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Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?

看板home-sale標題Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?作者
DarkAlex
(毎日感謝の正拳突き1万回)
時間推噓33 推:38 噓:5 →:39

盡信書不如無書

問人之前,建議可以自己先做一些功課,用數據量化觀點看區域,可以消弭雜音


1.區域人口流入年增減率 (年增越高越好,從區域國中小學校有沒有滿招可窺一二)

2.區域就業機會多寡 (就業機會越多越好,從區域財團有無形成產業鏈可窺一二)

3.房價基期 (基期越低越好,土地標售價格+營建費用+管銷費用 抓成本)


區域符合上面這三項指標,買了不一定會大漲,但絕對抗跌

符合上面三個指標,在房市下行週期

不易因 沒有剛需 + 基期已高 導致房價消風修正的情況發生

其中,基期高低是相對的、是區域之間比較出來的,用個人感受來看易流於喜惡而失真


符合了上面 1/2/3 你可以再繼續看想購買的區域有沒有符合 4/5/6


4.國土建設規劃 (中央政府/地方政府 對該區域有沒有 中長期的建設計劃)

5.自住個人喜好 (自己喜歡的房子不易亂賣 捨不得賣 不掉價 放得久 自然賺得多)

6.有沒有蛋黃可以蹭 (有蛋黃可以蹭,總有剛需買家沒得選,用低房價基期換取交通方便)

相對於 1/2/3 的屬性在於抗跌

4/5/6 這三點偏向如何賺漲

上面提到的第 1點 有人口流入成長 等於有選票成長

上面提到的第 2點 有完整產業鏈 等於有財團利益盤據於該區域之上

通常只要中央或地方有政客對區域 以政府的角色開出支票

提出上面第 4點 國土規劃建設藍圖 那這些建設快則10年、慢則20年必定會落成


就像上面提到的第 1點 選票、第 2點 財團

政客履行支票 才能讓區域漲 遷入越來越多的百姓爽 日後政壇自然更上一層樓


加上第 3點 區域房價基期低 政治人物/建商/財團 支票開出前、兌現前 逢低買進土地

建設陸續完成後 政治人物/建商/財團 早期進場的民眾 皆大歡喜 國家也因此更加繁盛

只有早期看衰 認為區域沒有價值、充滿缺點的魯空
(但這些人沒意識到自己買不起正北市蛋黃區 只看區域缺點 優勢全都無視)

會覺得政客/建商/財團都是貪得無厭的壞蛋 並把早期進場的民眾視為投機的房蟲

而這些魯空 10年、20年過去 也會是唯一的輸家



所以只要符合 1/2/3前提下

政府有拿出第 4點 畫出大餅 大概率都會有完成的一天 早或晚而已

因為這已經綁訂了 政客本身/建商/財團/早期購屋民眾的切身利益 完工=選票


第 5點 講一般平民買賣房屋的人性

你買自己喜歡的房子 遇到房市好 你一定捨不得賣 人家要出天價你才捨得

遇到房市下行 你自己捨不得低價賣 不缺錢的情況下 大多拿去租人或是直接不賣了

上述這種被魯空稱之為房蟲的心態 就是不動產賺大錢的心法所在


如果你買的房子 僅因有賺頭而買入 除非你是專業投資客 否則大概率賺一手就會跑了


最後一點 也就是第6點 是我個人投資房屋土地的偏好

在符合上述 1/2/3/4/5 這五點的情況下

倘若該區域又難得又存在第 6點,我就會放比較多籌碼下去


就像 林口 A9/A7 符合 1/2/3/4/5,我就會偏好押 1間 A9、 搭多間 A7預售屋
(當然現在7/1以後買的預售屋不能買賣 這個心法其實在預售屋買賣課45%稅也不好用了)

