Re: [閒聊] 到底是誰買不起房?

※ 引述《j056237 (Chris)》之銘言：
: 原文恕刪
: 小菜蟲來分享一些心得想法
: 雖然收入沒有房版一堆大神猛
: 不過在前年也晉升有殼一族應該還是可以說點話
: 先說結論誰買不起房
: 一、月收入低
: 二、財商觀念不佳
: 新針對第一點來說好了
: 不想看廢話可以直接拉後面看結論
: 底下留言我有補上台灣與美...

謝謝這位版友用實際的數字來估算收入支出相抵後，

要存到買房頭期款的時間，

但我認為這樣的估算對大部分人是不適用的，

當然這篇文章還是非常有價值，

只是用數字說話，文中寫到的數字我認為估算實在太樂觀了，

先簡單摘要原文的估算：

　　項目　　　花費/月　　註解

　　伙食費　　10,000　　　一天兩餐，一餐約166＄
　　租金　　　 8,000　　　沒錢的話不要想住信義區
　　交通費　　 3,000　　　沒錢不要想開車，騎車或坐大眾
　　電信費　　 700　　　電信一堆499~699吃到飽的
　　水電費　　 2,000　　　一個人用挺寬裕的
　　保險費　　 2,000　　　基本意外險用定期型，其他保險你好好賺錢先不用想
　　總額　　　25,700　　　年收48萬，月收僅4萬的前提，你每月剩下14,300

原文假設年收入60萬，那麼每個月可以存下24,300元，

那麼大概7年可以存到200萬頭款(1000萬的房子貸款8成)

這邊樂觀假設7年間薪水、房價和生活費都不變(或等比上漲，差不多的意思)

我知道原文的伙食費、交通費、水電這些都估得還算寬裕，

但對絕大部分的人而言，實際開銷可能都會超過上面的試算一些，

先假設你是非常省吃儉用的人，看劇聽音樂都當免費仔，沒有雲端硬碟等任何訂閱花費

不旅遊不看電影不買書不買遊戲主機沒有收藏品，看到耳機鞋子等大特賣都能心如止水

但大部分人還是很難避免社交，逢年過節親友喜事要不要包?長官升遷要不要集資祝賀?

同事朋友約個吃pizza喝啤酒、現場看魔獸要不要去? 即使你的工作很幸運不用交際，

也沒有任何親友開銷，手機電視還是有可能用壞、衣服鞋子總還是無法一件穿一輩子、

水瓶用久了細菌孳生不健康、衛生紙沐浴乳男刮鬍刀女護墊種種生活必須品都得花錢，

在存頭款的這7年內，會不會有需要看診的醫藥費?如果買房頭款全靠自籌，

很可能是家中環境不算富裕，即使平常不用給孝親費，家裏會不會有重大開銷要先幫忙?

以上假設一切超級順利，真達成勤儉刻苦的用7年就存到頭期款，(200萬，1000萬貸8成)

是不是從此就不用每個月花8,000養房東，也不怕房價越來越高永遠存不到頭款，

從此就過著幸福快樂的日子了呢? 我們讓數字說話：

每個月少掉房租8,000之後，基本開銷剩下17,700了，嗚呼~~~

那房貸呢?用大多銀行現在最優惠利率1.935%來算，30年攤還每月還款本利和是29,311元

什麼你說現在是非常時期，長期平均利率不會那麼高?那用超低利率1.435%來算，

每個月還款本利和是27,361元，加上生活費17,700元，一個月總支出大概45,000元

收入5萬元還能夠存下5,000元，當然能夠存這5,000元的前提是

你是非常省吃儉用的人，看劇聽音樂都當免費仔，沒有雲端硬碟等任何訂閱花費

不旅遊不看電影不買書不買遊戲主機沒有收藏品，看到耳機鞋子等大特賣都能心如止水

然後還款這30年都能夠一直保有這樣的收入水準，沒有放無薪假，身體也都一直很健康

所有家人成員沒有突發開銷，那恭喜，30年後你就有一個屬於自己0貸款的小窩了

如果前面7年存頭款叫做勤儉刻苦，那麼後面30年還款就只能說是如履薄冰吧，

你幾乎無法承擔任何收入中斷的風險，當然，這篇文章是一切以樂觀狀況估算，

我們就假設真的7年存到頭款，30年也順利還完，那時差不多60幾歲有退休金了，

到時候勞保月退(如果那時候還有的話)加上拿房子抵押辦個月領型以房養老，

應該能有個還可以的晚年生活和醫療開銷保障，當然這一切的一切前提是建立在，

你從出社會累積頭款到還完房貸的37年間，你始終是一個--

非常省吃儉用的人，看劇聽音樂都當免費仔，沒有雲端硬碟等任何訂閱花費

不旅遊不看電影不買書不買遊戲主機沒有收藏品，看到耳機鞋子等大特賣都能心如止水..

