Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 噓 NovaShin: 笑死 我說的是增貸轉貸出來買預售，你為了要鞏固自己房 01/30 11:51: → NovaShin: 板大大的威望可以不斷的胡說八道 真心不簡單 01/30 11:51
這篇單純分享兩點，另一點是在另一篇文有提到老屋翻新簡單賺這點。
不確定是不是真的認為老屋翻新賺錢很容易...... 如果不是這個意思，
那就當我誤會你的語意了。
先講一下老屋翻新好了，個人非職業翻修投客，但幾年來也陸陸續續翻修過幾間，
我是不覺得老屋翻新有多簡單啦，反而新手自住客自己去翻修，還蠻容易遇到
裝潢蟑螂的 (只要你陷入的比價的迷思，遇到的機率大幅提高)。
翻修這東西沒有標準作法，有人地板順平給你報水平價，有人報 XX 等級材料，
實際上在你看不到的地方用便宜貨，水泥品牌 / 磅數 / 木材種類 / 線材，
有設計師或統包為了省錢或找不到好的師傅又要趕工，找便宜沒經驗的人來做。
施作明顯有問題的你看到好一點的統包或設計師摸摸鼻子幫你改一改，一般的用
最省事的作法粗糙解決問題，機掰一點的兩手一攤爛命一條就這樣。
而那些你乍看過去好像都一樣，或是隱藏在裡面的基礎工程，實際上用便宜的料，
搭上拱不力的兩光師傅，只要你遇到一次，保證讓你的翻修經驗值大幅提升。
而翻新除了裝修水很深之外，對於市場的敏銳度以及挑屋眼光，也不是一蹴可及的。
這個房子在你看屋的時候，你就已經想好你想怎麼翻修它，也已經預估好翻修後的
你預期賣出的價格是符合你的利潤以及市場可接受的價格，這對市場的掌握精準度
、抓成本的預估精準度都有非常高的要求，至少這些跟自住或單純想買一兩間投資
房地產的人來說，老屋翻新絕對是偏向吃力不討好，畢竟你前面要學的東西太多了。
當然老屋翻修做久做多次了，熟練後自然操作起來順風順水，但你沒全程自己去搞個
10間8間的，說真的翻新財其實一點也不簡單。
而第二點關於增貸買預售(或買中古)這點，N 想要表達的點我能理解，
不過真實市場狀況，會發生 N 所述的 "槓桿開過大" 的機率並不高。
甚麼意思？
拿我個人為例，我半年前才用太太的名義增貸出來投資，
如果我拿這些錢，每間10萬10萬的去買 100 間預售(講得比較極端)，
這些預售交屋所需的貸款『明顯』非我現有的財力或現金流可以吃下的數量"
那在這種情況之下，增貸出來去投資自然風險非常高，而且很有可能爆掉。
但現實狀況下，有人鼓吹這樣做嗎？ 沒有
阿版上增貸的人是怎麼操作？
以我為例，如果我把這筆增貸的錢，即便拿去買 2-3 間預售，我照樣貸得下來，
因為我本業收入夠，現金流也夠。
而為什麼不用自己現有的現金去買而要透過增貸？
因為增貸者當下現金有可能不足。 (但他本業收入夠高足以 cover 每月還款風險)
因為增貸者當下現金有其他更好的用途，例如已經持有債券，一買一賣轉化成本高，
因為增貸者預期當下行情即將大好，在抓現金流可安穩還款的前提下，多貸出來投資。
例如我 2020 看到無限QE 直接信貸200萬出來丟股，阿這筆錢如果虧光了呢？
以我當年的本業收入，沒幾個月的事而已。
但如果當下不做呢？ 那就是喪失 200 萬的大好投資機會。
至於如果你要問我怎敢說那時是好的投資機會？
這就端看個人眼光判斷了，而且我看這點也不是這串文爭論的主題。
所以增貸有沒有風險？
有啊！ 但問題是像我這種增貸者，心臟都很小顆，只敢做能力範圍以內的事。
如果你今天要特指 "增貸貸到超出自己能力範圍以外而爆開的" 那也沒說錯，
問題是我看 Ceca 也沒鼓吹大家要增貸到爆開，還是有？ 有的話貼來看看。
而從整體市場房貸違約率來看，
這種狀況也是極其少見，表示真的增貸把自己搞爆的，是少數中的少數。
這還不論增貸搞爆的原因是因為創業失敗跑路的多？還是因為拿去買預售爆開的多。
總結就是增貸是一種理財工具，工具本身沒有不好，只有使用者的操作有沒有問題。
這版我看那麼多年，印象中沒看過真正分享買房或增貸投資的分享者，有鼓吹大家
要把自己槓桿開到爆的。 在自己可承受的增貸範圍內，適度的增貸去投資，確實能
夠增加你資產累積的速度。
以上，單純分享。
