Re: [請益] 新手第一次投資

※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言：
: 如題
: 手上有一筆300多萬的現金
: 本身是蘆洲人對蘆洲的房子比較有了解
: 蘆洲三房的房價大概是850+
: 蘆洲三房的租金約15000上下
: 以上都是看591
: 也就是說準備170（頭期）
: 680貸款 一個月約22000-23000
: 如果投資三房的房子，我一個月在自己貼7000上下嗎？
: 這樣算對嗎？

你最後投資的目的是增值轉賣？ 還是以收租為主？

如果是前者，可以考慮 - 端看該區幾年後的增值空間。

如果是後者，以你說的總價 & 租金，其租報率太低。

當然也有高手購買物件是兼具兩者綜合，講白了就是買得夠便宜。

單純依你的例子，如果以增值為考量，你該計算的如下：

總價 850 / 頭期 170 / 買房仲介費1%+交易相關費用約 12 萬 / 每月收租 15,000

另外是否有裝修費？ 我看這個租金應該是原屋況沒裝修費吧？ 下面計算就先不計入。

你要先知道你丟出來的總資金是 182 萬，這關係到你之後的報酬率。

房貸 680 / 30 年 / 1.31% / 2年寬限下：

1. 前兩年每月收租 15,000 / 每月房貸利息 7423。淨得 7,577，24期後共得 18.1 萬。 ※請注意，如果租屋期間有空租 or 修繕費用要另外扣除，同時房屋稅、土地稅要扣。

最終兩年收租淨得我們算 15 萬就好。

2. 寬限期到之後你有以下幾種操作：

a. 視當時房價增漲狀況賣出 - 賣價-買價-相關交易費用的餘額要扣35%房地合一。

例如你賣1000萬，你房地合一扣除後大概淨拿70萬，再加上面淨收租所得15萬，

共得 85 萬，年平均投報率 23.35%。 數字根據實際狀況請自行增減。

b. 轉貸再開寬限期 - 淨收租回到計算1，如果有銀行承接你的案子你可以繼續這樣搞。

c. 開始繳本金每月 24187，扣除月租金15000後，每月須補 9187，同樣考量空租和稅

以及修繕費用等，每月須補算10000吧，淨得15萬租金的部分，可以讓你無本再放

1年3個月。從第40期房貸開始，你自己才開始需要從你口袋中多掏出1萬元的差額，

去付房貸。

至於要持續繳多久？ 看你對投報率的追求如何、看房價當時的漲幅如何決定。

簡單結論一下，你看多蘆洲那邊的低總價三房物件，預期這幾年內會漲，而試算

後的投資報酬率(如上方試算)你也可以接受的話，你就可以購入。

平衡一下也提期間的風險有幾個：

a. 房價跌 - 機率高低自行判斷

b. 房價不漲或只漲一點 - 只能說賺比較少，也不會賠。

c. 房屋期間的空租損失 or 修繕費用 or 遇到租屋蟑螂不繳租 - 有經驗的房東大多

可避開。

d. 升息 - 上面的數字你自己套入升 1碼 or 2碼 or 你爽帶入幾碼試算後，看看那個

成本是否是你金流可因應。

都評估好後，要不要投下去就看你的接受度和把握了。

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