我就問一句，這是你理想中的人生嗎?

感謝大家看完，寫了落落長結論是，雖然現在1000萬可能也買不到都會區很理想的房子

但對於月收入5萬，家裡又無法支援的人，要負擔這價位的房子還是很勉強，

要買房還是只能建議降低預算，

或者如果有指數化投資的概念、預計累積頭款的時間超過5年又不急著買，

或許可以考慮把資金定期分批投入市場來避免被通膨吃掉並加快資產累積，

當然最重要的還是要確保買房後自己的現金流充足，房子不是買完就沒事了，

每個月的貸款(還有每年的住火險保費、和自己的房子就不會有房東幫忙支付修繕費用了)

萬一現金流一中斷房子要被拍賣，那可是之前省吃儉用的努力都白費了，

自己的一點小想法，如果有錯還請不吝指正

※ 引述《j056237 (Chris)》之銘言：
: 原文恕刪
: 小菜蟲來分享一些心得想法
: 雖然收入沒有房版一堆大神猛
: 不過在前年也晉升有殼一族應該還是可以說點話
: 先說結論誰買不起房
: 一、月收入低
: 二、財商觀念不佳
: 新針對第一點來說好了
: 不想看廢話可以直接拉後面看結論
: 底下留言我有補上台灣與美國房價與股市走勢圖給大家參考
: 一、月收入低
: 其實第一點聽起來很像廢話，但其實主要只是討論多少才叫低？講這個有點露骨
: 但其實家庭薪資所得年收在48萬以下，那你的收入是真的不高。
: 　　先別急著跳腳，在現實面來說，日常開銷都算正常一點，稍微像下面內容
: 　　項目　　　花費/月　　註解
: 　　伙食費　　10,000　　　一天兩餐，一餐約166＄
: 　　租金　　　 8,000　　　沒錢的話不要想住信義區
: 　　交通費　　 3,000　　　沒錢不要想開車，騎車或坐大眾
: 　　電信費　　 700　　　電信一堆499~699吃到飽的
: 　　水電費　　 2,000　　　一個人用挺寬裕的
: 　　保險費　　 2,000　　　基本意外險用定期型，其他保險你好好賺錢先不用想
: 　　總額　　　25,700　　　年收48萬，月收僅4萬的前提，你每月剩下14,300
: 　　先假設基本的房子總價1000萬，你條件幸運也可以貸到8成，就是頭款拿2成就好
: 那頭款就是200萬，拿你每月收入剩下的，在你完全不額外消費的前提下，你要存140
: 個月可以存到200萬，再換算一下就是12年（11.65我直接算整數），理論上除非你有
: 夠新清寡欲，不然要能堅持12年你應該也不會有這種問題。
: 　　所以同樣前提之下，月收五萬，年收60萬，你每月剩下的錢可以直接變成24,300
: ，效率會變成83個月，7年（6.85年）可以存到，這效率差了1.7倍。如果你有辦法再
: 往上提高收入那效率就會更快。
: 　　
: 　　這時候有些人會想，但是我收入就是連4萬都沒有，環境不好，工作不好找等等
: 之類的話，那也是很抱歉，這種想法的人本來就不是有能力買房的人，現實就是如此
: ，除非你家裡很有那就沒差，但如果你本身一貧如洗，那你該做的不是自怨自艾，是
: 想辦法提升你自己的收入，我講坦白的雖然社會上很多不公平的事，有些人出生好、
: 人脈好等等優勢你沒有，但最基本的唸書倒是你做得到的，雖然公務員一堆人瞧不起
: ，薪水沒辦法多高，但的確也不會讓你餓死。雖然公務人員一堆薪水2~4萬的，但要
: 找一進去就5萬以上的也還是挺多，好好唸書考試根本也不是問題，隨便考最簡單的
: 警消就可以馬上超過一半受薪階級的收入，缺點就是累又奴。
: 　　不要覺得甚麼我對公務人員沒興趣、我不會唸書這種藉口，現實是現階段的你沒
: 有選擇，你收入就是不好但又想買房子，你就是沒有能力但又想領高薪，不要找藉口
: 說誰誰誰沒能力收入也很高，不要找那種離峰值來討論那沒有意義，因為你就不是那
: 種離峰值，不然你不會有這種困擾。
: （考試公務人員我粗淺認知最高收入應該在特考的司法考試，檢察官法官的，收入大
: 概在100Ｋ左右，當然能上的不到1%，那些領超多的公務人員基本上都是政務官）