買不起 A9

但在林口工作 或是喜歡林口街廓 喜歡三井 需要到工一工作的 要新房子就會乖乖買A7

換句話說,以投資角度來看,A7 資產流動性比較高、預售期間轉賣滯化風險就低多了

但若你要自住、漲幅不是你最大考量,預算又夠,以上述的例子就是買 A9比較爽


同樣的道理

草漯有青埔可以蹭,又符合 1/2/3/4/5,故成了個人偏好投資草漯的原因所在

楊梅相對來說,少了上述第六點 少了像 青埔 或 航空城 這種明日之星可以蹭

就不是個人偏好的投資所在


但我個人不偏好,不代表楊梅不好,或許楊梅比較適合你也未可說


就像開頭說的 至少個人在投資前都會先用數據工具做好 質化/量化分析

網路上的聲音、想法,往往沒有足夠強的證據支撐

我深信 全面而不偏頗的數據(row data)最有參考價值 也最不容易偏頗流於喜惡判斷

雖然我人生迄今投資運跟資產累積都不錯

但不代表我看好的草漯一定會成功 所以我講的話 你看看參考就好

特別如果你是自住需求 多去實地探訪走走 之後做的決定 相信才會是適合你的選擇

祝福你 :)

※ 引述《ptt9999 (ptt999)》之銘言:
: 請教一下
: 目前想要購買2房車物件
: 因錢不多 基本上只能選擇這兩邊了 但都有缺點
: 觀音:靠工業區 味道重 但似乎是逐漸興起的地區
: 富岡:3年前在富岡上班過 知道就是比較鄉下幽靜的地方
: 請問如果要選擇 哪邊會比較好呢
: 本周會再開車去繞繞 看哪邊比較適合自己

--

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zhi556607/07 22:42精闢 條列都弄出來了

kusomanfcu07/07 22:45垃圾學區也是會額滿的因為附近都沒學校了

kusomanfcu07/07 22:47有些地方30年大樓就是貧民窟樣廢墟樣 有些不是

sunshowerain07/07 22:47推認真

kusomanfcu07/07 22:48這很簡單 新屋總是會老的 ,重點在為什麼有些人不會

kusomanfcu07/07 22:48讓社區爛掉有些人會

pekoe307/07 22:48草漯真的不錯

DeathStarDS107/07 22:55文筆流暢讀起來很輕鬆,內容充實有用。

alonzohorse07/07 23:00精闢

f9110407/07 23:02建議原po真的喜歡那就買那,只要某些區域ㄧ談到,特定ID就

f9110407/07 23:02跑出來了

bmwg807/07 23:06小心草漯王肉搜你祖宗十八代出來罵,連你賣了什麼東西都能

bmwg807/07 23:06翻出來罵

mupig07/07 23:14厲害!

aa0078807/07 23:14草螺真的有料

x156w42307/07 23:16草漯哥這篇客氣推

x156w42307/07 23:19A7買滿手了, 躺著看戲 ><

freekid07/07 23:22內文不錯,但楊梅是吃五楊高架吧

licklabium07/07 23:41寫得很好

MTKer556607/07 23:49有人跟我說你就是連經理,真的嗎?

DarkAlex07/07 23:55聯發哥方便透露一下連經理是何方神聖嗎 ?