如果有人看完跟你想的不一樣，以你的為主
因為我真心覺得，與其多跟你互懟幾分鐘，我的角度可能是勸世， 救一個是一個，
但對你的角度解讀起來可能是挑釁或批評。
那這樣何必呢？ 不如時間我省下來多陪我女兒玩。
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最後提一個點是我自己另外想到的，算是有感而發吧，跟本次討論無關。
就是同樣一件事情，不同論點者會爭論，其實根本沒有誰對誰錯，單純是對
這件事的看法不同而已。
拿槓桿開好開滿這件事來說好了，我認為的槓桿開好開好是指一人兩間(8成-7成)，
兩人四間，再超過算上槓桿的投報不一定划算(除非找人頭)。
這狀況之後我個人看還要不要再吃貸款，就單純只是看看有沒有利差了。
但有人認為的槓桿開好開好是指一定要開到你收入可借到的上限才叫開好開滿。
你說這兩種人在討論 "槓桿開好開滿" 會怎樣怎樣時，會有交集嗎？
呵呵～
--
推
所以我就說 他們兩個都在跳針 自己講自己的阿XDD
中肯推,陷入爭吵後有點硬要槓的感覺
他就拿極端例子要來槓而已
ceca文章 叫你買房投資永遠是把風險放第一位
推分享～中肯
推
先會看報價單再來要懂當時行情 不持續更新真的不好控制
而且一般報價也不是真的 總是有一些利潤藏在裡面
增貸這點我一直算不清楚兩間房之後還划不划算
是不是要一直賣低價屋換更高價的
我個人覺得槓桿開好開滿的定義
是夫妻掛1的部分剛好達到信用額度門檻
就像年收300，4間貸款總額2000萬，
也不算槓桿開滿，應該可以整合物件。
沒有資不抵債 能繳的出本利和都不算開爆啦
一堆在恐嚇銀行收傘的
算了 要桶就桶 真的操他媽的智障
尤其我發借貸後 有人質疑 去年是今年也是 結果勒 還不
是都問到了幾家窗口 我去年的都已經變房子了
做不到檢討自己陽痿 別人做到你要不要切腹啊 幹
哥去收我就給你的信啊
什麼恐嚇，就央行發出來給銀行的
跟股版一樣啊 發信貸投資質押投資 說你借錢投資 崩盤會
跳樓 看了笑屎XDD
說真的板上大多數人沒人再唬爛
你那個不算常態 應該說不是一般人的狀況
銀行增貸放款其實算保守，很多鑑價根本追不上成交
價格，單純只有銀行沒有弄什麼二三胎亂投資要搞到
爆炸是不太容易，前提是要能交屋啦
正常人 大概1500內的居多 這部分是沒問題的
我必須要跟你說 尤其千萬內低總沒有你說的問題 你可以
把問題上升到法人或幾千上億 那沒毛病
你就是沒去收信吧 沒差。有寄給其他人看
板上最近動不動高大上 市井小民誰跟你在動不動幾千上
億的買
那個案例的錢也不多，是連保人也一起查
可以也寄給我看看嗎 好奇
我有收 除非你寄兩封
資金就被追回，不信就算。信也寄給你看
我是沒用過保人 因為不用保人就能貸了
板上陸續也有人說明銀行放款的態度
你說的部分其實更早就有了
你沒多問多試怎麼知道
可能以為買預售跟葉問打人一樣簡單吧
討論都拉雞屎一樣全部混在一起
我要買10間 笑屎
y大也可以寄給小弟嗎？避免踩雷～一生平安
態度不是所有銀行 銀行不是沒錢 而是看怎什麼去審核
中古屋部分市區不受影響的
現在說的不是增轉貸變難，增轉貸變得超容易好嗎
中古屋部分市區不受影響的
重點是增轉貸完的錢要怎麼洗，才能進房市
我在跟你說的是 不要資不抵債 能夠繳本利和 銀行端就
看你怎麼去核 能貸出來就不用怕
不會被追回，銀行現在這塊就是在收傘啊
你分批千萬內 有辦法洗 甚至合法的方式我都教過
目前台企跟合庫跟我講都沒問題，土融建融，成數利率看
起來都蠻正常的（但還沒過件），桃園這邊的工業地建廠
，蠻好奇什麼案例收傘
你的方法現在可行，你可行。沒人懷疑
你找到一個78銀行 你就比他更78
錯 人人都可以
現在也可以
我的方式很多種 你一定沒認真看過我所有發文的方式
笑噴 你可行沒人懷疑
你現在可行沒人懷疑
問題是其他人呢？ XDD 所以討論會分歧啊
隨你啦 其他人分享質押也是合法動用的方式
因為你去年後半年過後都沒交屋啊 就那麼簡單
其他人也可以 難道質押或保單借貸只有她媽我一個人能買
MaxA大早上討論也說我平行世界啊XD
你就不清楚借貸的錢來源已經不再是銀行透過轉增貸了
結果一討論完 就時間點的問題啊
