Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
※ 引述 《onekoni》 之銘言：
: 剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。: 我買的是3年期（延期了）預售：
: 總價1092萬
: 110萬簽約金
: 100萬2027交屋款
: 目前同戶型實登漲至1247萬
欸不是欸
預售屋是還沒兌現的期貨欸
都還不能交割怎麼能算獲利？
同戶型漲到1247不代表你能交割的時候
也是漲到1247
這個就是這兩年最大的迷思
很多人買了某產品某一戶
然後看隔壁案子或是同社區大漲
就開始尻 賺了賺了 啊嘶
現在預售屋禁轉
等到你能賣的時候才算賺
先跟你說1200萬上下成本還有
交屋後契稅代書雜費約22萬
賣掉扣仲介費4%
你賺的錢還要扣45%房地合一
仲介費也只能從你賺的照比例扣
不像以前可以用總價扣
https://i.imgur.com/bYslk08.jpeg
你交屋後要賣除了仲介費外
還要再扣土地增值稅
105新莊就上演過
當初新莊最高峰從29漲到45
學長姐賣得很開心
結果土增稅扣一百多萬
賺的全部貢獻給政府
也就是說房子蓋好交屋
你就多了契稅成本
如果市場當時價格低於你買入價
這是妥妥的負資產耶
這波房地產大多頭
很多人都跟你一樣沒算那些隱藏成本
有很大的機會最後會不如預期喔
幫你貼心算一下
https://i.imgur.com/NFihjgi.png
這還沒有扣契稅 水電 瓦斯 代書
再扣個22萬=50萬
呼～～～～辛苦了三年50萬…
而且是你三年後可以賣1247的前提喔
你們買前有沒有算過啊？認真耶？
: 同期正二
: 230 ＞258（拿台積1100那天）
: 110 /265=41%
: 230/258=12%
: 預售屋槓桿率為1092/110=9.92
: 權利金100萬
--
原來Nova大也會來股板
買房唯一優勢就可以開高槓桿，其餘的不可能贏股市
房地合一還有機會用重購退稅避掉,其他費用真的很難
閃,仲介費搭配現在的房子總價去算真的是很大一筆
好笑的是這隻百足蟲還說股市大跌隨時可拿房去增貸
，笑死，一毛本金都沒還再加上那精美的39k月薪，鬼
要給你增貸
現在銀行增貸卡很緊了～至少前兩天問是這樣
他們都用2024H1銀行的態度去推下半年，真的很勇敢
你不要說出來啊，ㄧ堆房韭菜上車就讓他們自爽吧
現在最好笑的是拿著之前的實登在那邊說賺了多少，
現在時代跟前幾個月半年就不一樣了怎麼可以拿來類
比。而且真的賣過房子的就知道哪有那麼簡單說多少
就多少？（上半年除外）
推交易成本高
房價只會漲不會跌 不要不信
幹嘛賣 增貸出來投資其他東西不香嗎?
打臉太用力了
啊選擇權不能買賣不就一樣的意思
簡潔扼要 但是不信的還是不信 這波新青安 就是在找
替死鬼
我沒買過選擇權 但有選擇權是綁三年的嗎
對了補充一下 那個50萬還沒扣賣房的土增稅喔
賣2000萬不就好了==
諾貝爾經濟學家aka財富永動機是你
增貸也要你的本業現金流cover的過耶
8年期正三選擇權不貴啊==
推一個 有些紙上談兵很好 但誤人一生
重點不是貴不貴 重點是有沒有賺，沒賺錢的東西不管
便宜或是貴都沒有買來放的必要
8年後預期獲利很多啊 當然限定第一間
第二間貸不到就沒意義
他是要自住的吧，而且槓桿大，還是賺不少
股板房板互輕? 明明都是理財財務規劃的一種
賣不掉。改自住。套著住。都蘇胡
等到他要賣應該就是準備換房了，誰敢說到時候房價會
互看不順眼是在？ 最近大多頭股市賺得多 等空頭
跌，都多久以後了，怎麼可能跌，真的跌就不要賣不就
好了
增貸起碼業務有賺佣金啊
是不是又要被房板的看輕?
