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Re: [心得] 怎麼克服報酬偏差台股的心魔？

krf08 發表於 2024/6/17 下午7:06:34
看板Foreign_Inv標題Re: [心得] 怎麼克服報酬偏差台股的心魔？作者
krf08
 (..)時間推噓13 推:13 噓:0 →:32

五倍槓桿是沒稅金費用 不還錢才有的

例：1000萬房借800自出200，一年後漲20% ，假設沒稅沒費用，那你賺400
也就是100% 的確5倍槓桿

但是房地合一，你實拿200+200*55%=310
也就是 55%，這邊變成2.75倍
這邊的計算完全沒有其他費用。

你真的要5倍，除非你能無限增貸決不還錢，然後重點其實台灣的長期房地產投報不到4%，房地合一已經壓年化到10%。所以真的比長期 房地產沒有比較好賺。但是一般人抱的住而已。

※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之銘言：
: 如果擔心高房價的話，是不是直接買房的效果會比買股票抗通膨好呢？
: 畢竟股票比較安全的槓桿極限在2倍左右，而不動產隨便都是5倍起跳，6都更來到6.67倍: ，還能享有寬限期
: 除非真的很會選股，例如壓重NV，恐怕直接購屋才是更治本的方法？
: ※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言：
: : 自己的文自己回
: : 我想要表達的意思是，並不是主動投資的想法，例如預測哪個市場比較好
: : 也不是單純人性上考慮，想要跟周圍人的績效類似
: : 而是關於通膨和科技業的反思
: : 怎麼說呢？
: : 不是因為我看好台股，或是認為說台灣股票會比較漲
: : 而是大部分台灣的股票是高度綁定科技業的，也就是說科技業好，台灣的股票就會漲，?
: : 技業的薪水更會漲。而科技業漲薪，代表有部分熱錢流入，那推高房價、物價是不可避?
: : （當然你也可或是未來台灣的股票並不會綁定科技業 ，確實，但是這個以目前的狀況來
: : 話 短期之內都是如此 ）
: : 那這會造成什麼情況？假如說你的職業不是科技業
: : 譬如以我而言我自己是醫療業，那在這段科技大成長的這三年來 我並沒有吃到科技的紅
: : ，卻會承受通膨=資產縮水的弊端
: : 所以變成說，科技業的紅利，帶來的科技業薪水的漲幅 我沒有跟到，但是我卻承擔了通
: : 後果。
: : 所以我認為要解決這個辦法問題的方法就是說「要多投入台股 」
: : 撇除掉科技業以外的白領 就你捫心之問你們薪水有漲嗎？有跟得上現在通膨的漲幅嗎？
: : 有人會說，那假如台股跌得比世界平均還要多呢？
: : 如果台股跌得比較多，說明台灣的經濟是下行的，而台灣的經濟下行，那房價以及物價: : 膨往上漲的機率就沒有那麼高。在這種情況下，我接受我報酬率比不上世界平均報酬也?
: : 謂，因為我在我居住環境的生活品質也相對不會下降。
: : 我想這個問題對於資深板友恐怕嗤之以鼻。因為你們的資產所得已經大於勞務收入。你: ? : 業相對比較並不會影響你們的資產累積。
: : 但對25-40歲的人而言，尤其像我沒買房的、醫法公警等職業，「加大對台灣科技業的曝
: : 以對沖通膨的風險」我覺得是合理的
: : 反過來講，科技業的朋友則應該反過來降低對台股的曝險。因為你的身價跟台灣股市高?
: : 定。
: : （打完發現文中對科技業有敵意，更正一下，沒有覺得科技業怎麼樣，我也很開心科技?
: : 進大量外資，只是單純描述通膨確實是股市上漲所導致）
: : 以上完全沒evidence based，是我自己胡思亂想。另，我還是高度支持指數化投資的。?
: : 把6208:VT拉到頂多2:8
: : ----
: : Sent from BePTT on my iPhone 15 Pro Max


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※ PTT 留言評論
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krf0806/17 19:09另外第二戶早就限貸，真的有錢的 用房子反而開不了槓桿