隨你 不回了 也不會再往這邊發文了
人家跟你討論掛4的資金，你要去洗到質押
你隨時現在去買都行 借貸的錢也不會出現在聯徵上 晚安
根本雞同鴨講啊XDDDD
板上今天t大代書發文、m大也發文
總不可能大家聯手無聊來唬爛吧XDDDD
銀行基本上都會把關
簡單說轉增貸沒問題 甚至比以前鬆很多利率漂亮
現在的風險是，銀行會追頭期款的錢是不是掛4來的
我是好奇追的程度 進股市算不算
之前第一層斷點就是文中提的，資金池本來就夠
進定存質押,保單借貸的也會嗎
另一種斷點就是進股債市洗，原本只要洗三個月
質押保單看不到，不會。
但是房板再極力推廣下去、市場大量資金再流入
包含m大提的美金定存質押台幣買債,買債質押出來應該也
可以吧
就像今天早上t大代書發文的，銀行內規一直滾動調整
Y大你說的是幾乎沒自有資金的人包含沒有穩定信用,這種
狀況銀行也貸不出來吧
不是
是銀行在房屋核貸的時候，要你提供資金來源的合理性
就不在s26大所說的，他講的方式（包含質押 保單等等）
本來就要先有這個條件作出斷點，收傘不包含這一塊，那
其實根本沒多少人可以高風險借貸吧
簡單說順著脈絡追上去，不可以是信貸。
所以t大代書說的 滾動式調整
那我持有的第一間上漲 增貸出來的洗進股市能合理成為
第二間頭期嗎
資金來源要有個合理說法就可以，借的,投資賺的 ,這種
不就是作出斷點嗎
銀行內部受到央行壓力，央行不希望資金大量流入房地
產
C大,就我認知是可以的
銀行要怎麼追股市獲利了結是不是你增貸的金額
所以他們現在在補洞，把各種可能性慢慢補起來
回查期結束就好了吧
時間點，就是進出時間點過短
以前可能只要3個月，現在要1年。或是至少要賠多少
不否認以後可能 但說實在要怎麼追股市出來的 每次買房
都強力拉聯徵+資產列表 看光你的總資產變化？
聯徵+銀行存摺（這裏就會有股票進出）
我早期也在板上鼓吹轉增貸，洗資金再投入房地產
所以例如短期內我買賣了一檔金額跟增貸差不多 就會高
機率被追查收回 這樣嗎
但去年年初對保，跟後半年對保。銀行態度差太多
*然後把他拿去買房
前兩個禮拜央行又發掛四追回資金的樣態
給所有銀行，如果犯同樣的錯誤要「記點」。
不是要爭誰對誰錯，而是央行政策一直滾動式調整緊縮
既然要利用這些工具擴大資產，就要清楚遊戲規則有沒
有變動
光是同一年度，上下年就有差異。
嗯嗯 合理討論 但說實在一開始房貸專員大概就會跟你提
點怎麼做了吧 太嚴不符合需求的時候就不要這樣搞 但一
般應該不會溯及既往吧
央行的態度一直要預防資金大量流入房市
重點是上面頭頭什麼時候在出新招，自己要隨時掌控
了解
股票質押這一塊，其實只要金管會出手就…
沒人那麼無聊要恐怖大家啦
適度槓桿很好 XDDDD
總結你的意思就是掛4現在追查的力度比較大對嗎？
你一堆掛四出來，不當成頭期款沒人管你啊
或者一堆掛四出來，等到追查期過後（之前一年）
就兩個角度不同 全部混在一起吵啊
你全部付現金買房也沒人管你啊XD
掛4沒問題，應該是你掛4之後又買房，就要很嚴格的
查你是不是那4的錢去洗去買房
我可以要信嗎，感謝
現在是說掛四的資金拿去買房（要貸款）會被追兩次。
住家翻修我覺得很簡單，改套比較麻煩
掛四資金出來，提供週轉金銀行的會追一年。
這邊要斷點很簡單，提供銀行存摺大約週轉金金額即可
c大的點是他覺得他分享一般人能實際去操作的賺錢模式
結果被N大嘴半桶水
就馬上斷掉，不要等一年XD
N大賣北部比較貴的房子，自然接觸到的有錢人不是一般人
，所以會有認知上的落差吧
問題是如果又要把掛四的週轉金拿去買房時，這間房產
核貸的銀行就會追頭期哪裡來
所以現況用週轉金買房，如果不是全額付款會被追兩次
。
那感覺貸滿全額買就沒這問題了 就是要有個資金池給銀
行看
至於銀行內規隨著央行政策緊縮之下，會追到哪種程度
現況我不知道，等今年要交屋時再來看。
所以真正要討論的是，現在遊戲規則的變化XD
要如何最低風險、利益最大化。才是重點XDD
資金池應該也有時間限制
那掛4全額買 三個月再掛4可以嗎
類似要當國泰VIP存個300萬3個月
所以那個資金池可能要放置一段時間才能被認列
ha大說的沒試過 哈哈哈，邏輯上帳面金流夠，可行。
啥案例, y大也寄給我瞧瞧?