推整串的思維激盪
股票大賺 去買房 保本 都要配置啊
簡單講太多把房子的預期獲利放的太高
真的有錢的房股票都馬會有，會整天拿房子嗆股票的
根本就是心理有病，欠缺虛榮感需要找點東西證明
金融商品就是會有優勢期跟劣勢期，有啥好比的
交屋+8年 稅金裝潢折舊管理費等等
所以最後都馬是用資產配置的角度去管理
懶得吐槽了，早說過你沒買賣過就不要跟人家在那邊
裝會，房地合一45%還土增稅咧，好好看看自己在寫什
麼，成本也亂算一通，還拿預售屋轉約成本的算法來
講成屋買賣，代收費也算錯，虧你還自稱代銷，我以
菜鳥 你知不知道105年我們都在賣成屋 雜費厚厚一疊都是要繳的
為算這個代銷基本技能，可見本業也不合格，要我跟
你說契稅其實是買方繳的嗎？ 成本都不會算，難怪
預售交屋不用繳契稅？ 又一個少年房神殞落
整天說別人賠錢，照你這樣教出來的人還真的會賠錢
那些鼓吹買房出租等5年房地合一20%兩頭賺
仲介費 非總價?
尚未交屋 不能當作獲利去預估沒錯
不過N大有兩個地方講錯了
1.支付仲介費是列舉成本路線
你把它跟未列舉路線混淆了
2.短期買賣 土增稅實務上沒多少錢
不一定喔 民國100年副都心調高公告現值 103年新莊副都心土增稅 有人繳過150-200的
會大筆的 都是長期持有的老屋
你繼續回，越回就越多笑話，你但凡買過一間都知道
自己講的多好笑
對土增稅沒感覺是因為以前便宜，現在各區域標地出
來賣，到時候可以感受當年副都心的痛了
怎麼看都是覺得你們這些槓精賠錢的時候比較好笑
土增這幾年飆漲
炒房很多也是政府抽走，漲價歸公
反而遺產稅降超多，可以套一輩子，爽到後代
這邊很多這三五年才進來的，不知道當年副都心土增
稅繳得多爽，沒賣也有每年來按鈴的高路段率房屋稅
幹嘛說那麼明啊...看房蟲自爆多好
北高的土增也很扯啦，以前老人留下來的都賣掉都沒賺
頭
沒有缺現金流，價值不超遺產稅，都直接建議留給後代
不要賣了
天價標脫的土地都要三年後交屋稅單來才知道
現在不是都拿來增貸用的嗎，超過5倍的槓桿
連這個都沒經歷說別人不懂，應該是這兩年才在買的
會覺得這些費用在胡扯的 就先別亂吹了
房地合一自用國稅局抓多嚴
就合法搶錢啊 被搶的還要到交易時才發現 呵呵
房價會崩哦！
清晰
Icemaydays趕快去問你的代銷預售屋交屋要不要契稅
連這個都不知道還敢買，這輩子沒看過這麼勇敢的
房子買賣那個真正拿到手的錢有夠少= =
房版幾乎都不怎麼談這個 都看著實登打手槍
代銷仔在房版被洗臉就算了，結果到股版也被洗臉，真
的太難看了。
如果自住可以考慮 投資的話看起來好像沒很爽
推
再怎樣起碼房仲很開心啊
哈哈哈哈哈幹嘛說出來
不了解規則風險別人說怎樣就衝
就是有這種人我這種魯蛇才能賺錢
太粗暴了 喜歡
CECA隕落並不代表你可以上位好嗎 程度差太多
房版井底之蛙之爭我不參與
你的22萬是代收款吧！
槓桿開這麼大 也是看戲就好...
所以就要看他能不能預售屋轉約，還有殺仲介費了！畢
竟賣方的仲介費其實都是買方付
股的操作認同 但房貸的部份不與置評 現在銀行沒以前
好搞了 規定每個月甚至每個禮拜在變 以前問的
現在不一定適用
自住肯定好啊 畢竟省下房租 穩賺 投資除非眼光好
不然真的不如股市
現在銀行都一直推房貸外的貸款吧 房貸都快沒辦法放
先不說增貸好不好貸 到時候要增貸也要房子鑑的到
自用真的沒差啊，我一直推廣單一自用400萬內免稅
兩個都有不好嗎 我自住房+歐印股市 很香的
自住房 兩年內一坪從53漲到現在78
樓上握手
房子就拿來自住就好 現在打房打成這樣很麻煩
然後股市就建議歐印 不要怕
專業推
仲介費總價4%，以現在房價真的很大一筆
買大樓的話土地持分少應該不需要擔心土增稅啦
羨慕~
兩年內一坪從53漲到現在78??哪一區這麼狠??松山?
