Re: [新聞] 白手起家千萬富翁:租房取代買房「是我
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言:
: 言歸正傳
: 找了一下橋頭水岸花園標的物
: 嘗試模擬槓桿前報酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 所以,十一樓單坪租金大約665/坪,包含管理費,那標的二十樓給他加個5趴 700/坪,權: 35.67/坪乘下去,月租金24,969,包含管理費
: 減去管理費2182/月,毛租金大概22,787/月
: 一簽三年比照實價登錄,所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988萬買價成本,不包含家具家電
: (假定議價後含佣金2趴,各項雜費一併含入)
: 家具家電給他搞個50萬搞定
: 所以總成本1038萬
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛報酬2.63%年
: 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
: 不用扣利息費用(槓桿前
: 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
: 房價會怎麼漲我無法預測
: 資本利得獲利都還是要適用
: 房地合一稅,才能稅後淨現金
: 那換到00878的年化報酬試算
: 假設兩百萬90,000股 00878
: 未來三年都發1.3好了(我下修了
: 那股利總共351,000
: 稅後0.28就287,820稅後淨現金
: 然後股價三年後假定25塊,價差2.9/股
: 九萬股就261,000的資本利得
: 假設賣出,證交稅0.3% 得260,217淨現金
: 成本1,999,176 含手續費
: 股利淨現金287,820
: 資本利得淨現金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 無槓桿(槓桿前)年化報酬8.41%
: 這是我的預測
: 我就比這個
: 以上
你比這個根本就偏離現實,意義是什麼?
今天ceca的設定就是有一個年輕人,身家兩百萬,負擔得起這間房子頭期跟
房貸,現在這個年輕人要做出一個決策,是要買房,還是選擇另一個買房就
得放棄的機會成本:買股?(或是其他例如期貨、選擇權,等等 ...)
這個年輕人白手起家,以千萬富翁為目標,現在資產好不容易存到了兩百萬
,正在苦惱該怎麼辦,請各位幫幫他:
上面兩個選擇,哪一個獲得較佳結果的機率比較高?
就這樣而已。
租金按你算的273,444扣除貸款800萬2%利息16萬跟房屋稅地價稅綽綽有餘,
但這部分ceca自己說當送你,不用滾入本金,所以不用算。
至於買房要負擔房貸,沒錯,但ceca也沒有阻止買股開槓桿啊,你可以在「
同樣的條件」下,也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸,照你說的還款
額缺口是每月4725,你大可以拿去信貸開槓桿,用這4725借好借滿,或是把
每月還款額再加上你的股利去信貸,甚至股票質押再質押,要怎麼操作隨便
你,你算得合理就行了,沒有任何限制,也不質疑一般人敢不敢這麼做,反
正你敢講就當你辦得到。
但是無論你怎麼做,基礎設定就是這個年輕人身家兩百萬。
這個年輕人不可能多買800萬00878,也不可能信貸800萬買00878。
所以回到本文開頭,這個模擬盤的目的是幫助這個年輕人做出決策,而決策
,就該基於現實,現實就是:買房自帶5倍槓桿。
買股當然也可以有槓桿(我認為也應該要有),但怎麼規劃一個現實可行的
股票標的槓桿組合,不就是各位股神要發揮的重點?
如果你比較無槓桿報酬率,那要如何幫助這個年輕人基於這個比較結果做出
決策,幫助他成為千萬富翁呢?
--
比賽開始兩年後就知道結果了。我也蠻好奇的
就開5倍槓桿質押+本利和部分都拿去下Vix吧? 比較合理
的五倍做法大概是這樣
房地產厲害就在開五倍槓桿還能安心睡覺 你其他的投資商品開
看看呀
每月4725是攤還本金橋頭房的缺口
真的開下去賺錢算你厲害 因為真的敢賭
所以我就說 比槓桿前年化報酬相對公允
我幹嘛開 我要多丟八百萬 還要付利息?
我是覺得ceca是在壓漲幅啦
本金差 etf 加碼零股補上如何?
