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Re: [請益] 管理不好的老社區,適合繼續持有ㄇ

看板home-sale標題Re: [請益] 管理不好的老社區,適合繼續持有ㄇ作者
choral
(..)
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這個我有類似經驗
我日前持有的是30年華廈
室內17坪買160萬 租12000元
租售比9%
如果單純算每年淨收[(租金-利息)*12-雜費]/(頭期款+購買雜費)=24%
但沒有保全 地下停車場也年久失修
消防系統整組廢掉
樓梯間都是雜物
車位被老住戶們佔用(調地籍謄本沒人有車位權狀)
如果不是因為城中城火災的關係
不然這社區連管委會都沒有
只是靠幾個熱心住戶幫忙收錢維持電梯運作而已
雖然後來有成立管委會
不過社區住戶只願意負擔每月300的管理費
公積金也只有5萬左右
即使是這麼便宜的管理費,還有不少住戶不繳,
藉口一堆,
說管理太爛不想繳
住一樓沒有用到電梯不想繳。
之前想整頓地下停車場,
用車位租金來維持社區運作,
也被寫黑函,不然就是當面嗆聲,
後來就放著給他繼續爛,
更拷貝的是那幾個不繳的意見又特別多,
三不五時反應哪邊有問題,
總之就是各種台灣鯛會有的特徵都能在他們身上找到,
諸於上述原因
社區的實價登錄硬是比同區域的低30%
後來則是消防法規的罰則調整,變成會斷水斷電後,
才有比較多人願意配合,
後來把消防系統修復完成+委託律師催討各種欠費,
這個社區的實價登錄回到這個區域該有的水準,
雖然社區狀態有變好,
但隨著住戶年紀增加,他們的經濟能力會更差,
老社區還有電梯和水管系統更換,
以及未來的外牆磁磚問題,
趁現在狀態還不錯就出掉了~賣了340。

經過這次實驗,
我本來想測試說購入這種有問題物件,
然後改善它使其回到該地區應有的單價,
雖然報酬率不賴,
不過過程實在心太累惹,
大概是這樣。


※ 引述《FlyinDance56 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )》之銘言
: 大家好
: 小妹有間27年的老社區
: 地點好、有機械車位、好地段
: 所在地區展望良好,人口移入區
: 中低單價總價
: 租金收益率大概3.1%,貸款8成五倍槓桿
: 以上看起來都沒問題
: 但她最大的問題是,管理有點鳥
: 住戶群要嘛租客,要嘛條件稍弱的自住客
: 不肯提升管理費花錢請物業,只有日班保全,要主委副主委打理社區大小事
: 主委副主委只能事必躬親,而且還要每年抽籤,我也可能會被抽中
: 然後社區群組住戶跟主委又老是在吵架
: 給人的感覺就是....是非之地
: 像這樣的社區,適合繼續持有嗎?
: 我有想過5年房地合一稅降到20%後賣掉
: 獲利了結再買新標的
: 也想過反正又不是自己在住,凶宅險都買好了
: 他吵任他吵,反正屆時要賣也是賣得掉
: 再怎麼爛的社區都有更爛的人願意接手,莫忘世上苦人多
: 總之有點拿不定主意
: 可以給小妹一點建議ㄇ


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