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[請益] 老透天鑑價邏輯

看板home-sale標題[請益] 老透天鑑價邏輯作者
smoothapple
(阿噗噗)
時間推噓31 推:33 噓:2 →:66

是這樣的,老透天正在拉皮改建

申請轉貸想讓資金不要太緊

最近就密集找了4-5家估價

分享一下狀況

1. 官股銀1 ,股票部門電訪介紹的
看照片權狀,估的跟2年前
原本購買的額度一樣,8成

2. 官股銀2,估可貸2年前成交價7成


3. 金控銀,估不到,然後承辦很客氣
打來說不出報告,不留紀錄
我就花點時間跟他介紹這房子的優點
他聽完就說,其實這角度看很不錯
主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀

4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
回覆估價未達增值目標
經金控銀轉達,預計月底會再來重估

5. 股票質押最大行,業務聽完,
馬上說給他點時間想辦法,
我說,沒差啦,問到很挫折。
民營銀行,果然夠積極,
業務立即回話,我想吃這個案子,
聽起來住的很舒適!



我自己提的優勢是這樣

1. 地坪約40坪,獨棟46年

2. 全室配電重拉,天/壁,壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料,有保固。

3. 地板粉色大理石重新打磨光亮,波棒!

4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗,間間開雙窗

5. 廁所重做過,全義大利磁磚

6. 屋頂合法執照太陽能光電,收電費

7. 門口庭院有30歲以上松柏

8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車

9. 後院加蓋廚房餐廳

10. 頂樓露營風大露台,養狗

11. 單層使用約18坪,兩層36,頂樓18坪大露台,5坪增建廚房餐廳,雙車位估10坪。

12. 門外7-80米靜巷,小孩跑跳無煩惱,巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已,巷內也才17戶,車輛超級少。

13. 總估約60-70坪使用空間,一般大樓這樣的使用空間,可能建坪要100坪以上吧。

14. 最重要廢水汙水下水道完工,化糞池廢除
衛生紙直接沖馬桶,廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。


搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數

一直鑑不到使用品質的價值,

自估約2500-3000萬價值。

明明我整理完超好住。

該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎?









整區老透天的居住價值都被低估吧!

應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下,

吃完籌碼我就去找鑑價師處理。



附上頂樓露營風照片

https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg

圖 老透天鑑價邏輯

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.107.218.26 (臺灣)
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※ 編輯: smoothapple (106.107.218.26 臺灣), 05/26/2024 07:29:37

l9805/26 07:34地點也可能是考量?

smoothapple05/26 07:5174北太平熱區,800公尺外

smoothapple05/26 07:54跳空上漲指入可期

mepe101805/26 08:02地點太偏了~應該也是因素

smoothapple05/26 08:06怎麼會偏呢? 外面就是樹孝/宜昌/中山,超熱鬧雙麥

smoothapple05/26 08:06當勞商圈呢!

TFK82205/26 08:07門口的巷子很小?

surferblue05/26 08:11是楓愛林社區嗎 哈哈 那地點真的不錯

smoothapple05/26 08:1246年的造鎮計畫區喔!

gregg05/26 08:12靜巷是無尾巷嗎?一般中古屋文案,靜巷十之八九是無尾巷

gregg05/26 08:13是楓愛林喔!曾經有緣份的社區

smoothapple05/26 08:13當然是無尾巷,哪個私人透天社區不是無尾巷

gregg05/26 08:14若是楓愛林,那社區水準應是不錯

retriever3305/26 08:20自估的價值是參考社區實登,附近相同屋齡透天,還是

retriever3305/26 08:20自己感覺?

ghost95185205/26 08:24很多家光屋齡快50就不估了

retriever3305/26 08:25我覺得除非那透天佔地在捷運站體400m內,臨大路,否

retriever3305/26 08:25則約略都是你自己覺得很好,銀行覺得就那樣

bonaqabo05/26 08:27其實所有房子銀行都是考量土地坪數而已

bonaqabo05/26 08:27建材 格局對銀行來說就是個屎 推掉啥都不是

bonaqabo05/26 08:28台北捷運附近的透天哪有估不到的

mepe101805/26 08:29之前遇過銀行來估價~根本沒走入屋內看過~只看外面門口

F9393505/26 08:33正常 估不到 六至七成

retriever3305/26 08:39我聽到太平46年,就覺得1000萬差不多頂了

knives05/26 08:4546年,恩

abyssa105/26 08:4646年屋齡應該不用期望外商銀行了

abyssa105/26 08:47高屋齡外商就不愛 台北也一樣 遑論台中 你用土地來看

abyssa105/26 08:47土建融條件那麼差 給你七成很不錯了

man79081005/26 08:48我20年透天在水湳經貿都不敢說有3000了==

abyssa105/26 08:48你好不好住不重要 法拍時也沒室內照

skodayeti05/26 08:56銀行鑑價也會影響賣價。不要怪沒市場。貸不到錢就難買

skodayeti05/26 08:56賣了。要有心理準備。

retriever3305/26 08:56我覺得,你要買透天也買個有機會做夢建商要收的點,

retriever3305/26 08:56接下來你要賣掉還沒人要接也

knives05/26 08:57最後就是有行無市

kage0105/26 08:58地點跟屋齡佔了大部分因素...

