Re: [請益] 管理不好的老社區，適合繼續持有ㄇ

這個我有類似經驗
我日前持有的是30年華廈
室內17坪買160萬 租12000元
租售比9%
如果單純算每年淨收［(租金-利息)*12-雜費］/（頭期款+購買雜費）=24%
但沒有保全 地下停車場也年久失修
消防系統整組廢掉
樓梯間都是雜物
車位被老住戶們佔用（調地籍謄本沒人有車位權狀）
如果不是因為城中城火災的關係
不然這社區連管委會都沒有
只是靠幾個熱心住戶幫忙收錢維持電梯運作而已
雖然後來有成立管委會
不過社區住戶只願意負擔每月300的管理費
公積金也只有5萬左右
即使是這麼便宜的管理費，還有不少住戶不繳，
藉口一堆，
說管理太爛不想繳
住一樓沒有用到電梯不想繳。
之前想整頓地下停車場，
用車位租金來維持社區運作，
也被寫黑函，不然就是當面嗆聲，
後來就放著給他繼續爛，
更拷貝的是那幾個不繳的意見又特別多，
三不五時反應哪邊有問題，
總之就是各種台灣鯛會有的特徵都能在他們身上找到，
諸於上述原因
社區的實價登錄硬是比同區域的低30%
後來則是消防法規的罰則調整，變成會斷水斷電後，
才有比較多人願意配合，
後來把消防系統修復完成+委託律師催討各種欠費，
這個社區的實價登錄回到這個區域該有的水準，
雖然社區狀態有變好，
但隨著住戶年紀增加，他們的經濟能力會更差，
老社區還有電梯和水管系統更換，
以及未來的外牆磁磚問題，
趁現在狀態還不錯就出掉了~賣了340。

經過這次實驗，
我本來想測試說購入這種有問題物件，
然後改善它使其回到該地區應有的單價，
雖然報酬率不賴，
不過過程實在心太累惹，
大概是這樣。

※ 引述《FlyinDance56 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )》之銘言
: 大家好
: 小妹有間27年的老社區
: 地點好、有機械車位、好地段
: 所在地區展望良好，人口移入區
: 中低單價總價
: 租金收益率大概3.1%，貸款8成五倍槓桿
: 以上看起來都沒問題
: 但她最大的問題是，管理有點鳥
: 住戶群要嘛租客，要嘛條件稍弱的自住客
: 不肯提升管理費花錢請物業，只有日班保全，要主委副主委打理社區大小事
: 主委副主委只能事必躬親，而且還要每年抽籤，我也可能會被抽中
: 然後社區群組住戶跟主委又老是在吵架
: 給人的感覺就是....是非之地
: 像這樣的社區，適合繼續持有嗎?
: 我有想過5年房地合一稅降到20%後賣掉
: 獲利了結再買新標的
: 也想過反正又不是自己在住，凶宅險都買好了
: 他吵任他吵，反正屆時要賣也是賣得掉
: 再怎麼爛的社區都有更爛的人願意接手，莫忘世上苦人多
: 總之有點拿不定主意
: 可以給小妹一點建議ㄇ

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