[請益] 新屋是否該出租?
剛剛看到租金系列文的板友推文,讓我心中的疑惑又冒了出來,
想提出來請各位前輩解惑~~
我去年九月買了一間楠梓新成屋,三房兩平車高樓層,房價不低。
一開始只打算置產放六年,符合400萬免稅額後賣出,但家人覺得空屋閒置過於浪費,
於是我簡單裝潢+家具家電花了25萬左右,打算月租22000(剛好和利息打平),
但至今租不出去,畢竟房租很難競爭的過老房+華麗裝潢的投資客。
於是我列了一些考量點來思考要不要繼續招租,假設六年後賣出扣仲介費之後能賺300萬的話:
A. 繼續招租:
假設空租期理想只有半年(目前三個月了…),因為無法使用免稅額,可能五年就賣掉。
1. 收入: 房租22000X4.5X12=118.8萬
2. 成本: 租屋仲介費22000/房貸利息22000X12X5=132萬/因報稅增加的所得稅金約20
萬(其實低估)/管理費3500X12X5=21萬/房地合一稅20%X300萬=60萬,共235.2萬
3. 淨賺: 300+118.8-235.2=183.6萬/五年
隱形成本: 遇到爛房客破壞以致增加修繕費用/出租管理時間/凶宅險
B. 空租放六年:
1. 收入: 兩平車+一機車位=4000/月X5.5X12=26.4萬(算空租半年,只能租同社區以致
租金極差)
2. 成本: 房貸利息22000X12X6=158.4萬/管理費3500X12X6=25.2萬/因自住需定期使用
最低的水電費瓦斯2000/月X12X6=14.4萬/房地合一稅0,共198萬
3. 淨賺: 300+26.4-198=128.4/六年
隱形成本: 住外縣市往返車馬費(若喜歡去高雄玩可忽略,隱形好處是可當旅館)
想了之後只覺得差55萬好像不租比較好,然後這投報率…不如買nvda??
除非要漲到400萬以上才會覺得比較划算阿…
以上有錯誤或思慮不周的地方再請前輩們指正,謝謝~
--
也空租太久了吧xd
是自己招租還是有找業務幫忙
可以啦 四年後房價翻倍 你會感謝四年前的自己 相信c
eca大神
套牢
好奇問一下是楠梓個區域?空租時間好久…
找仲介,然後租金低於利息的話寧願不租
為什麼寧願不租?租個16000也比空著好啊
後勁,可能工程師還沒來所以難招租吧...
成本算了覺得不划算,而且我所得稅扣的多
楠梓雙平車加機車位 是多大間阿
看下附近的行情吧..楠梓那薪資不比科技業房租也不能
開太高
最好的解方就是租客不報稅,但六年不被沖康的機率低
有寬限期就開下去
跟寬限期無關,本來就沒算本金
都說新屋空在那邊放就好
全新22000還租不掉?
出租新屋不如裝潢真的拿來自住
然後舊屋出租
六年後再買新屋再賣舊屋
新屋要搞獲利價差就這樣
賣那個比較新的舊屋 更舊的持續出租 有價差額外再買舊
屋
小朋友才做選擇
跟仲介講25000,但預留殺價空間,至今好像連帶看都
沒有
傾向不租,租出去賺幾十萬結果屋況被搞爛更傷
ㄜ 要不要租人是在買之前就要想的吧,這會影響要買哪裡
不是嗎。譬如說某重劃區兩個建案 生活機能好的比差的貴3
萬/坪。你要出租就買前者 否則可能租不出去;你純空屋就
買過後者 以後大家一起漲十萬 你低總投報率就是比較香
以為是本息…還是會租出去加減拿些錢啦
本來就不打算租,是被家人碎唸XD而且這麼難租有點
意外
我看591同社區的房東們也是一直在降租
如果不是芭樂價可以換家仲介試試
問題是六年自住太香 租了就沒有很虧
一直降租我覺得有點警訊欸 會漲的區域房租應該要一直
上去才對
剛需不應該降租, 等子彈飛一下
新屋前幾年都是吃折舊,六年後想賺300?阿婆生孩子
GGer 真的會花兩萬租房子嗎,我認識的都是買預售後
,省錢租套房等交屋
工程師應該大多買高鐵附近or高雄交流道附近,會租那邊
的可能比較底層,畢竟環境不好租金那麼高不會有人住。
(以上根據家人在楠梓工業區當工程師猜的)
新屋出租可以,還沒交屋就翻倍的才香
利息就22000喔,感覺總價很高。
前面文章有提到,國稅局認定的"自住"資格,是否可以達到
水電/健保卡紀錄/管委會
我小港新屋兩房機械租1萬9 沒裝潢只有冷氣熱水器跟燈
丟591大概半個月就租掉了
你的成本少算了每年房屋稅土地稅保險 公電費 頭期款如果
拿去定存的利息 每個月繳的房貸如果拿去定存的利息 這
些再扣掉 看你能賺多少
還有房屋過戶的各種費用也要算
如果沒有要住 新房建議買兩房就好,兩房的租金跟你
三房差不多
算下來之後 最後你最好祈禱 到時候真的能漲300萬
更正 是扣除房仲服務費後還要多300萬
你還有自住的選項 應該很多人自住掛更貴的 選擇都沒得
選XD
如果當初拿頭期款加信貸去買美債etf 不但交易手續費便宜
每年4%多債息只要時間到就自動進戶頭 還不用繳稅 也沒
有其他費用 而且以後一樣有機會大漲 這樣不好嗎? 非要
買個房子
買股就是算頭期款而已 信貸你買房也能貸阿
六年“淨”賺200如果頭期400也是超過8趴報酬 而且穩得
很 美債確定比得上?
