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Re: [請益] A7文青國小購屋選擇

看板home-sale標題Re: [請益] A7文青國小購屋選擇作者
blargelp
(春日部四郎)
時間推噓29 推:29 噓:0 →:42

※ 引述《zhong33 (zhong33)》之銘言:
: 最近想在A7買間預售或新成屋當投資

投資有兩種 放著不管賺價差跟出租

這邊已經四字,勢必只能走出租。


出租的話,
A7可以細分成五塊
中心商業區、A7.5樂善國小舊區、A7.2郵政區、文青國小區、合宜區。

每一區的潛在租客組成都不一樣。

1. 中心商業區
現在最好租的就這區。
潛在租客華亞園區仔,隔一條路就到園區了,全聯也快開了。
園區租客素質也不會太差,而且社畜都在加班,折舊不了什麼家具。

為什麼我知道,因為我就是本園區社畜QQ



友文化、富宇悅峰這邊離園區最近,不過也有人嫌離墓地、工業區太近。

新潤翡麗 鉑麗這塊最誇張,
低總套房因為太好租,租金反除回去導致房價暴漲,一坪現在都42-45。(同建案坪數大一點價錢反而平穩的多。


下面這買賣文當時被酸多慘,結果沒幾天750萬就成交了。真的扯。
https://www.ptt.cc/home-sale/E.bD_Kcf6cEEf8


我自己是壓身家兩間在中商區。
自住金捷市。
老婆要通勤捷運,我騎車五分鐘到公司。

竹城中州租人。半年內交屋。
我估計投報率能過3。這年頭能過3的不好找了。


2. A7.5樂善國小舊區
潛在租客是長庚醫院員工,還有短租來照顧住院家人的。
他們當然可以租A8,但A8釋出物件套房居多。兩房以上的可能就要找到這區了。
生活機能也Ok, 畢竟本來就有舊區的機能了。


3. A7.2郵政新區
都還沒成屋。
如果買預售,未來潛在租客就是郵政員工、物流園區員工,還有少量的科技業(仁寶那塊)

預計租客可負擔租金較中商低。


4. 文青國小區
不要買來租。這區是A7單價最高的區域。投報率低。
這區是買來入戶口的學區房,自住為主。


5. 合宜區
我想像不到這邊能租給誰。
有人想到再請補充。


: 價格約1800以內都可以接受
: 主要在看捷市達跟富宇哈佛苑這兩塊
: 捷市達有捷運走路優勢,哈佛苑有雙語國小,到捷運走路約15分鐘,騎車4分鐘。

承上,哈佛苑租金投報率不行。


捷市達的話,我自己判斷是
要通勤台北工作的人,真的會租來這?

自住買房的人,差幾百萬只能買A7,這合理。
但租客真的會因為一個月差不到一萬的房租,租來A7這種捷運轉車麻煩、生活機能遠不如雙北的地方嗎??

以出租為前提買捷運宅,我覺得不對啦。
真的在台北上班,租個中山大同屋齡50年房就好啊,也沒比A7貴多少。

: Q1.A7整體這邊總價低,推案量上萬戶,出租市場會不會出現多殺多的情況?這區塊大概202: 4-2029都是狂蓋狂推,建案多到數不完,這時候要以哪邊為防守,比較不會呈現租不出去的: 狀況。

有沒有可能租屋多殺多? 不知道。有可能。

所以這區要租人,我覺得就是找離華亞科最近的中商區。就算出現多殺多,近就是有優勢。

: Q2.文青這一塊哈佛苑平均來到45/p,比較更靠捷運的鴻廣新A7只要37-39/p,竹城甲子園: 偏上一點也只要35-39/p,這附近幾個建案互相走路只差3-5分鐘路程,價格最多差到一坪: 近10萬,是有什麼問題導致嗎?知名建商?
: 要怎麼選比較好?

富宇就是開這價。除了墳墓旁的悅峰比較低價,其他富宇系列通通不建議買來租人。
: Q3.公墓雖然已經禁葬了,但是要遷移肯定10年以上,樂善寺不缺錢,一下要走一下不走,如: 果確定要買捷運旁大亮/捷市達/富堡/鴻築,這樣是不是盡量別買高樓層?避免直接看福: 地。

看人吧 我是不忌諱。
我家剛好就是可以看到墓地的高樓層。我覺得很好啊。

https://i.imgur.com/jVHArkp.jpg


如果左半邊墓地鏟掉,勢必變成跟右半邊一樣的水泥叢林。比起來我還比較喜歡墓地,至少看起來是一片綠地。


至於會不會遷走,慢慢等吧。
這區就市政府不管、立委也不管(結果選出被血洗)
連個防洪池公園經費都要給不給的,遷墓這麼難搞的工作,不會有人去推啦。

: https://i.imgur.com/gk0RDG6.jpg

是說我看到這新聞時很懷疑他到底是買在A7哪一區。寫的不清不楚的。那麼難租我懷疑是合宜區就是了。

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※ PTT 留言評論
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CaLawrence02/03 16:41其實我覺得墓地看起來跟綠地真的差不多 我自己也a7

CaLawrence02/03 16:43真的是在地人分析好文 很多人都以為捷運最保值 但其

CaLawrence02/03 16:43實a7很多買盤根本就是附近的園區

Zsad02/03 16:44竹城中州3%.樂觀.

