[閒聊] 解決高房價 放寬容積率搭配限制最低坪數?

是這樣的
小弟我平常的興趣就是幻想當個行政院長
提出各種公共政策的構想

這幾天靈光乍現
想到房價問題或許可從容積率解決
請聽我娓娓道來

首先
其實放寬容積率很多人都提過
這樣一來建商可蓋更多戶數
供給增加 房價自然應該會下去
但問題就出在
更多的戶數就是更多的人口
隨之而來就是既有的公共設施不足
汽機車的數量增加導致塞車更嚴重
這就違反了當初進行容積管制的本意

所以我就想到
為了避免上述問題
放寬容積率還是可以做
但要限制每戶的最低坪數

例如：
假設建商依照現行法規的容積率
設計一戶40坪的房屋來賣
（公設扣一扣實坪大概是27坪）

然後政府可以實施一種特殊的容積獎勵
這種獎勵是建商在規劃建案時來申請
政府一方面放寬該建案的容積率
例如300%變600%

但另一方面附加每戶最低坪數限制
例如一戶至少要有80坪（實坪大概55）
建商你要規劃100 120坪我不管
反正不能低於80坪就是了
車位就照原先的標準
避免新增過多汽機車

這樣一來 雖然總容積變多 戶數依然不變
只要戶數不變 自然人口不會增加太多
若要更嚴謹一點 堅持維護容積管制的宗旨
那就再新增禁止該建案屋主隔套出租的規定
避免被切割成小坪數入住太多人

P.S
有人可能會覺得 坪數變大不就可以住更多人
即使都是家人 人口還不是一樣變多
我的意見是
現代台灣人都生的那麼少
而且年輕人有能力還不是想早點搬離長輩家
即便自己家的空間變大了
哪有那麼多人願意跟長輩住
所以上述問題沒有那麼嚴重

至於為什麼這樣可以解決高房價問題？
這是有一個邏輯順序的：

（當然有一個重要的前提：
容積是2倍 但總建築成本不會是原來的2倍）

先假設原先在蛋黃區一坪市價是70萬
一戶坪數40 總價就是2800萬

放寬容積後

1. 建商會想說：
哇政府大放送，但你以為我會讓利嗎？
不可能，我要給他賺飽飽，
蛋黃一坪就賣70萬，一戶80坪總價5600萬

2. 這種總價，絕大部分人都負擔不起，只能吸引有錢人來買

3. 獎勵容積的建案越來越多，但有錢人能吸收的買盤終究是有限的，總會有滯銷的案子

這時建商會想：
算了，反正多的容積也是送的，我本來成本也沒那麼高，
降個價清庫存好了，這樣單價就降為68,66,64,62,60甚至55

4. 降到某個程度，一些高薪職業例如工程師醫師等會發現：
哇，我好像也負擔的起蛋黃大坪數，那我幹嘛還去擠蛋黃鳥籠

5. 沒了那些高薪職業的買盤，
市區鳥籠滯銷，開始降價
這時薪資還ok的中產階級會發現：
哇，我好像負擔的起蛋黃鳥籠了
而想要大空間的也負擔的起蛋白大坪數了

6. 蛋白區普通坪數降價，
勞工階級也買的起蛋白屋了

而且這種政策除了讓每個人可以往上一階買房外，還能起到鼓勵都更的效果

原本原住戶最抗拒的是
即便能做到一戶換一戶，
新建案為了因應法規，
室內實際坪數通常比現在公寓更小，
原本的公寓已經夠鳥籠了，都更後更鳥籠，
更何況可能還要貼錢
自然都更的意願拉不起來

現在讓都更適用這種獎勵容積
一樣一戶換一戶
假設老公寓權狀40 實坪有35
都更後實坪或許可以來到55
還享受到新房的消防，防震，電梯等
整體環境也升級
就算要貼錢
都更的意願也會大大的增加
加速都更的推動

當然啦
也不是每一個地區都適合這種獎勵容積建案
有些地方的地質也不適合蓋超高層大樓
而且至少也要保留一些小坪數低總價的案子

以上的政策構想是從增加供給的角度出發，
各位覺得如何？
可行嗎？
有什麼盲點嗎？

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