Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆

※ 引述《redbeansyrup (紅豆湯)》之銘言：
: 現在ETF隨便買都五趴以上
: 然後還不用去巡視房子
: 還不用處理租客一堆鳥事
: 要變現也很快，資金運轉很靈活
: 扛了一堆管理責任但賺的還比人少
: 這年頭當包租公到底是有什麼誘因?

當包租公哪那麼多鳥事，鳥事會多就兩個原因：

1. 你的房屋在市場屬於比較沒有競爭力的，所以相對出得起錢想住得比較舒適

的租客挑不上你的房子。通常這類租客屬於正常的比例都比較高。

最多毛最多問題的都是那種沒錢或是斤斤計較少幾百少1000租金的人...。

2. 你沒在挑選租客。 (其實也不是多挑, 偶爾遇到奇葩過濾掉而已)

我的租客大多都是一年找我一次而已(重新簽約)

以我個人來看，先說我出租的房已經是全台租報率相對較差的台北新北了，

中南部租報率要做到 6% 以上真的不是很困難。

要不是我生活圈在台北我就...... XDDD

只能說自己太懶。 這也是房地產投資大多有其地域性問題。

除非專業投客北中南哪裡有利潤就到處都買。

離題了，說回來，舉我一間為例：

2020 購入，總價 1xxx，當初有幾個選擇：

1. 原況出租 - 純等都更，租金投報不理想

2. 搞兩個 2/1/1 租個兩個小家庭，預估月收 6 萬。

3. 搞五個套房單位，預估月收 7-8 萬。

4. 弄共生公寓，當初預估月收 5萬。(實際月收 5.4 萬)

我最後是選4，一來工程改動小，二來裝修金額較 2/3小，最後則是如果哪天

我改變想法不等都更了，基本上就是一間裝修後的整層住家，因為格局是自住

客可以接受的格局，因此裝修費大多能灌入總價內，簡單的說就是彈性較高。

而 2/3 的做法未來假設要賣的客群多半只能是其他包租公投客。

包租公投客的買價基本上都是拿年化報酬X%去反推願意出的總價，因此除非投報

率再拉高，否則到時候價差也不會很甜，當然不排除遇到盤子新手投客拉，

這幾年太多仲介推我台北隔套不到3%的物件......，

還很有把握地跟我說這投報很甜，我聽了都傻眼。

這間出租到現在三年多，前兩年寬限繳息 + 後續繳本息，還餘 100 多萬，

我頭期 + 仲介費 + 裝修費丟完後，沒再丟過任何一塊錢進去。

實際總租報率 4% 左右，現金投報約 10% 左右(包含仲介費 +裝修費)。

房價漲幅約 20% ~ 30%，(當初買單坪不到60，現在隔壁幾個成交的都一坪7x原屋況)

附帶一個低機率的都更 buff。

地點在台北市，這幾年的漲幅已經是全台後段班了。

所以不要說 5% 高息 etf拉，在我買房能槓桿 7成 8成的前提下，

就算給 10% 高息etf 我還是會優先選擇買房。

所以你說誘因是啥？ 阿不管是事前評估試算或是實際數字跑下去，買房的現金年化

報酬至少就是 20% 起跳，是一般存股領息很難很難追上的。

至於股神隨便買都賺個幾十趴上百趴的，那真的完全沒必要買房，他爽就好。

只是像我這種心臟小顆的，不喜歡看到股票市值大幅波動的，買房或是波動小的

高息etf or 美債就很適合我。

例如我的營業員週四才推包 SMCI 的 FCN，說有醫生團買這檔，利息給到 3x%，

結果我判定不妥回絕後周五就一根 20%下來...

這種高風險的標的不適合我這種想要天天睏霸數錢的人。

不過我現在也買美債也買高息etf啊，一來開質押賺現金流，二來放著等降息賺一點

價差，等哪天看看解除貸款成數的信用管制，或是我哪天受不了跑去用掛四的方式購

入再去買房，不然現在再買房只能貸款 4 成，完全沒興趣去操作。

當然如果有明顯價差很甜的，要買是沒問題啦，只是這種物件就久久出一次，

只能當作是上天要送你錢，不能放入規劃期待一定能買的到。

所以結論是夫妻兩人四間之前，說真的不太需要考慮高息etf就是了。

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