MTKer556607/08 00:18草漯的代銷王啊

DarkAlex07/08 00:21我還以為草漯代銷王應該是寶佳體系的管爺 lol

MTKer556607/08 00:28連經理在草漯賣出的總量體應該有超過管爺喔

bustinjieber07/08 00:30講得很不錯啊

s702454607/08 00:30123同時符合的還會放在那邊等人買嗎…

apple536207/08 01:06對於我這種只有“摩托車”的人很難從台北到草漯去看房

apple536207/08 01:06……,但到富岡還可以騎車去換火車……

good575507/08 01:15青埔還有很多空地沒開放 要蹭也輪不到草漯

good575507/08 01:16同等條件 過嶺生活條件比草漯好多了

lescholar07/08 01:17桃園很多地方都有123吧

good575507/08 01:20草漯去高鐵站要20分鐘 過嶺去高鐵站12分鐘 自己評估

CO207/08 01:59草漯20初 過嶺站上30了 價格有差

CO207/08 02:01富岡與草漯 價格差不多 好比較

CO207/08 02:01大概猜出就是預算上有所考量

CO207/08 02:03富岡還是老人居多有台鐵 ;草漯多藍領人 機能好,

CO207/08 02:03兩個都離市區很遠

kutkin07/08 05:44草漯光是就業就贏富岡了呀

kutkin07/08 05:44富岡除非你在台鐵上班而已

kutkin07/08 05:46富岡是有車站 但我覺得在桃園市 車站不是很重要

kutkin07/08 05:46這邊跟雙北那種捷運導向的地方不同

edoggiagia07/08 08:42認真文推

scitamehtam07/08 08:44這些新竹東區北區香山、新竹縣湖口新豐竹北全部都屌

scitamehtam07/08 08:44

killerbbt07/08 09:17大哥,你要捧草漯也不是這樣吧,吃青埔外擴過嶺都不敢

killerbbt07/08 09:17說了

sted010107/08 09:42有條有理,長知識了

dhc83083007/08 09:49依6來講楊梅可能只能蹭中壢,但12345點完全大勝草漯吧

dhc83083007/08 09:49

killerbbt07/08 09:55別的不說,光楊梅有壽司郎 Hama壽司 兩間星巴克 兩間

killerbbt07/08 09:55麥當勞 一間肯德基 還有西提 到底怎麼會輸草漯

k4104bbb07/08 09:58要說蹭,在差楊梅還有龍科可以蹭,又有國道一號跟兩個火

k4104bbb07/08 09:58車站,再看看房價跟草漯的房價,我實在不知道楊梅怎麼輸

gugi12907/08 10:22raw data

scitamehtam07/08 11:05請說一下新竹哪一點沒你說的??

smartchou07/08 11:19草漯投資不錯 自住就先不要 工業區第一排的空氣 低端

smartchou07/08 11:19人口密度 真的要環境好點 往二聖路那側比較優些

killerbbt07/08 11:38新豐湖口就不是直轄市是要比山小

killerbbt07/08 11:39而且原po壓根沒問新竹是在自爽啥,按照這邏輯應該去買

killerbbt07/08 11:39雙北啊 講山小

playboy061207/08 12:14草漯真的不錯,實際走訪空氣並不差

AUCIFER042707/08 13:49草螺 光…出門 遇到一些 東南亞電動車 就煩

vicentabcde07/08 16:56富岡算是楊梅區~ 而且楊梅車站有3個埔心、楊梅、富

vicentabcde07/08 16:56岡)~ 而且五楊之後南下匝道開放後其實還吃得到一點

vicentabcde07/08 16:56湖口工業區新竹工業曲甚至竹科的

jpbptjp07/08 21:09楊梅埔心還是比較穩,優勢在交通條件,國1和火車站對於北

jpbptjp07/08 21:09上南下的通勤都很有幫助

jpbptjp07/08 21:11龍科三期倒是最新的buff,竹科管理局已經有相關訊息

CYLIN556607/08 23:30小7旗艦店選在草漯也是妙 進出的年輕人一半刺龍刺鳳www

CYLIN556607/08 23:31附近那些新古建案 看了幾間 幾乎都有聞到K味 蠻恐怖der

kutkin07/09 00:58現在是在問富岡跟草漯吧?

kutkin07/09 00:59楊梅跟富岡完全是不同的生活圈

kutkin07/09 00:59如果你會拿楊梅市區的來講富岡 那草漯離高鐵也不遠

jerry101907/09 01:32我做法類似,挑優點最多,再權衡輕重。

jerry101907/09 01:34但銀彈不足,只跑長途,我另加極端氣候

dr90014307/09 01:48樓主是問富岡 怎麼一堆人拿楊梅出來講www富岡到湖口或新

dr90014307/09 01:48屋採買都比楊梅近咧

dr90014307/09 01:50十年後可能富岡都沒什麼改變 草漯可能已經大樓林立了

kutkin07/09 02:35富岡楊梅 7~8公里 非在地人才會混一起說呀

kutkin07/09 02:35跟楊梅平鎮距離差不多

kutkin07/09 02:36草漯高鐵就差不多 楊梅到中壢市區的距離了

kutkin07/09 02:36但時間上的話 跟楊梅到平鎮差不多