CaLawrence02/03 16:44但我覺得中州大概2.75%左右而已 要3%是兩房嗎

blargelp02/03 16:45我是買兩房沒錯,權狀20坪的那個物件

CaLawrence02/03 16:46喔喔理解 感恩

blargelp02/03 16:462.75差不多是翡麗這幾個月單價的投報率

a529271002/03 17:06根本看不出來什麼墓地

asole02/03 17:12你忘了第三種 本班白看了你

asole02/03 17:12

hjkkk12302/03 17:14https://i.imgur.com/t45xazf.jpg

ZhuBeiCity02/03 17:17竹城中州那個位置被一堆建案擋住 中州旁邊跟大華昇耕

ZhuBeiCity02/03 17:17新潤柏麗 水悦青青包圍住。這個地點未來採光會很慘很

ZhuBeiCity02/03 17:17

ZhuBeiCity02/03 17:20合宜區這邊 天匯 櫻花樹跟皇翔遠雄都是秒租出去 因為

ZhuBeiCity02/03 17:20整個A7生活機能最好就是在捷運區這邊 不管是托兒所

ZhuBeiCity02/03 17:20 幼稚園 全聯 家樂福 診所 中醫 餐廳 麵包店 飲料店

ZhuBeiCity02/03 17:20 蝦皮 超商至少6-7家 早餐店7家 生活機能大勝A7其他

ZhuBeiCity02/03 17:20區域 又離捷運近 幾本上無敵

lovemaygen02/03 17:24合宜區就不少大學生在租啊

ZhuBeiCity02/03 17:25合宜我看591都是秒租出去 畢竟生活機能跟捷運都有了

supereva02/03 17:55之前研究研究 a7的確在重劃區中租金投報還ok

mcmj556602/03 18:01同住金捷推推

lakers120402/03 18:13那篇其實當下也有不少版友詢問,不過其他學長姊速度更

lakers120402/03 18:13快就被搶先了

lakers120402/03 18:13現在A7別說4字頭,應該陸續要有5字頭的成交價了

CIIIO02/03 19:07有時出差會去林口 長庚重劃區啥時會啟動?

tuchenken02/03 19:12中州勝在單價低

pttgogocat02/03 19:55合宜區超好租的好嗎 =.=吞吐量很大

yuku902/03 20:08正在了解這附近優付預售屋…想等增值

dsce02/03 20:23你對中州2+1房型看法如何?

ZhuBeiCity02/03 21:26中州那個位置真的不行啦 都被擋光光 採光很慘

tuchenken02/03 21:29我只能說,去現場看看吧,有不好的房型也有好的房型,

tuchenken02/03 21:29對某人來說眼中只有合宜宅

ZhuBeiCity02/03 21:34位置不行 都被旁邊左右前後建案擋住採光。地理位置離

ZhuBeiCity02/03 21:34捷運站又很遠 附近沒什麼生活機能 基地又小。完全不會

ZhuBeiCity02/03 21:34考慮中州這個案子

ZhuBeiCity02/03 21:35合宜宅捷運旁生活機能完善當然屌打中州啊

blargelp02/03 22:312+1那個房型坪效滿高的。自住我覺得OK,出租的話考慮投

blargelp02/03 22:31報我還是喜歡小坪數啦

NodeWay02/03 22:43捷運宅的優勢在保值 未來漲幅也是最有潛力的

NodeWay02/03 22:43但如果前一篇的論點 買這要出租短期內一定虧

NodeWay02/03 22:44寶X在這隨便數一下超過20個案 捷市達是漲幅最驚人的

ZhuBeiCity02/03 23:21漲幅最驚人的應該是鴻廣新A7

childeviler202/04 08:13鴻廣早鳥是23萬/坪,捷市達我也是早鳥,拿到27萬/坪

childeviler202/04 08:35https://i.imgur.com/8YOStHV.jpg

childeviler202/04 08:35早鳥賞屋發的悠遊卡

tuchenken02/04 09:14另外想問樓主怎沒選隔壁大華

zhong3302/04 09:45請問如果短期5年租金投報不看,不夠的就自己貼當存錢,著

zhong3302/04 09:45重在未來漲幅,那A7哪一塊會最有潛力?

mayday9220802/04 10:03比較看好就是文青中小學這塊,頤昌新案成交價開始往

mayday9220802/04 10:0350挑戰了

childeviler202/04 10:28我看好文青中小跟中商區這塊,不過我自己用家庭年

childeviler202/04 10:28收200去推算房價上限,有興趣的人可以自己估算一下

jie531702/04 12:41一直講合宜也不看看樂善的富宇、豐邑實登多少了,那邊離

jie531702/04 12:41捷運超遠欸

blargelp02/04 13:34沒選大華昇耕就比較晚交屋,手上有資金要投下去就儘早開

blargelp02/04 13:34始收租。不然物件本身沒看出有什麼大問題。看到總價低

blargelp02/04 13:34投報給過 即將完工就選中州了

blargelp02/04 13:44如果不看五年租金,那就不要買A7了。不租看價差是2X進場

blargelp02/04 13:44最近賣掉的玩法。當時漲幅高 而且你想租也沒人租。現在4

blargelp02/04 13:44X就算給你放五年到5X也才賺多少,勢必配合收租才有搞頭

tuchenken02/04 15:01嗯嗯,感謝,確實差了半年

aa0866602/04 21:04推這篇 分析的不錯

zhong3302/04 21:23但如果預計4X到5X只賺10幾,還要搭著租金投報才能買,雙北

zhong3302/04 21:23桃是不是也沒什麼凹陷區能賺20以上了?買大華那邊的雖然

zhong3302/04 21:23好租,但漲幅不一定能到5x

blargelp02/04 23:03要玩漲幅的話 去嘉義看有沒有機會吧。桃園能玩漲幅的地

blargelp02/04 23:03方都漲過一輪了。譬如A20 譬如八擴 現在到價錢我覺得已

blargelp02/04 23:03經算是未來價了