Re: [請益] 老透天鑑價邏輯

※ 引述《smoothapple (阿噗噗)》之銘言：

老透天估價很難估的到

所以後來我都不碰老透天

直接講結論

1. 你屋齡46 有些銀行根本不做

或是內規的估值已經快歸零（屋齡50年為限）

2. 對大部分銀行來說 你內部管線重拉

馬桶用德國進口 磁磚義大利x牌

陽台還可以停直升機

根本沒有意義 因為這不影響估價

只是他們不好意思講而已

估價就是土地加建物 你建物沒價值

就土地乘上單坪行情 例如40*50=2000

願意估2000的銀行 只能說是佛到升天

你找估價師來估到4000萬 你覺得有意義嗎

銀行內部估價人員：你當我塑膠？

要不要借你錢是銀行決定

你房子的價值是銀行的估價人員決定

3. 有部分銀行會認列租金收入 來增加估價

去找看看二線銀行 說不定有機會

一線銀行例如富邦 中信 官股 國泰那種

應該非常難

: 是這樣的，老透天正在拉皮改建
: 申請轉貸想讓資金不要太緊
: 最近就密集找了4-5家估價
: 分享一下狀況
: 1. 官股銀1 ，股票部門電訪介紹的
: 看照片權狀，估的跟2年前
: 原本購買的額度一樣，8成
: 2. 官股銀2，估可貸2年前成交價7成
: 3. 金控銀，估不到，然後承辦很客氣
: 打來說不出報告，不留紀錄
: 我就花點時間跟他介紹這房子的優點
: 他聽完就說，其實這角度看很不錯
: 主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
: 4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
: 回覆估價未達增值目標
: 經金控銀轉達，預計月底會再來重估
: 5. 股票質押最大行，業務聽完，
: 馬上說給他點時間想辦法，
: 我說，沒差啦，問到很挫折。
: 民營銀行，果然夠積極，
: 業務立即回話，我想吃這個案子，
: 聽起來住的很舒適！
: 我自己提的優勢是這樣
: 1. 地坪約40坪，獨棟46年
: 2. 全室配電重拉，天/壁，壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料，有保固。
: 3. 地板粉色大理石重新打磨光亮，波棒！
: 4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗，間間開雙窗
: 5. 廁所重做過，全義大利磁磚
: 6. 屋頂合法執照太陽能光電，收電費
: 7. 門口庭院有30歲以上松柏
: 8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
: 9. 後院加蓋廚房餐廳
: 10. 頂樓露營風大露台，養狗
: 11. 單層使用約18坪，兩層36，頂樓18坪大露台，5坪增建廚房餐廳，雙車位估10坪。: 12. 門外7-80米靜巷，小孩跑跳無煩惱，巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已，巷內
: 也才17戶，車輛超級少。
: 13. 總估約60-70坪使用空間，一般大樓這樣的使用空間，可能建坪要100坪以上吧。
: 14. 最重要廢水汙水下水道完工，化糞池廢除
: 衛生紙直接沖馬桶，廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
: 搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
: 一直鑑不到使用品質的價值，
: 自估約2500-3000萬價值。
: 明明我整理完超好住。
: 該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎？
: 整區老透天的居住價值都被低估吧！
: 應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下，
: 吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
: 附上頂樓露營風照片
: https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg

再補充一點 現在銀行都傾向借新不借舊 例如國泰 而且有越來越多銀行會這樣做 我遇過一棟30年透套 建坪40 增建到70-80 年收100萬 屋主要賣2500 合理吧 結果銀行只估到1500 所以 銀行根本不鳥你實際效益多好 就看權狀去估價而已 頂多鑑價人員到現場看你花這麼多錢不捨 多估個50萬給你意思意思

地點的部分 不一定 還要看地區 還要看銀行 台中西區美術館旁邊算蛋黃嗎 我不知道 我只能說 舊市區 舊房子很難估高 之前賣一間美術館三房28年華夏 釋出少 實登少 買方都喜歡但就是估不到行情 （ 重劃區一坪都35萬了 我精華區一坪賣個30不為過吧！） 雖然最後成交30 但買方也是只貸款7成 另外我前陣子在大雅買的新透套 銀行鑑價高於我買價200萬 （約10%） 還可以借我85成 寬限3年 利率地板價 所以我的結論 台中地區 大部分銀行 對屋齡的估價比重可能大於地點！