造鎮六年以後你覺得一個1500左右的房子不會漲到2000以
上?
如果不覺得那確實你不該買 但怎麼想都不可能
楠梓全新三房22000租不掉?有這麼悽慘?
你覺得台灣房子比美國公債穩我沒話講啊
而且只淨賺200代表你也不用出租裝潢了 丟在那裡生草偶
爾去住一下玩玩就好了 花的心力有比買股多?
笑死 真的是無腦多 好傻好天真 到頭來很可能白忙一場XD
美國公債穩是4%穩阿 你如果預計報酬超過4%我不覺得穩
耶
白忙是跟定存比還是4%比 跟4%比要白忙那機率更低了
基本上六年淨年報酬下限8%上限20%起跳 看你多少買的
哈哈哈 樂觀過頭 跟股版一樣
新三房冷氣冰箱洗衣機就要10~15萬了
GGer 一天不來 在地人就沒錢租新房
勝率高就樂觀阿 呵呵 不然怎麼賺房地產的錢
新竹竹北整天喊太高了 然後呢 更高了XD
股票喊太高還真的有可能直接給你-30起跳 台灣房子?想
太多
每個月負現金流的機會成本 自住資格的認定 還有很多
花25萬的照片來看看啊 看值不值
看起來是晴萃?
確實少算房屋稅地價稅,感謝指正。
25萬就簡單燈窗簾沙發餐桌椅床墊冰箱洗衣機熱水器
冷氣就沒了,還好沒有花很多
月租22000含管理費了嗎有591置頂嗎?
我看晴遠二樓室內21.6也要27000有成交了
也只付兩台冷氣電熱水器跟全室燈而已
看來我的仲介不優,再過一陣子就換人好了
哇好難想像新屋22000租不出去
6年後賺300還是賠300還很難說吧
新屋三房高樓層有裝潢兩車位,結果22000租不出去,高
雄行情這麼差的嗎
請問收入為什麼要多乘4.5啊?
4.5年(0.5年空租)
22000是附一車位而已啦
高雄的租屋需求真的不高,更何況是吵起來的楠梓
覺得是沒冷氣的關係,南部沒冷氣=gg
你空房租的話最少要有冷氣包管和熱水器
仲介也有差我開價沒比較便宜但還是比鄰居快租出去
冷氣熱水器都有,我的意思是指25萬花這些家電就差
不多了,沒辦法弄很漂亮
應該買中古出租
月租跟利息打平是個警訊 代表這個地方的剛需還不夠但房
價已經反應到未來
其實去查租金實價登錄就會發現,租金投報確實不太好看
,楠梓那邊很多一字頭取得的屋主,所以租便宜沒壓力,
而且那邊產業也還在建設,租屋剛需還未進駐,不好租,
基本上只能賺價差
NVDA噴到1000~1200 很正常
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[請益] 自住滿六年後遷出 是否符合房地合一 400萬免稅額想請教各位大大: 不好意思,時間只是舉例,我修正成111年開始比較適合閱讀。 假設屋主從111/1/1遷入戶籍連續住滿六年,117/01/02遷出戶籍 打算在120/01/01賣掉,111/01/01~120/01/01無出租都是自住 但117年已遷出戶籍,111年~120年也是自住,這樣有符合房稅合一400萬免稅額嗎?19
Re: [新聞] 白手起家千萬富翁:租房取代買房「是這串文實在太有趣了 我也可以來參與神串留名嗎? 共同見證大型實驗 但我只是個奈米咖 用剛買的便宜大樓做紀錄17
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[請益] 房地2.0 扣抵額請教物件內容: 高雄鳳山區 地坪24的3F透天 有花150拉皮並大整理 105年購買的 價格低於500 看了同條巷子鄰居的實價登錄狀況2
Re: [請益] 台中包租代管業者請益剛剛好奇查了一下相關規定, 發現包租蠻適合原本就有報稅的職業房東, 每個月1.5萬的免稅額 x 綜所稅級距20% = 3.6萬/年 補助修繕 = 1萬/年 補助公證費 = 0.3萬/年1
Re: [請益] 新北捷運房1房1廳1衛打一打太多字,直接回文。 先下結論: 自住房等級的裝潢拿去出租太浪費, 1. 屋況被搞爛,賣的價差租金都補不回來, 2. 出租破自用條款,交易成本大增,- : 如果出租純自住的話 我個人覺得 一般大樓只要超過屋齡30 年 價格就趨於緩漲 所以應該在30年脫手賣出
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