[請益] 親戚有地想賣-持分問題

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大家好 最近親戚要賣地 但因為有人不願意賣 及彼此間對價格要求的不同 造成土地已不是一整塊出售 但建商卻不介意 願意買其中某些人的持分

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小弟老家在桃園.最近家父說有財團要收購我們祖厝的土地開發 因為祖厝附近的田地都是持分.很多不在那邊居住或持分不多的人都賣掉 建商的土地仲介跟家父說他們收到的同意書已經超過持有人2/3 可以提強制處分了.整塊地大約12xx坪.就算我們有優先承購權也不可能買 我們祖厝差不多有1百多坪建坪.因為祖母還有在那邊居住.高齡91了

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因為家人最近有可能需要買地蓋倉庫 正好家裡附近有塊地在法拍 但是因為是持分的 所以有點想試又怕法拍很複雜 所以有打算請法拍仲介幫忙

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這種東西，完全不用去想說「婦人錢很多，只是怕家人會爭吵」 錢很多的人，根本不會認為再多一筆財產是什麼麻煩事 所以根本只有一個可能，而且大家也都不用再亂猜，真的就是那個唯一的可能 就是當事人不想因為自己的財產多了一筆土地後，本來可以領的像低收之類 等相關的補助就沒了

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最近收到存證信函 有一筆共同持分的土地 其中一個人好像缺錢想賣地 依照土地法34-1 通知我們有優先購買權 我叔叔跟哥哥 看到也想跟風賣掉 (新北八里1坪30萬)

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請教2個物權問題 Q1土地法第34條之1第5項：「前四項規定，於公同共有準用之。」準用第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」有包含土地或建物公同共有人中之一人處分其潛在應有部分時其他公同共有人得主張優先承買嗎(例如A、B、C公同共有一筆土地，A要出賣其1/3潛在應有部分，B及C可否依其各自1/3主張優先承買)? 我看土地法第34條之1執行要點第11點第10項：「本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。」與臺灣高等法院暨所屬法院 102 年法律座談會民執類提案第20號所採的甲說：「㈠土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承買權依同條第5項規定於公同共有準用之。公同共有人之一仍具共有人身分，自得單獨以其名義行使優先承買權。」似乎都不包含公同共有人中之一人處分其潛在應有部分而其他公同共有人主張優先承買。 土地法第34條之1執行要點第11點第10項例如：

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　　土地共有人依《土地法》第34條之1第4項，有優先承購權（下稱先買權）， 共有人都知道第四拍很便宜了，怎麼不行使先買權？ 　　怕被變價分割，原本的共有人高價買回投資客的土地就好了，坪數又不多， 共有土地裁判分割是要花上蠻久的時間。 　　老實說，我認為此投資客持分面積甚少，還肯花時間及精力上法院打判決分

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我簡單綜合以下判決內容： 土地法第34條之1第4項共有人之先買權僅有債權效力，因此當出賣人未履 行同法同條第2項通知義務時，僅有損害賠償責任的問題，並不影響處分 行為之效力，即他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。 --

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其實蠻建議你把親戚的那一份土地買下來的 建商來買你們這塊土地的持分 無非是想蠶食鯨吞你們的土地 不擇手段 反正被插旗是蠻不妙的