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[閒聊] 投資房地產,不一定是有錢人的專利

看板home-sale標題[閒聊] 投資房地產,不一定是有錢人的專利作者
william622
(房東練習生)
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買房對於大部份的人來說,應該都覺得有點吃力,若要談到房地產投資,應該更是有心無力(可能home-sale版不算)。這一年央行的重重禁令,房地產的熱度大多轉到了預售屋,不過預售屋的房價,就像24000的台股一樣,很讓人猶豫到底該不該下手。

但其實投資房地產,並不一定要買個單坪60萬,總價兩千萬的兩房,才算投資(當然這也是一種型態)。不同的預算、財務規劃,甚至要不要做為自住房,或者有學區的需求,都有各自適合的房地產選擇,也都有機會得到豐厚的投資回報。

去年初房地產景氣偏冷、動向未明,行情也在反轉未轉之際,我就暫時從預售屋撤退(雖然最後也是買了),改去看價錢尚未完全反應的中古屋。其實去年七月以前是滿有趣的時間,大量預售屋本來努力向前衝,衝到一半裁判好像有點不爽,所以選手卡在半路尷尬中。跑在最後面老屋,更是還沒加速就先停下來看情況,不過雖然價格動的不快,但物件跑的速度不慢,還是不少人在收貨,有一間農十六龍德路的公寓,一個早上就賣掉了,哭哭。

本來只是幫朋友找合適的置產物件,當時蛋黃區差不多達到4字頭,結果回頭一看附近巷裡的公寓,591上快兩頁單坪價格不到15萬的物件,雖然不是多到讓人隨便撿都有,但要全部看完還是有點辛苦的。最後買到蛋黃區的三房兩衛公寓,總價300多一點點,單坪才12萬多,而且採光通風還超級好,真是神清氣爽,比我現在住的新大樓更明亮(淚),頭期款還只要六十幾萬。

不知道對於高雄的頂樓三房老公寓,大家預想的房租是多少?當時我希望租金達兩萬以上,幾乎所有人都不看好,房仲認為公寓頂樓平均一萬四到一萬五,兩萬預算已經可以住到電梯大樓了,但我抱著想姑且一試,挑戰看看市場行情的心情,決定幫公寓來個整骨+美容。

提升租金的第一步就是要翻修,雖然翻修是件滿麻煩的事,但若搞懂邏輯其實不算艱難,畢竟動手做的也不是你本人,需要的是知道何時要找誰做什麼,還有更重要的是知道不要找誰…不過我平常也是要上班,來打工養我的貓,所以監工只有中午休息時間,或請退休的家人去幫忙看。

正常老屋翻修應該都是一兩百萬起跳,這次我整間包含拆除、四台冷氣、電路重拉、水路重拉暗管、衛浴廚具全面打除重做,連全室門窗都更換成氣密窗,基本上除了結構外能做的都做了,連同家具、家電,預算還是壓在100以內,下次考慮更省錢一點,不要全部打掉重練,只要安全性足夠即可,美容的部份就著重天地壁三樣,以及家具軟裝營造風格,日式簡約算是接受度高、成本又低的風格,推推。

完工後po上臉書社團找房客,一周就有4、50則留言,也很快就順利出租,一年後房子頭好壯壯,也順利換了新房客,繼續幫我照顧可愛的淘寶之家,後續還看過有人拿我房子的照片來詐騙。最後我的租金近兩萬五,房貸約九千,算上年租金/總價的投報率,大約有7%,若用投入的現金來計算,那大約快10%。除了租金投報外,最近類似條件的老公寓,開價也提高了近一倍,但這種機運可遇不可求,不用當成常態。

重點是,其實完全不需要有好幾百萬的預備金,若有另一半或家人想一起加入,甚至只需一半的資金,就能藉由房地產達到了長期的投資或資產配置。但如果連看房都懶得去、也懶的學習裝潢,或者只會說自己沒時間,這個不行那個不可能,那確實這樣的機會也不會留給你。