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abyssa106/17 19:46淨值在2～10間房子的人 現金買房再貸款 槓桿很好開

推

SweetLee06/17 21:49還有土地房屋稅 交易成本6%也是60萬去了 槓桿五倍的利

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SweetLee06/17 21:49率也吃掉不少 重點是買房子很累不像股票按一按就好

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krf0806/17 22:00所以這邊討論槓桿基本房仲話術。直接算irr 才能看出來這個

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krf0806/17 22:00投資到底好還是不好

推

Su2206/17 23:17如果是大樓,還要考慮管理費

推

sunsetswish06/17 23:36用你的方式算 自住房三年寬限期 你股票贏得了？要是

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sunsetswish06/17 23:36這麼簡單能贏原PO就不會有被外拋的感慨了啦

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sunsetswish06/17 23:38你說要房產要算稅金支出，啊你租屋股神不用繳房租哦

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sunsetswish06/17 23:38，股票獲利扣掉房租 還剩幾%？
推

guesttry06/18 00:04房地產沒那麼好賺...除非是相當的投入

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lee2811906/18 00:15自住根本不能算入投資啊…

推

The4sakenOne06/18 02:02房地產的價格變化不像股票那麼直觀，可能這才是抱得

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The4sakenOne06/18 02:02住的主因吧

推

LTpeacecraft06/18 08:16報酬率應該沒這麼低，但維持槓桿不容易，房價飆高

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LTpeacecraft06/18 08:16到一些人是40年勉力維持，轉貸很容易卡死自己

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LTpeacecraft06/18 08:17比起期貨，這五倍槓桿的維持成本，在現在動輒千萬

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LTpeacecraft06/18 08:17房貸的貸款利息下，還得存入本金，不能說算輕鬆到

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LTpeacecraft06/18 08:17絕對優勢

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krf0806/18 09:01任何一本正經的財務教科書 都不會說因為A的槓桿比B高就說A

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krf0806/18 09:01是比B好的投資。要比較就要收益率或是風險調整後收益率，拿

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krf0806/18 09:01槓桿當賣點大概是台灣房仲最特別的地方

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krf0806/18 09:03所以 不管你有什麼假設 要什麼稅費用 房租收入，直接不管5

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krf0806/18 09:03倍這個單字算現金流回推irr 比較合乎邏輯

推

mangostar06/18 09:32這篇正解 簡單易懂好文章

推

soulmate032306/18 13:44推

推

yangmin102806/18 14:23自助買穩贏 第二間以後有得吵

推

stlinman06/18 14:47這篇一語道破

推

asd5644506/18 16:13房地產還是看選擇區域地段的能力，能力好，獲利不輸股票

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asd5644506/18 16:13，選錯了，重壓資產套牢很痛

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krf0806/18 16:59投資房地產，基本上絕對不是無腦。要衝報酬就必須隔套頂加

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krf0806/18 16:59但是相對的就有被拆風險。還有不買新要買舊，要殺賣家違建

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krf0806/18 16:59等等，這些一般炒房的根本沒做。你要專業炒房的才看得到

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krf0806/18 17:07一般人的玩法扣稅費用 基本上長期平均槓桿能2倍就不錯了，

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krf0806/18 17:07很多是沒有的

推

SweetLee06/18 21:44我幹過舊房子隔套頂加的事 租金報酬率是可以破10% 但是

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SweetLee06/18 21:44槓桿就貸的比例不高

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krf0806/20 12:38算房仲費用60萬，收益就50/200=25%，槓桿馬上變1.25而以。

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krf0806/20 12:38所以說一年的操作股票隨便都可以打敗房產

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krf0806/20 12:39真的認真就自己excel 拿出來算irr ，不要聽房仲虎爛
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krf0806/20 12:41我這個例子都還假設一年房價漲20%了，你真的以為天天過年

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m18006/20 20:40vt 實在不行 是否要快換股？

推

CaLawrence06/21 12:13現金買房貸款也會收支比的限制 沒那麼簡單

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CaLawrence06/21 12:13現在對於第二戶以上的放款變得很嚴格
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