[閒聊] 投資房地產，不一定是有錢人的專利

買房對於大部份的人來說，應該都覺得有點吃力，若要談到房地產投資，應該更是有心無力（可能home-sale版不算）。這一年央行的重重禁令，房地產的熱度大多轉到了預售屋，不過預售屋的房價，就像24000的台股一樣，很讓人猶豫到底該不該下手。

但其實投資房地產，並不一定要買個單坪60萬，總價兩千萬的兩房，才算投資（當然這也是一種型態）。不同的預算、財務規劃，甚至要不要做為自住房，或者有學區的需求，都有各自適合的房地產選擇，也都有機會得到豐厚的投資回報。

去年初房地產景氣偏冷、動向未明，行情也在反轉未轉之際，我就暫時從預售屋撤退（雖然最後也是買了），改去看價錢尚未完全反應的中古屋。其實去年七月以前是滿有趣的時間，大量預售屋本來努力向前衝，衝到一半裁判好像有點不爽，所以選手卡在半路尷尬中。跑在最後面老屋，更是還沒加速就先停下來看情況，不過雖然價格動的不快，但物件跑的速度不慢，還是不少人在收貨，有一間農十六龍德路的公寓，一個早上就賣掉了，哭哭。

本來只是幫朋友找合適的置產物件，當時蛋黃區差不多達到4字頭，結果回頭一看附近巷裡的公寓，591上快兩頁單坪價格不到15萬的物件，雖然不是多到讓人隨便撿都有，但要全部看完還是有點辛苦的。最後買到蛋黃區的三房兩衛公寓，總價300多一點點，單坪才12萬多，而且採光通風還超級好，真是神清氣爽，比我現在住的新大樓更明亮（淚），頭期款還只要六十幾萬。

不知道對於高雄的頂樓三房老公寓，大家預想的房租是多少？當時我希望租金達兩萬以上，幾乎所有人都不看好，房仲認為公寓頂樓平均一萬四到一萬五，兩萬預算已經可以住到電梯大樓了，但我抱著想姑且一試，挑戰看看市場行情的心情，決定幫公寓來個整骨+美容。

提升租金的第一步就是要翻修，雖然翻修是件滿麻煩的事，但若搞懂邏輯其實不算艱難，畢竟動手做的也不是你本人，需要的是知道何時要找誰做什麼，還有更重要的是知道不要找誰…不過我平常也是要上班，來打工養我的貓，所以監工只有中午休息時間，或請退休的家人去幫忙看。

正常老屋翻修應該都是一兩百萬起跳，這次我整間包含拆除、四台冷氣、電路重拉、水路重拉暗管、衛浴廚具全面打除重做，連全室門窗都更換成氣密窗，基本上除了結構外能做的都做了，連同家具、家電，預算還是壓在100以內，下次考慮更省錢一點，不要全部打掉重練，只要安全性足夠即可，美容的部份就著重天地壁三樣，以及家具軟裝營造風格，日式簡約算是接受度高、成本又低的風格，推推。

完工後po上臉書社團找房客，一周就有4、50則留言，也很快就順利出租，一年後房子頭好壯壯，也順利換了新房客，繼續幫我照顧可愛的淘寶之家，後續還看過有人拿我房子的照片來詐騙。最後我的租金近兩萬五，房貸約九千，算上年租金/總價的投報率，大約有7%，若用投入的現金來計算，那大約快10%。除了租金投報外，最近類似條件的老公寓，開價也提高了近一倍，但這種機運可遇不可求，不用當成常態。

重點是，其實完全不需要有好幾百萬的預備金，若有另一半或家人想一起加入，甚至只需一半的資金，就能藉由房地產達到了長期的投資或資產配置。但如果連看房都懶得去、也懶的學習裝潢，或者只會說自己沒時間，這個不行那個不可能，那確實這樣的機會也不會留給你。

投入房產的動機可大可小，不管是要自住，或者想要投資。我也曾經覺得水很深，自己可能會搞砸，不知道從何開始。非常推薦在各大論壇(特別是ptt)，先吸收一些基礎的不動產知識，以及房市的基本邏輯。再來，還是得實際觀察市場，瘋狂的去看屋，才會越來越能運用腦中的知識，接著才能理性計算出投資的風險及獲益，最後才會走到安心的出手行動。啊如果有什麼想一起討論的，也歡迎留言或私訊，大家一起討論更有趣~

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謝謝你呀，為了感謝你，你想知道哪部份可以點餐，我有機會就繼續分享 XD

老房很香餒，不看嗎~~

有錢沒錢，各有各的做法~~

好的~~我先記在筆記本，以後找時間分享我自己的做法~

我本來也以為是運氣好，但我租的房子裡這間問的人最多，第二年換租客的時候還秒殺 我想如果明年他們不續租，應該也是會順利租掉

借你吉言~~不被噴爆我幼小心靈已滿足

瑞豐夜市附近~應該算胚胎區

想到省下的錢，我就能忍~(痛並快樂著)

租金跟成本其實沒什麼關係，在台北租房也不會讓房東付到有2%的投報率吧~ 應該說你花的錢是多還是少，租客不知道也不在乎… 他們看的是花多少錢得到什麼東西，所以重點還是在市場找到合適的定位