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Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"

看板home-sale標題Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"作者
snowoffish
(路一直都在,門關窗會開)
時間推噓12 推:14 噓:2 →:37

我是用無限寬限期大法去比較

沒算租金1%漲幅

對於折舊率0.6%抱持點疑問,所以分兩個算法

稅金
是我替家人還債拿到的新北蛋白區部分房產當基準
但沒隨時間推移調整(金額低影響不大)

2023/4/11 15:16更新
https://imgur.com/kPDgAKi

換算下來,確實是指數投資贏

6%是股債平衡,純股票大概8%

但股市最大問題就是握不住
在金融業從業10來年還是覺得時間週期投資法更有效率

沒細算以前真的會認為五倍槓桿不輸股市

不過我還是會買房啦
租房只是過渡期
過個幾年通膨穩定下來再來考慮買地自建

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.150.162.109 (臺灣)
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Robben04/10 21:27所以買房贏面大 貸款不還不行

hankyan91904/10 21:31我其實完全相信指數化會贏耶 我自己也持有ETF四年以

hankyan91904/10 21:31上,但房子還是要買啊,為何不能兩者同時

hankyan91904/10 21:33硬要叫人租房當股神都不買房也太奇怪

IBIZA04/10 21:35完全黑人問號,你在第十年,房屋增值成2000萬的時候,明明

IBIZA04/10 21:35可以貸出1600萬,扣除清償原本的1200萬貸款,還有足夠頭期

IBIZA04/10 21:35款可以一間變兩間,結果你繼續只貸1200萬是怎樣?

IBIZA04/10 21:36你的問題跟清流君一樣

IBIZA04/10 21:38買ETF的,你就設定他會每年持續投入,買房的就會呆呆保持原

IBIZA04/10 21:38本投資鬼滅

抱歉我要收回屌打清流君的話 如果增貸再買房,還是指數投資贏 邏輯跟買一間房的道理一樣 增貸多出來的每年買房成本 指數投資也要同樣投入每年買房成本的金額 且房子第二間沒法用寬限期大法 加上負債比問題,後面房貸也貸不出來了 我抓4間都用寬限期算就好,再算下去我腦袋要打結了

https://imgur.com/Rtv3KEJ

IBIZA04/10 21:38原本投資規模

piliwu04/10 21:39而且實務上一間變兩間根本不用十年,再增貸第二間

piliwu04/10 21:39頭期非常短時間

piliwu04/10 21:39內就辦到

piliwu04/10 21:41一般中產在前兩間+老婆扣打在擴增資產規模速度極快

piliwu04/10 21:41,要到一定規

piliwu04/10 21:41模以後才會卡到

piliwu04/10 21:42一般人一定是先房後面再來想其他,因為你光資產規

piliwu04/10 21:42模就不是同一量

piliwu04/10 21:42級比那一點點趴數差異根本沒用

kusomanfcu04/10 21:49不只勒 他算2X年後 指數贏 是因為他固定房租了

kusomanfcu04/10 21:50最近三年房租一路追漲無視lol

kusomanfcu04/10 21:51那樣超過20年會贏啊 但是 房地產你少說可以槓桿出來60

kusomanfcu04/10 21:51%衝去再投資

kusomanfcu04/10 21:52就算 算繳滿還清30年要贏也是很容易的好嗎.....

IBIZA04/10 21:56可以發一下增貸再買房的結果嗎

kusomanfcu04/10 21:57因為自用房租增長不用繳高稅

hankyan91904/10 21:57他計算租金有每年1%調漲啦

kusomanfcu04/10 21:57增貸再買房就直接看槓桿投報 VS 沒槓桿投報 被幹爆而

kusomanfcu04/10 21:57

kusomanfcu04/10 21:581%調漲是笑死嗎?

kusomanfcu04/10 21:58100年只會雙倍喔?

kusomanfcu04/10 21:59差8倍以上還正常

kusomanfcu04/10 21:59運氣不好差20倍都有可能

s2649275504/10 22:14等等 我對你屌打的對象有疑惑

s2649275504/10 22:14想不到你也是甲甲

靠北我有老婆啦! 欸不對你怎用"也",是深櫃嗎XD

s2649275504/10 22:50不是 房板曾經有一個狂甲 哈哈哈

最近在看房才剛來報到而已,直男就別提甲了XD

kaijai1043904/11 01:19問題是買股開槓桿的手段比買房少啊 買房增貸維持槓桿

kaijai1043904/11 01:19簡單 買股要達到同樣槓桿的成本高很多

有種東西叫做正2

sunshine90104/11 03:01清流君又是那個外行?

liveforspeed04/11 07:51針對第一章圖有疑問想請教,ETF預期報酬包含本金

liveforspeed04/11 07:51(開始投入的340萬還有定期定額)

liveforspeed04/11 07:52但房市賣出獲利那邊只有獲利。雖然轉增貸已經把

liveforspeed04/11 07:52分期償還的本金扣除了,但頭期款本金應該還是在?

liveforspeed04/11 07:52所以第十年賣出時手上握有的現金是480+300?

liveforspeed04/11 07:52另一個疑問是左邊那一區的剩餘現金流是負的嗎?

感謝提醒,已修正再看一下

IBIZA04/11 07:53你第二間之後的房租跑哪去了?買了第二間就空著?

清流君沒提到租金,我猜是把租金算到5%報酬裡 不過我懶得算了你有興趣自己拉表格,我不是小孩子我兩個都要

MDJJ04/11 08:49選舒服的就好,房版增轉貸的投資方式說真的一般人不一定承受

MDJJ04/11 08:52最符合大眾的比較方法還是"一間房vs不融資買股票"

veniesbetty04/11 09:23我覺得算的合理!不是什麼人都願意一直開槓桿

IBIZA04/11 09:52樓上 那就是一般人買房 不用談投報了

buji04/11 13:09專業投資人買股應該不會全壓ETF吧? 應該擇優低買高賣吧?

銀行裡有100萬美元以上資產的也叫專業投資人欸 還是你指的是操盤手,如果操盤手就是要幹贏大盤 散戶全壓大盤指數ETF省心力

※ 編輯: snowoffish (118.150.162.109 臺灣), 04/11/2023 15:23:09

liveforspeed04/12 09:16感謝幫算