.com/rZRCNWN.jpg

Intension10/25 09:46選自己安心的方式吧，股房都好

Intension10/25 09:46只是討論各自的優缺點而已

Intension10/25 09:49想請教ib開融資按推文例股7債3配置，大概開幾倍不會收

Intension10/25 09:49到margin call，以2008.2020股災來說

lrm54910/25 09:59穩定不會被打電話當然是一倍阿

lrm54910/25 10:00你要看你買的標的 會寫能開到幾倍

lrm54910/25 10:01個股通常最多三倍的樣子 ETF和債券能開到5倍

lrm54910/25 10:02搭配的部分你只能自己算了 除非你寫出標的和當時的保證金

lrm54910/25 10:02門檻

Intension10/25 10:04本金400萬，買vti:60，ief:30，tsm:10

Intension10/25 10:062008,2020股災這樣開1.5到2倍會收到margin call嗎

Intension10/25 12:09因為台灣房市漲幅大概跟股票差不多了

Intension10/25 12:11所以自然在選資金運用時會比較，畢竟選了一個就可能失

Intension10/25 12:11去投另一個的機會成本

Intension10/25 12:12資本大的當然可以選股房配置，但資本小的就自然追求高

Intension10/25 12:12報酬可能性較大的一方

Intension10/25 12:13股房都好啦，安心就好

daze10/27 10:09要用房地產代換部分股債配置，如果理解並接受這樣會有較高

daze10/27 10:09idiosyncratic risk的話，倒也未嘗不可。

daze10/27 10:09但槓桿部份，如果你在沒有房的情況下就願意開槓桿，在有房

daze10/27 10:09時用更方便的房貸代換掉其他槓桿方式自然無妨。如果在沒有

daze10/27 10:09房時不願意開槓桿，可能不宜純粹因為房貸很方便就額外開槓

daze10/27 10:09桿。

buji10/27 10:42我想主要是自己的持股比例較低，而低風險資產較

buji10/27 10:43不具抗通膨能力，黃金又不生息，所以考慮房產

SweetLee11/06 18:08自住需求就買 沒需求就不需要去交易產生成本

buji01/25 11:50沒想到2022就是出現股債齊跌的一年