: 　　好，所以在認清薪水問題之後，你會發現兩個結論
: 　　1.這人她媽講屁話，收入低不是我的問題都是they的問題
: 　　2.對我廢，我收入低
: 　　如果你你是第一種人，那後面可以不用繼續看了，如果你是第二種人，那恭喜你
: 至少有認知自己能力不足的問題，要能正視自己的缺點不是一件簡單的事情。所以接
: 下來，你要思考的是如何從26.4K提升到50K（23.6K的差距），講公務員只是其中一
: 條路，我沒叫你沒錢都去考公務員，只是當你真的沒辦法馬上獲得想要的薪水，給你
: 一個跳板用，沒人要你當公務員一輩子，身邊多的是進公務員然後跳槽業界的，當然
: 也有就公務員一輩子的，都是「你的選擇」，抱怨不會讓你收入變高改變你的人生。
: 講完第一段的收入問題，接下來講第二段「財商觀念不足」
: 二、財商觀念不足
: 　　講到財商觀念不足就是基於第一項你達成了，但是你覺得你還是買不起房子的人
: 。通常這種人對於風險的畏懼極高，這沒有不正確，畢竟我能夠理解如果不小心做錯
: 結果自己存下來的辛苦錢一夕全無的壓力。但這需要靠三樣東西來克服
: 　　1.提高財務知識認知
: 　　2.自己想辦法說服自己
: 　　3.收入高到沒這問題
: 　　這邊就只針對第一點做論述。
: 　　常常可以在房版或是各大社群平台看到很多人在問：「我收入多少可以買ＸＸＸ
: 總價的房子嗎？」我都會在想這人是不會自己算嗎？大家又不是你怎麼知道？你搞不
: 好是富二代工作是當興趣，你搞不好有個收入好的另一半，你不需要負擔太多甚至是
: 不用負擔房貸，這有太多因素可以討論，但卻不是自我評估，而是直接問不認識你的
: 第三者。（其實我覺得問格局的也類似這種感覺）
: 　　現在房貸試算這麼好找，隨便Google一下Ｘ泰房貸試算，把自己預期的條件打打
: 進去，看你有多少頭期，評估一下自己條件能貸到多少，能貸幾年幾成，大概粗估一
: 下，每月要還的房貸數值出來，看看你收入減掉房貸能不能活下去不就好了？很難嗎
: ？如果難，那你也不適合買房子，因為你也搞不清楚狀況，這方面資料明明有一堆書
: 、一堆網路資料就能找到，為什麼會讓你覺得難？這方面我也是首購族，父母也沒有
: 錢，他們也沒這方面知識，我也是單純靠書籍+網路知識+問房仲蒐集得來累積的，沒
: 錢沒人脈就乖乖自己努力一點找資料，不要整天在那邊懶。
: 　　假設你現在會按房貸試算了，有超級大多數人會認為：「房貸就是幫銀行賺錢，
: 你貸款30年，就要替銀行工作30年」聽起來很聳動，事實上也算是如此，但這段話沒
: 告訴你的是以下這些事情。
: 　　假設你現在有200萬現金，你因為害怕當房奴所以選擇拿去投資或是更害怕只敢
: 定存，假設你年報酬率有3%好了(定存派就是後面數字想更低)，在經過Google複利計
: 算機我直接按的結果，十年後你的200萬會變成約269萬，期間賺到69萬（定存派請
: 砍一半以上），這時候你會想：「哇！挺好的賺了六十九萬」。但問題是你沒思考到
: 的是「通貨膨脹」。
: 　　一樣假設世界公認期待通膨預期約在2~3％，這邊先說一個結論，通膨就是一個
: 市場機制達到財富重新分配的玩意兒。這邊不多論述通膨怎麼形成的，可以自己去理
: 解資金是怎麼流動的，通膨怎麼形成的，你會懂我在說甚麼。回到前面通膨2~3%，如
: 果同時期你的資產沒有達到相同的成長水平，那你的錢無形中就是流到其他人手中。
: 　　這時候你會想那你去學股票甚麼的，必須說想法上稍微進步，但現實是，如果你
: 想靠投資抗通膨，市場上絕大多數人都辦不到，原因不是因為技巧能力不足，而是來
: 自於心態的問題，談論到這部分又有太多可以探討的，姑且只說結論，如果你想靠你
: 那僅有的200萬達到抗通膨甚至是賺更多的想法，效率上會輸直接買房。
: 　　終於要進到為什麼有能力先買房就對了的環節。
: 　　假設你有200萬這時候你狠下心決定買房子，台灣房子的特色就是可以直接讓你