這些就是任何投資都要考慮的，除了資產價值的波動，
還有交易成本（稅費）、時間成本（期約）、流動性造
成的滑價等潛在成本，很多賺錢的投資就是被這些成本
吃掉的
我姐那棟2100之前還哭太貴，結果現在3千多了
實價登錄往上 銀行鑑價會往上一部分 那這部分就可以
增貸出來了 不就某種程度的變現啊
前提是有漲 而且實登有上 嘻嘻
1000漲到1300指的是同社區實價登錄1300 銀行鑑價跟
上1200 就好當初貸8成 1200增貸就可以多拉出160萬出
來了
這個是建立在銀行放貸寬鬆的情況下 下半年開始緊縮了
房蟲就是王八，正2也開5倍槓桿，就打趴房屋的報酬率
，前面文章卻一直強調正2不能槓桿，還說要從權利金
角度看。
推本文，買房投資沒什麼利潤了，租房子cp值最高
房蟲不管大小全部打死 對台灣產業才有正向幫助
房蟲真的是經濟成長的阻礙
吸血鬼
除非你賴著不繳租金或房東願意長期以低於市價的租
金出租，不然我是看不出租屋有什麼cp值啦
租屋沒cp值? 收租金才沒cp值好嗎
炒房沒爆過的國家有幾個？
租屋的缺點是要有明年就要搬走的風險
比起租房子 出租風險才大 最近才掛一個還不大?
錯誤百出的一篇 有賣過房子都知道成本認列根本不是
這樣
那請問樓上怎麼算比較好，願聞其詳
收租金沒cp值，你的房東跟你說的嗎XD
說得好 你是對的 不要被房蟲騙了堅持下去
笑死 台灣租金投報率2~3% 是想要再騙人投資房子是吧
嘴上說很好聽買房收租 躺著賺錢 把成本都說很低
中古屋買賣契稅是買方負擔，但預售屋要不要再確認
一下哦，嘴別人很快，建商代收款裡面項目看一下
確定要 因為我以前在成屋部門 雙北只有林口 淡海不用 因為是國家級重劃區政府有補助
認真說 你是外行仔 原文有提到"歐式選擇權" 你可以
自己去Google 只能持有到到期日 美式才能賣 這個投
資學課本都有教 隨便一個財金系大學生都知道
大大你說得真有道理，我們就是該佔房東便宜，繼續
租到房東哭出來
股票比房產好賺多了...
不能當沖的股票今天漲上去了不能說自己賺錢了嗎
感謝開導
挺羨慕不計算成本回報的人 反正賺少也是賺的開心
正二買了無腦放，又內建槓桿。
買房收租投報烙賽，買賣被政府抽20%以上，收租又被
低端捅
還是又那套 你家投報低 我買的房子投報5%以上 !?
全台平均2~3% 5%的風險喔 前幾天示範過了
別去淌渾水 錢放股市穩穩買大盤賺最後末升段就好
G大說得對 這波升息拉上去出租投報沒那麼漂亮了
除非以前沒貸款的房子
推這篇
房地產買賣比起股票市場不透明程度高太多了
很多隱含成本要等到成交後才知道
當然如果自認夠強
在房地產市場靠資訊不對稱賺的錢可能可以比股票多
其實都可以算啦，只是不會一五一十跑出來給你看
小資族以為他發現了發財秘笈，那有一億的難道照這
樣去買400間嗎？
房地產操作比股票簡單多了
現在重購退稅抓很嚴 很多申請不過
房地產只是因為會抱超久，股票台積，抱10年以上都
多少了
我爹德碁換成台積電的時候是1999年 現在25年了…天啊
你想跟建商預售賣一樣價錢要確定有人跟你買捏
建商偷偷送裝潢送家電 有的還幫你搞定銀行貸款
跟你買沒比較便宜的話有甚麼好處?
