Re: [請益] 合建契約疑問?

※ 引述《chuchuchi (小仙喵(｡･ω･｡))》之銘言：
: 近期有建商來談土地合建(沒有地上物)
: 有關於合建契約的問題
: 想請問各位大大
: 乙方：上櫃公司
: 甲方土地：商業區容積300%，建蔽率80%
: 契約內容：依合建標的基準容積及開放空間獎勵核准之房屋面積，
: 甲方分配：XX，乙方分配XX。
: 建商口頭說明：分回坪數＝土地坪數 * 基準容積 * 銷坪係數(1.6左右) * 開放空間獎: 勵 * 分配比例XX
: 內政部營建署公告：
: 基準容積：指都市計畫法令規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。
: 問題點：
: 1. 銷坪係數 沒有寫在合約裡面，這樣是否有問題?
: 2. 建商的說法：這個銷坪係數沒辦法寫在合約裡(因為還不確定)，但是一定會給(口頭?): 3. 是否有法規可參考?這個銷坪係數一定會給? 不用寫在合約裡(建商這樣說..)
: 4. 如果沒寫，到時候他們不承認這60%的坪數，也沒辦法是嗎?
: 有辦法解套嗎? 錄音錄影?或代書公證?
: 建商不願意更改合約，也查不到有其他合建契約是這樣的分配原則...
: 有些親戚已經簽了...也沒有落日條款...這些地應該也被建商綁住了....
: 以上 再麻煩業界朋友幫忙解答....真心感謝!

騙個P幣

合建要注意分配、選配
分配
法定容積率(法定)
就都市計畫規定的容積率
只要合約寫得不比最高容積率低就好
如果比最高容積率低
那就要去了解為什麼這麼低
可能是因為面前道路寬度、鄰路面寬、基地大小等

容積獎勵(設計)
綠建築、開放空間獎勵等
透過設計可以爭取到的獎勵
當然有部分可能造成營造費用略微上升
或是要付保證金有利息等
但總體來說，這就是免費的容積
在談合建時通常會與法容相同分配比

容積移轉獎勵(另購容積)
買容積
所以建商不可能照法容分配比與地主分配
因為容積是建商自己花錢買的
如果要分給地主等於是容積跟營建都送給地主
可想而知分配比會非常低
但地主也可以不同意
因為這會造成土地強度被拉到太高
簡單說就是土地被稀釋、鄰居又變多
*注意
有時候會有建商絕口不提這塊
只跟地主把分配銷坪寫死
然後再另外把容移買滿
地主不可不慎

分配比(建物、車位)
綜合上述
合理的分配內容應該是
法容與獎勵容積由地主分得X；建方分得Y
若有因容移而增加容積，由建方回饋Z予地主
建物算式
[(土地面積*容積率+土地面積*容積率*獎勵值)*分配比
+
(土地面積*容積率*容移獎勵值*回饋比)]
*銷坪係數

車位算式
地主分得容積佔全案容積比例乘上實設車位數
*注意
有些建商會把實設車位數很賤的寫成
法定車位數
地主不可不慎

選配
水平分
地主從1F往上選至容積分完

垂直分
地主從1F到頂樓都可以選
但避免地主把有最有價值的一樓跟高樓層選完
通常會規定可選配哪幾棟

車位
規定地主可以選那些樓層的車位

依價值分
類似權利變換那樣
把地主可分配的面積與車位數價值化
然後地主照定價選屋
*注意
有時候住戶價值會被有技巧的算低
回到前面的分配建物面積
建商會再把這面積乘上建物單價來計算你的價值
正常來說住戶應該要以全部建物(1F-頂樓)均價計算
但有些建商會偷偷把這個均價改成2-7F之類的
地主不可不慎

然後
合建契約特約如果沒寫合約期限
也只有建商「得」單方面解除契約
不是在某段時間後甲乙雙方得解除契約
代表確實已經被建商用0成本綁住囉
這時候就 就這樣吧

幫小孩洗澡前一時興起打的
然後也沒時間排版校稿
所以打得有點亂
如果有打錯或沒講清楚的地方
那你會是對的

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