: 開五倍槓桿，甚麼叫做五倍槓桿，就是你只有200萬卻可以擁有1000萬的房子，一定
: 要我用數學公式打給你就是1000萬/200萬=5，對就這麼簡單的算法，然後在台灣「目
: 前」你要操作這5倍槓桿的資金「成本」叫做不到2%。去哪裡找借這麼多利息成本這
: 麼低的錢?「房子」。
: 　　這邊緩和一下，你可能先想到的是：「幹！我這樣不是沒賺到錢還是要當房奴阿
: ！」糾都媽逮，我們前面提到的通貨膨脹的價值就來了，房子有個特色是優於現金的
: ，現金會因為通膨而縮小價值，但房子會因為通膨提升價值(換句話說是我一樣的房
: 子要能等價換到一樣的現金)。
: 　　舉個例子，假設今天大麥克套餐(房子)成本要100元，你是老闆你絕對不會做賠
: 錢生意，假設通膨是3%，明年你一定要漲到103元，不然你就賠錢了，這時候如果有
: 人要買你的大麥克(房子)現金就需要用103元，漲3%後的價值，才買的到你的大麥克
: (房子)。
: 　　但買房子是不是一個穩賺不賠的主意，我只能說就「長期」來看，你的「勝率」
: 很高，沒有所謂必勝，但時間夠久，基本上還是會隨著通膨上升，此外我沒有計算房
: 子本身的額外溢價，所以如果只看單一一項通膨，買房子對窮人的勝算是極高的，當
: 然前提是你月繳繳得出來還不會餓死。
: 　　接著我們要繼續計算為什麼我說買房子比你直接投資好的優勢。
: 　　我們前面看到200萬你投資或定存，假設拿到每年3%的報酬，那現在是買房子，
: 那就是直接變成1000萬的3%通膨報酬（一樣不算額外溢價），透過我Google計算機一
: 按，經過十年你可以拿到1344萬，把房子賣掉你可以拿到344萬（略過其他成本），
: 一個是投資200萬3%賺到69萬，一個是買房子賺到344萬，差距就是在5倍，原因很簡
: 單，因為人家「基數」比你大，這就是窮人常常在酸的「本多終勝」的想法，但實際
: 要翻身很難嗎？你只要達成月收五萬花費7年的時間，你就可以馬上坐上這個Money
: game的列車，在10年就拿到344萬的額外收入，如果你用200萬投資，同樣10年你想要
: 賺到344萬，那你的年化報酬叫做10.5%，如果你有這種實力，你也不會買不起房，但
: 我相信市場上投資要拿到年化10.5%應該不到10%。
: 　　再論房貸，基本上房貸年限能開越久越好，目前我所知道北部能做到的年限最長
: 是40年房貸，我講個極端的，有百年房貸我一定第一個貸，為什麼？因為你可以現在
: 就使用一百年後的現金，就價值上絕對划算，如果你還搞不懂為什麼，代表你還沒把
: 通膨放在心上，簡單的邏輯，我現在跟你借10萬，我一百年後再還你10萬，你會覺得
: 這10萬價值是一樣的嗎？如果你的答案是：不是，那就可以很輕鬆地明白，
: 　　　　　　　　　　　　現在錢的價值＞未來錢的價值
: 　　如果房貸利率＜你的報酬率，那就代表你應該盡你所能地把錢拿出來用，以台灣
: 來說，長期房貸利率幾乎都是低於2%，連通膨都比利率高，呈前面所述，房子又通常
: 至少會有通膨率以上的價值成長，那這中間的利差就是你可以賺到的，這就是為什麼
: 當你有能力可以買房子，你就應該就買房子的原因，當然怎麼買，房價是貴是便宜，
: 那又是另外一個問題，要買多少屋齡？總價多少？地區在哪？要有機能嗎？格局如何
: ？要出租嗎？等等之類的問題不在今天內文的討論範疇，這已經有點到投資策略的範
: 疇，不是現階段會問這種問題的人要煩惱的。
: 　　屁話總結
: 　　1.月收沒5萬自己想辦法賺到5萬，不然不要說買不起房，月收22K能買房你不覺
: 得奇怪嗎?
: 　　2.有能力而且不會餓死就直接買房就對了，這是你翻身最快的捷徑了
: 　　3.沒錢沒背景就好好努力，不要屁話跟抱怨，抱怨不會讓你變有錢
: 　　4.月收有5萬但嘴信義大安的房價太高買不起，抱歉那本來就不是你我可以住得
: 　　　起的

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