以前炒紅單可以這樣玩 現在沒紅單了
房地產操作簡單嗎? 股票線上開個戶就能交易了耶
我比較驚訝的是有人不知道預售屋交屋要繳契稅…
房地產交易光一堆有的沒的稅金就可以把你玩死了
哪有證交稅單純
房地產居然比無腦0050簡單
不要把你自己的話算在別人身上，我從沒說過預售屋
交屋不用交契稅，你自己把接手的買家的契稅算在賣
家身上，你修改幾次文章了，可見你自己都心虛，還
我改文章是回文啊 你連買預售屋要繳契稅都不知道
有很多錯誤，我就不明講看你什麼時候發現，我說你
沒買賣過，是看你文章漏洞百出，看就知道你沒實際
買過
硬凹 買方跟建商買預售屋 預售屋蓋好產權移轉 買方就要先付一次契稅 建商要繳土增 然後原po獲利要了結賣人 買方轉成賣方 賣方要繳土增稅啊 跟下一個買方有什麼關係？
※ 編輯: NovaShin (114.36.101.128 臺灣), 11/03/2024 20:26:23
你不要講這麼大聲啊。有些人就是要看一群人撞車
才會知道上路考慮的事情還不少啊
正確，完稅是一次交易的事，除非你賣的是紅單啦…
所以樓上說房地產比股票簡單的依據是什麼？
紅單炒作大法在2010~2012就已經玩到複封殺了，現在
還有哪家建商可以直接塗改合約乙方非關係人的，歡
迎分享給大家
即便是gg，營收創高股票腰斬也就2022年的事，信仰
考驗極強啊(笑
這是交易成本議題 房地產的成本複雜股市則單純
有很多細項新手入場前真的要深入了解
相比之下 股市的交易成本就真的非常單純
股市也一堆呀，房地產啥時課過二代健保啦
房地產的瑣碎項基本上都是幾萬幾十萬在算的，小錢
，一份合格的交易契約建商都會列給你看，包括樓主
講的契稅一定會列
至於發生在自己身上的財務操作因素，只能跟你說股
市複雜的多，本版兩年前才有一個多重槓桿到400%的
，想都想不到
推
政府會開放更多外勞買房
預售屋契稅也是買方繳阿
房價只漲不跌 台灣不一樣 永遠井噴
這幾年大多頭 很多人簽個預售 看實價就高潮了
稅率45%有點驚人耶 這是踩到什麼規則才會這麼高嗎
還有政府打房政策可能今天公佈明天生效，逃不掉。
房租一個月超過兩萬都要課二代健保啊 aloness又在
胡說八道
20年內 土增稅漲一倍以內稅率都是20%
要繳到200萬的話, 公告現值要漲1000萬
如果持有土地10坪的話, 一坪要漲100萬
如果持有土地20坪的話, 一坪要漲50萬
副都心哪塊土地一坪短期調漲50-100萬可以講一下嗎?
房屋買賣交易扯啥出租？ 不要學ceca我們講東你講西
好嗎
吃飽太閒要找人吵架也不是這樣子
笑死 股票買賣也沒有二代健保啊XD
你甚麼時候股票買賣被收二代健保?
→ aloness : 股市也一堆呀，房地產啥時課過二
況且本命題在講的就是跟建商交易(預售)，你不是建
商也不會遇到那麼高的額度
不要再講別的來偏題了，張飛打岳飛打不完
甚麼額度啦 笑死 你自己要離題到二代健保的 被打臉
說甚麼偏題
二代健保就是課薪資以外的大筆所得
房地產或股票 會產生課稅所得的 都會課到二代健保
哪有房地產不課 只有股票課? 股票沒課的稅多的咧
本串是回o大那邊回文的分析，還是你忘了這是股版，
要寫各種情境的房屋交易完稅請洽房版
亂版的我檢舉了 這個人不被水桶是不會閉嘴的 除非……
不好意思我現在就是回你股票買賣也沒有課二代健保
股票買賣總可以在股版討論吧
明明就課稅情境一樣
在那邊鬼扯甚麼股票有 房地產沒有
講錯了就認 不要逃避 好嗎?