knives05/26 08:59建商就等你受不了自己降價,他再接收,整個砍掉蓋新大樓,

knives05/26 08:59賺爛

skodayeti05/26 09:02之前我海線透天要增貸也是問很多家銀行。有的官股銀行

skodayeti05/26 09:02理都不理。最後去隔壁版問才有民營銀行要幫忙。供你參

skodayeti05/26 09:02考。

xup654z05/26 09:07屋齡太高,鑑價就只會算土地價值…內部弄再好,權狀就是

xup654z05/26 09:07寫屋齡46年,這個很現實

aq227235371205/26 09:07自我感覺良好

knives05/26 09:08你都弄好了,就自住阿,等建商吧

prichman05/26 09:09多數能看只土地大小去估。比私人社區透天難估 跟樓上

prichman05/26 09:09說的一樣

knives05/26 09:13老透天的價值就是買地送屋,你自己都不住/出租了,怎麼期

knives05/26 09:13待有接盤俠要接

skodayeti05/26 09:16還是這其實只是房屋廣告?

retriever3305/26 09:36華夏更慘,又沒多少土地持分…

askey05/26 09:45地點

knives05/26 09:48我以為透天價值是地,是常識,有人不知道嗎

duckbubii05/26 10:18民營就是積極

usan05/26 10:39從銀行鑑價角度看,是地點問題

yasmydio05/26 10:39看照片確實估不到,銀行不是白癡

kululualex05/26 10:47銀行鑑價不是賭博。他就估最穩最低的,什麼很好住上漲

kululualex05/26 10:47指日可待這種主觀理由不可能列入考量

ppnow05/26 11:08想太多,老透天就只有土地價值

F9393505/26 11:09是屋齡問題嗎?台北破公寓50年照樣8成,主要是透天交易量

F9393505/26 11:09少很難估值吧 只能用土地去算

ppnow05/26 11:09銀行借錢給你30年,你房屋不會折舊?只有土地才有價值

F9393505/26 11:11如果那個區塊透天每季都有交易應該會趨近市價,我也有買透

F9393505/26 11:11天也是貸六成,那區塊就三五年才冒出一件 怎麼估價

ppnow05/26 11:11台北公寓是現實面因素,估不到八成誰買得起?老公寓客群本

ppnow05/26 11:11來就是窮人

F9393505/26 11:13所以銀行來講屋齡不是問題,法拍變現能力才是問題

TaiwaNumber105/26 11:33銀行不在乎居住品質,比較在乎地點.

benny199061505/26 11:49就真的很普通的條件,地點也不好啊

benny199061505/26 11:50只有土地價值差不多了啊

hakkiene05/26 11:5146年 依照水泥混凝土建物壽命只剩四年了

感謝大家的意見 小弟是套利遊戲,沒事的。 家花總比野花香,老婆還是家裡的好用。

※ 編輯: smoothapple (27.53.176.95 臺灣), 05/26/2024 12:14:00

Like5566Like05/26 12:13老透天就是看地點

foda05/26 12:58這錢有點難賺XDDDD

cutemico05/26 13:46無尾巷透天的土地價值比臨路價值低誒,還是快50年透天

cutemico05/26 13:46喔~

cutemico05/26 13:49是說,這樣10年後也賣不出去吧,以後也只能傳給小孩繼

cutemico05/26 13:49承用~我現在發現民生社區40年以上大樓/公寓價格沒有想

cutemico05/26 13:49像中高,看來台北人的購屋主力還是有把房屋價值考慮進

cutemico05/26 13:49去,再加上懶惰,應該以後40年以上房屋只剩投資財功能

cutemico05/26 13:49了,可能要完全忽略剛需自住戶的客群,除非降價降的夠

cutemico05/26 13:49香~

knives05/26 14:24台北問題不一樣阿,那有透天給你買,點不要太糟,你透天

knives05/26 14:24拿出來之前,建商就會來收了

una28305/26 14:26看你介紹得很詳細 是要賣嗎

foda05/26 14:41XD

KimGiBai05/26 15:04借串問,北市松山區50年老透天地是國防部是不是沒救了QQ

F9393505/26 15:26樓上使用權你還要怎麼救? 等軍方換軍宅啊

F9393505/26 15:26應該是說等眷改

sernidle05/26 16:28滿多超過40年就真的不估了 沒辦法 貸款是銀行說了算

knives05/26 16:32推樓上,別說銀行不估,大多數人看591看到這麼老,直接pas

knives05/26 16:32s了

RealID201805/26 21:15認真跟你說,銀行透天估價土地跟建物分開看

RealID201805/26 21:15建物只看屋齡

RealID201805/26 21:16跟剩餘年限

RealID201805/26 21:16超過使用年限每坪就是2萬,不管你裝潢多好

RealID201805/26 21:17你找估價師來出報告也ㄧ樣

RealID201805/26 21:17銀行只有2億以上不動產才參考估價師報告

RealID201805/26 21:18你那只剩土地價值,問幾家都ㄧ樣

感恩,原來總統府價值這麼低。

※ 編輯: smoothapple (106.107.218.26 臺灣), 05/27/2024 04:21:50

frank11105/27 13:19透天就看土地,裝潢都是垃圾價值

frank11105/27 13:19這是常識

BraveCattle05/27 16:57總統府的地段、面積、方正,很值錢喔