一個摸擬盤搞到你們在真金白銀開槓桿計算
攤還不夠 當然就是加錢進去 另外一邊加錢就好
我建議就是真的買下去橋頭水花園
開五倍槓桿,我不用借直接在買八百萬00878
這樣一千萬房對一千萬ETF 真實盤
某c都說自己真金白銀
不用那麼麻煩 就假裝L大信貸補或怎樣的200萬,其他800
是借來的或開槓桿上去的878。 直接看最後1000萬878淨
值vs房子實價就好了
但真的要拿錢出來的時候就模擬盤了
房地產持有 交易成本那麼多 空氣盤沒啥意義吧
跑山眼殘仔就是一張嘴而已
反正只是模擬的嘛~~~
又不像股票績效資料那麼好查 沒真的買下去 那個賺多
賺少都馬沒可信度
真的對自己的view這麼有信心就砸下去 說槓桿很好開
掛一掛四來去自如 結果真的要投資的時候要模擬盤?
痾說交易成本多的…是忽略可以轉增貸嗎= =增值要變出
來很難?啊就比資產淨值啊 你878賺爆出來之後勒 要馬
上投資什麼嗎
然後整天在講自己的二倍納斯達克怎樣怎樣
增轉貸也要成本的好嗎 講什麼傻話你真的做過嗎
而且增貸轉貸根本鑑價都遠低於實價
所以年輕人不需要看兩百萬貸槓桿五倍出來
和兩百萬全買ETF不槓桿的兩組對照嗎
我社區同坪數同坐向樓層比我低成交到2350左右 我去增
轉貸才給我1960的八成而已
我想這也是一個很好的實驗
莫忘無限增貸,哈哈哈哈哈
啊你會計資產的怎麼認列?怎樣算淨資產不賣的時候還要
算交易成本哦?
就直接比2年後哪種方式淨獲利更多不就好了
大部分土地廠房設備本來就用成本認列好嗎
年化報酬率會比較適合我建議
根本就不用市價 你要資產重估價基本都是準備出售了
比irr就行了
業界不同屬性資產投報率很少在用淨獲利
只要你的低樓層2350 人家有貸到8成就是值這個價了啊…
不然呢…轉增貸銀行鑑價會慢慢跟上去很難懂嗎?還是你
收支比有其他原因嗎
都適用年化報酬率再評估
不過我們在這邊推測這麼多
未來3/5/7年回頭看就好
我是真實盤,自負盈虧
摸擬盤... 老實講,我已經能評估都評估
推L大真金白銀出來玩 之後再來看~~
槓桿五倍這件事,1. 每個年輕人都敢開五倍?
其實兩邊各說各話沒交集
的確ceca主推就是五倍槓桿
推L大,順便想聽聽L大對買房五倍槓桿投資的看法
幾十億身價起跳的人沒在看什麼自住房五倍槓桿
商用不動產跟開發商的槓桿跟管理又是不一樣的狀況了
槓桿是健康的,本來貸款不是壞事
很多大案子我們也都跑六七成土建融
五倍槓桿買自住房還是很穩很難賠的投資啦 巴菲特都認同
五倍槓桿買投資房想賺價差做小投客就不一定了
五倍這件事我沒研究過
但我從一個風險管理角度出發
任何一個本金借貸到五倍的商業行為
除非有很好的安全邊際 通常都要謹慎
感謝樓上L大指導,菁英免費指導非常感恩
六成才2.5倍啊 還算健康 買到後來多戶也是會被限縮槓桿
我上一間裝修算下去只剩五成2倍…
所以房版大戶近期討論股票可能還比較多…
最謹慎的安全邊際是房貸利息小於相同房子的租金
高薪族 剛畢業一兩年 信貸+房貸 幾乎全額貸 也是很安全的
投資 除非工作收入不穩 房租>房貸利息就是安全
不然相同房子也要付租金啊 這樣相比就知道買房安全了
不過這僅限於剛畢業一兩年的高薪族 貸款實際上只是借用未
笑屎 不敢真金白銀還模擬盤
來的薪水而已 破億身價的人不是靠工資收入了 自然很難這
樣五倍槓桿
資產配置和邊際效益角度不同而已
Lin的資產跟背景無法理解
一般平民百姓的起家模式,
純粹是看事情的角度不一樣,
沒有什麼絕對的對錯。
小台兩口就差不多5倍槓桿了
說錯 10口
其實就是記得把MDD列上去就好了 中間有爆過就算策略輸了
原文沒限制你要開幾倍槓桿的策略 模擬單你想開一百倍也行啊
你只每年看一下年終價格可能會忽略年中期MDD早就歸零
不開槓桿就沒有意義沒錯,這是房地產最強的地方
這是對中產最強但有錢人不需要高槓桿那是另一回事
你好了啦人家願意實測,你只出張嘴
L大的身價反而是這個實驗的一個敗筆
爆