我查了一下 遠雄九五最大坪數是持有土地25.27坪
不過Nova講的105年還沒有遠雄九五就是了
一般建案 持有土地幾乎都在10坪以下
養套殺 防蟲該該叫
1092萬丟股市 算3%都有快100萬吧
漲那麼多，難怪建商寧願違約不交屋
政府也要分一杯羹啊
![[請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險](https://i.imgur.com/yzayJ7Tb.jpeg "[請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險")
![Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險](https://i.imgur.com/A8yknJ5b.jpeg "Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險")
50
Re: [心得] 2024下半年的房地產大事代銷仔混這麼久，結果連房地合一稅都搞不清楚怎麼算的嗎 竟然會說契稅、仲介費這些不能扣抵？ 房地合一稅是賣出價格減掉成本，有獲利才要繳稅 成本不是只有你當初買的價格，![Re: [心得] 2024下半年的房地產大事](https://i.imgur.com/yq5P1UQb.jpeg "Re: [心得] 2024下半年的房地產大事")
25
[請益] 臺南仁德平轉應該接嗎？朋友私下問我要不要接平轉的預售屋 地點台南仁德離家樂福一公里 價格是他2021年中的價格約25/P 看了一下附近其他建案成交約28上下 目前卡在對台南、對仁德發展都沒什麼信心![[請益] 臺南仁德平轉應該接嗎？](https://i.imgur.com/OwF3qd3b.jpg "[請益] 臺南仁德平轉應該接嗎？")
26
[閒聊] 真的都是投資客賺走的嗎？身邊朋友真實經驗分享… 三個月前仲介給了秒殺案件，成交價870W 上個禮拜1020W賣出，感覺三個月賺150W是不是很好賺！！！ 150W-50W扣仲介跟可列舉成本約剩獲利100W 實際上約100WX0.45=45W政府拿走![[閒聊] 真的都是投資客賺走的嗎？](https://i.imgur.com/caSY5wEb.jpg "[閒聊] 真的都是投資客賺走的嗎？")
24
[心得] 房地合一稅小撇步首先感謝 代書，幫我資料都準備齊全了 小弟近期賣了新北一間持有兩年的低總價三房平車 有趣的地方就是，我遇到買方幾乎全出仲介費，我只付個幾千塊 買方說4%都出了給我降價，我也就降了40萬給買方19
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是這串文實在太有趣了 我也可以來參與神串留名嗎？ 共同見證大型實驗 但我只是個奈米咖 用剛買的便宜大樓做紀錄16
房地合一稅計算方式請益各位房版前輩好 近期在版上對於房地合一稅算法有爭論 故小弟上財政部網站確認了一下相關計算
10
Re: [閒聊] 這樣打房如何其實要全部反過來設計才對。 1. 房地合一稅反著扣。 成屋市場非自用+掛戶籍 持有1年內 出售扣10% 持有2年內 出售扣20%5
[請益] 房地合一賣屋問題因為家庭人口有變多 所以購入了一間預售屋， 即將交屋，所以有重購退稅跟房地合一稅的問題想請教一下版上大神。 看板上大神分享 「賣的時候戶籍放在賣的房子，賣完後，再遷新屋，再申請重購退稅」比較安全3
[請益] 房地合一稅問題各位大大好 小弟原本6月底預售屋要交屋了（兩房）（以下稱A房） 但因為意外多了一個小孩，因此又買了一間9月底要交屋的預售屋（三房）（以下稱B房） 那A房預計交屋後，將戶籍遷進去，然後賣掉，然後繳45%房地合一稅 那b房交屋後，是否可以適用小換大的條件，將A房的45%房地合一稅退稅回來？
33
Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗![Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗](https://i.imgur.com/lf9IPrKb.jpeg "Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗")
14
[請益] 專職操盤的人是不是較難認識另一半![[請益] 專職操盤的人是不是較難認識另一半](https://i.imgur.com/3JfnZmbb.jpeg "[請益] 專職操盤的人是不是較難認識另一半")
55
[情報] 113年11月28日信用交易統計8
Re: [新聞] 馬斯克宣布要成立AI遊戲工作室、讓遊戲再4
[情報] 113/11/28 八大公股銀行買賣超排行![[情報] 113/11/28 八大公股銀行買賣超排行](https://www.wantgoo.com/images/wantgoo-og-default.jpg "[情報] 113/11/28 八大公股銀行買賣超排行")
7
[情報] 4736 泰博 子公司取得廣達普通股2
Re: [新聞] 路易莎爆投資虧損4千萬！ 總公司回應：-15
Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗![Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗](https://i.imgur.com/t8VD0rCb.jpeg "Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗")
18
[情報] 4123 晟德 有重大訊息待公布![[情報] 4123 晟德 有重大訊息待公布](https://i.imgur.com/yUkyxBKb.jpg "[情報] 4123 晟德 有重大訊息待公布")
X
Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗![Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗](https://i.imgur.com/jtyWqwTb.jpg?fb "Re: [心得] 我參加摩爾投顧的經驗")
7
[情報] 8101 華冠 達注意標準 10月自結 0.05X
Re: [新聞] 美國放行24小時證交所 將首度開放全天候
Re: [標的] 8104 錸寶 BBQ變BBQ空![Re: [標的] 8104 錸寶 BBQ變BBQ空](https://i.imgur.com/yvWurFVb.jpeg "Re: [標的] 8104 錸寶 BBQ變BBQ空")
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[情報] 1128 上市櫃外資投信買超金額排行
[情報] 1128 上市櫃股票週轉率排行