投入房產的動機可大可小,不管是要自住,或者想要投資。我也曾經覺得水很深,自己可能會搞砸,不知道從何開始。非常推薦在各大論壇(特別是ptt),先吸收一些基礎的不動產知識,以及房市的基本邏輯。再來,還是得實際觀察市場,瘋狂的去看屋,才會越來越能運用腦中的知識,接著才能理性計算出投資的風險及獲益,最後才會走到安心的出手行動。啊如果有什麼想一起討論的,也歡迎留言或私訊,大家一起討論更有趣~

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※ PTT 留言評論
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hellogym07/11 21:34雖然你葉你的FB 但我覺得還是蠻有內容的 幫你按讚

hellogym07/11 21:35能教我怎麼翻新嗎?

謝謝你呀,為了感謝你,你想知道哪部份可以點餐,我有機會就繼續分享 XD

Sugimoto556607/11 21:37沒事看什麼老房

老房很香餒,不看嗎~~

※ 編輯: william622 (182.235.128.89 臺灣), 07/11/2024 21:41:41

abyssa107/11 22:02整修是勞力材 投報率不能這樣算

abyssa107/11 22:02不過也就是這樣 有錢人我回來跟你搶老公寓整修

abyssa107/11 22:03有錢人不會來跟你搶

有錢沒錢,各有各的做法~~

Tatsuya7207/11 22:041F沒翻修過嗎?

timmy99907/11 23:01按讚了!也想點餐! 想知道所謂看房有沒有一套SOP

timmy99907/11 23:01如何評估一間房值不值得投資 需注意什麼 例如旁邊有無

timmy99907/11 23:01嫌惡設施等等

好的~~我先記在筆記本,以後找時間分享我自己的做法~

hwain07/11 23:10公寓頂樓租2萬5....恭喜遇到超級盤子

我本來也以為是運氣好,但我租的房子裡這間問的人最多,第二年換租客的時候還秒殺 我想如果明年他們不續租,應該也是會順利租掉

※ 編輯: william622 (182.235.128.89 臺灣), 07/11/2024 23:35:01

allnb1696207/11 23:40其實這幾天看下來內容都蠻不錯的 能預期未來粉絲專頁

allnb1696207/11 23:40應該追蹤人數會蠻可觀的 已追蹤 加油~

借你吉言~~不被噴爆我幼小心靈已滿足

GPGO07/11 23:44高雄頂樓能租到2萬5地點很優吧

瑞豐夜市附近~應該算胚胎區

abyssa107/11 23:47重點是整修過啦 那個過程很辛苦

想到省下的錢,我就能忍~(痛並快樂著)

※ 編輯: william622 (182.235.128.89 臺灣), 07/11/2024 23:52:28

we14712107/11 23:51公寓2萬5…

ruve07/12 02:20商業氣息熱區,重點商圈經濟活絡,新舊價差那麼大,穩穩的好利

ruve07/12 02:20不套嗎?

notanyone07/12 06:462萬5好盤 現在人都看裝潢的嗎

abyssa107/12 08:29樓上看看咖啡廳啊 看裝潢很正常

ChikanDesu07/12 08:37高雄人真有錢成本400多萬房子願意用25000租==

租金跟成本其實沒什麼關係,在台北租房也不會讓房東付到有2%的投報率吧~ 應該說你花的錢是多還是少,租客不知道也不在乎… 他們看的是花多少錢得到什麼東西,所以重點還是在市場找到合適的定位

※ 編輯: william622 (182.235.128.89 臺灣), 07/12/2024 10:11:44 ※ 編輯: william622 (182.235.128.89 臺灣), 07/12/2024 10:13:35

kagaya07/12 10:49大家還是愛裝潢 口嫌體正直

KYOLONG07/13 10:39要買的時候都說裝潢不值錢++!

jl4007/13 23:53是的 但有錢真的較好操作 壓力也小