既然版上那麼多投資之神. 隨便都賺贏貸款八成買房. 那就來模擬盤吧. 起始資金兩百萬台幣. 我方出招.12
美股剛好有額度接近200萬的TQQQ,真金白銀對賭下去了啦 幾年後打算賣掉目前的自住房,再加上這筆錢換房 --4
好奇為啥一堆底下推文都推薦美債 我算美債最低點的時機買 同時期 2023/10/23爆
今日02/16/2024買進00878國泰永續高股息 總買進成本包含手續費 NT$ 1,999,176買進90張90,000股 均價NT$ 22.2/股5
先說好 台灣跟美國不一樣, 我的例子在台灣不見得成立, 我之前文章說過, 如果每個月房子的負擔比存股便宜, 我就買房炒房,40
年 : 化報酬率% : 所以,不包含任何槓桿後擴大本金的總收益 : 一千萬的總租金與兩百萬的00878的總現金流會有差,但要比較的是產生的淨報酬並經 過2
要比一定要用杠杆比,才是实际上会发生的事,才有意义。 你这样标准化年化,是教室里面教的没错,但是我们要street smart不要 book smart , 不关心课本上的 嗦,只关心我实际进口袋是不是比较多。 拿股票出来跟 c大比的,只能算杠杆2倍。 股票只能开2倍是因为,我们在讨论「一般人」:6
其實就是不同位階在看一件事情 角度不一樣而已 : 今天ceca的設定就是有一個年輕人,身家兩百萬,負擔得起這間房子頭期跟 : 房貸,現在這個年輕人要做出一個決策,是要買房,還是選擇另一個買房就 : 得放棄的機會成本:買股?(或是其他例如期貨、選擇權,等等 ...)64
OK ~ 前文我就刪一下整理版面 因為這篇文章很重要,是橋頭水岸花園房 VS 00878終極大對決的起始點 花了我一天的時間把簡易試算模型建起來,共計有四張EXCEL表 1. 橋頭基本資訊 2. 橋頭月現金流
爆
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低這問題不是以前算過的文章嗎. 如果你租的房子,出租投報率3%. (你租屋,所以你在支出這3%) 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. (5%是15年翻一倍左右)爆
[請益] 借貸套利?最近在滑IG的時候 可能是都會滑一些理財相關的 跑出來超多月薪30K~40K的年輕人 在分享借錢買股的理念 想要套利 說現在銀行信貸的利息才1.88%87
Re: [閒聊] 年輕人存股比買房好這問題不是老掉牙的. 不動產就,年增值3%,租金投報3%(自住等同租給自己). 貸款八成槓桿五倍,利率平均1.7%好了. 算起來23%左右. 你炒股可以超過這個年化投報.78
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低先說我不是空空 我也同意房地產是不錯的標的 但我也承認我是年輕人,而且是不太認同買房的年輕人,至少不太認同非自住的投資。(自 住當然另當別論,能養寵物/吸引女生/自己搞裝潢的快樂是難以用金錢量化的) 以下分享不到30歲的年輕人想法61
[請益] 你的槓桿倍數都維持在幾倍呢?信貸、房貸、質押都是槓桿 房貸這個最好的槓桿工具 因為央行打房設下了許多限制 增加了貸款難度 信貸又有月收入22倍的門檻70
[請益] life cycle investment vs 買房投資我先承認我在房板被嗆跑來搬救兵XD 想問的問題是,以一個剛出社會的年輕人而言,本金約100-200萬,想要進行長期投資,還 沒結婚還沒確定一輩子執業地點而言 身為柏格派跟綠角的忠實信徒XD,再加上life cycle investment的觀念 我目前配置是信貸200萬 開槓桿後vwra bnd 還有一些零碎的因子投資,但都是指數化投資1
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低買房的覺得買房好賺 買股的覺的買股好賺 很好啊,各賺各的 不過這兩個投資工具差這樣多 怎麼比較?