我也想看 非常謝謝 用最短的cd買房XD
那個樣態的內容就是：
其實銀行態度一直在變 然後各家態度也不同 這只能一直更新
就是房屋的頭期款，被抓到是貸款人跟保人，利用週轉
金。
所以被追回XDDDD
目前看起來掛4跟信貸的資金當頭期（掛1）都可能受影響
額度被扣之類
就是掛4的意思
其實保人這一層含義很恐怖
保人一般來說都是親人，等於說親人贈與這一塊
尤其第二間之後會更嚴格
會不會之後被堵上，要注意。等於說不單查本身金流
連贈與人的金流也查
贈與的資金來源也不能是週轉金的意思嗎
所以才會說要注意央行滾動式調整
不是要否定板上其他大神們的分享XDDDD
近期風氣很奇怪啦，只能1跟0。這樣不好啦。
他們分享表示當下，絕對可行。
想起來合理
問題是央行政策壓著銀行近期越來越緊縮
所以本身利用掛4，進行房地產投資的，自己抓好裕度X
D
銀行放款不是也會評估還款能力？要如何無限增貸到
爆掉啊？
老實說我真的看不懂在講什麼，都拿一句話來超譯沒意思
我做那麼久什麼都賣過就是沒賣過中古屋 不用把兩篇不相
關湊在一起
會講老屋也只是說老屋有老屋的好，就要把我推去說老屋
好棒？房板真的超譯到一個我無法理解的程度
想研究一下 Y大能寄信嗎
不能太多人要了XD,內容已經打在推文
有疑慮去跟銀行窗口聊，問房貸的要核貸近期有什麼政
策要注意
Y大也可以寄給我嗎，謝謝
y大請問是否也能寄給我呢？謝謝
如果有人看完跟你想的不一樣，以你的為主XDDD
Y大好心
好文
回查一年，所以高資產可以搭配短期買賣和金融商品來洗
全額買，掛四，好像可以
他主要追購屋貸款
現在是一個，殺死中產階級的年代
有錢人，買了掛四再買再掛四，最後一間才購屋貸款第二戶
然後間間八成
不過當然這個追查只跟第二戶貸款政策綁
第二戶貸款限制如果解禁，那這個追查應該也會解禁
所以全額買能馬上掛4嗎？還是要等一段時間
全額買就辦掛四，目前沒政策阻擋
掛四不是購屋貸款，不受那一堆購屋貸款限制
我們央行根本不是打房，而是想要挑戰違約率世界紀錄罷了
他這樣搞下去，除了造假資料的外，實在太難違約了
之前跟國泰的聊，說最近央行對掛4買房這件事很介意，所以
建議我最近掛4最好都不要買房，不然有可能會被追金流，有
人也得到這種訊息嗎？另外謝謝c大回覆
你掛四進頭期款會有問題
你頭期款的資金是重點，最好是金融商品或是房屋買賣而來
你賣一間大的買兩間小的沒問題
還在吵喔，快到訴訟障礙時限了內XD。整串看下來真的
就是各自世界平行無交集，尤其如果沒在上班的更嚴重
，因為平常獨來獨往慣了，有在上班還比較能接受不同
觀點，正確的說是比較能看到自己眼睛以外的世界。
其實不是在吵，而是在玩他
你怎麼覺得我們在跟他“爭辯”xd
你會去跟一個沒學過線性代數的人爭辯ODE的問題嗎？
耍他有樂子就好了
跟銀行聊，有囑咐我掛4金流不要太快買房+1
掛四不能買房
掛四可以買股
股票有賺錢 可以開心買房
股票賠錢 可以心灰意冷出清買房
樓上XDDD
超認同一人兩間，兩人四間。所以我明天要賣掉一間，維持四間
Y大可以也寄給我嗎，謝謝
+1
完全同意翻新其實超級難
推
噗…房貸掛4 一開始行員就有說不能買房頭期了啊…至於
細節要怎麼買 你可以問 他會教
專員的意思是之前教的方式有可能會被查，如果時間太近他
們會請你提供資金來源證明，你說賣股票來的也會請你提供
資料，我是沒被查啦
![[閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.](https://i.imgur.com/fmpk8SJb.jpg "[閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.")
![Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.](https://i.imgur.com/Z9BlWqDb.jpg "Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.")
![Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.](https://img.youtube.com/vi/1MzZstnMVOc/mqdefault.jpg "Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.")
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[閒聊] 房地產近期槓桿問題昨天晚上就看到吵架 一路吵到今天早上 顆顆 這裡大部分都是35~50歲的人 到底誰只是過路財神 有料沒料應該都有獨立思考能力 因為大老闆客氣說 XX哥 這案子麻煩了 日復一日還真以為自己是大老闆13
[心得]老屋翻新經驗談！老屋裝潢費用、時間分享房價居高不下，要買新成屋真的很難， 不如把現在住的老屋改造一番， 尤其是最近北部一直飄雨， 很多老屋就開始家裡漏水下小雨，真的很需要老屋翻新， 我把裝潢重點整理如下，為了方便大家閱讀，![[心得]老屋翻新經驗談！老屋裝潢費用、時間分享](https://i.imgur.com/lDLUUhCb.jpg "[心得]老屋翻新經驗談！老屋裝潢費用、時間分享")
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[問題] 老屋翻新要注意什麼最近打算把新北老家翻新，屋齡約40年28坪左右 不打算出售，因為有新增家庭成員，所以想要自住大翻修 格局方正沒什麼太大的問題 管線什麼的我想要重拉，有安全上的疑慮 比較麻煩的是客廳有一點壁癌問題8
Re: [閒聊] 裝潢和設計價差多大算合理?四十幾年老屋全室翻修 室內24坪左右 水電管線全換 全室油漆 窗戶全部改氣密窗6
[問卦] 老屋翻修一坪準備多少錢合理?大家好 看到網路上影片介紹的論點 不管業主還是設計師統包都有共同的默契 就是水電工程舊管路管線翻修土建部分打掉重練 但是價錢落差真的蠻大的5
Re: [閒聊] 為什麼敢買翻修老房？借個標題問一下，老屋翻新最多就是管線重拉吧？結構是不是只能拆掉重建一途？另外以 前的工法標準是以能用幾年為主呢？很怕買30年房子要在住30年就60年了，碰到921被自 然都更，還是說買老屋的人多半都有預期就是住個10年再去換下一間老屋這樣？謝謝 --2
[問題] 桃園區老屋翻修店家推薦大家好，家在桃園區 最近想要部分翻新 想請問有沒有推薦的統包/裝修公司/室內設計 若有公司網頁、FB專頁、作品集佳 想做的項目 客廳+臥室:2
Re: [請益] 裝潢費用是不是會開始下修啦？房價高漲對裝修業的影響就是舊屋翻修的需求大幅增加了，因為新的越來越買不起，不如 翻新划算。 大家可以看看家裡附近巷弄的透天最近一兩年有多少已翻新或翻修中，看不到的公寓或大 樓量體更可怕。 而一條街上有翻新的數量不會超過1/10，表示這市場還超級大。
[情報] 小坪數設計技巧+老屋翻修的疑難雜症小坪數設計技巧+老屋翻修的疑難雜症，設計家講堂告訴你！ 199就可以聽一場設計師的裝修講座 ‼兩人同行一人免費‼ 立即報名： 講座現場再抽免費設計諮詢30分鐘![[情報] 小坪數設計技巧+老屋翻修的疑難雜症](https://www.searchome.net/images/event/2023/forum/ogimage_1681403688.jpg "[情報] 小坪數設計技巧+老屋翻修的疑難雜症")
Re: [心得] 桃園平鎮 舊電梯華厦翻新嗨各位是我啦，因為有自己家裡翻修監工找工的經驗之後，跟自己哥哥都有在接親 友跟介紹客的老屋、新屋工程裝潢統包，如果怕遇到裝潢蟑螂可以跟我聯絡，苗栗 以北最遠到宜蘭都可接案，有興趣可以私訊。 裝潢內幕就不說太多了。 求之於ptt回饋ptt，鄉民來訊保證優惠。
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