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Re: [新聞] 學區套房降價也沒人要 租管公司「找假租

看板home-sale標題Re: [新聞] 學區套房降價也沒人要 租管公司「找假租作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓21 推:21 噓:0 →:17

之前就有說過.

好像在2018還是2019.

那時候,感覺套房一段時間租金都沒啥變化.

也是我一路都不想碰"改套房"型態產品的主因.
(當然另外一個理由是懶得管理)


租金會是我做投資的重要指標之一.

會優先考慮租金漲幅大的物件.


套房的問題主要就在那兩點.

1.少子化衝擊學生套房需求.

2.做改套房的人太多了.


當然目前套房房租因為這一波,有在小漲.

所以還沒到供需失衡狀況.

但相對其他產品,租金漲幅太少,代表產品不強勢.

當然,要做還是可以...


而目前其實最衝擊的還不是套房,而是雅房.

早期那種雅房,木頭隔間隔一格就租你2000塊.
(我念碩士班的時候,還有1500的..不過是暗房)

現在應該很難出租....現在人過比較爽,不太接受那種東西.

因此這些雅房,目前租金應該在3500~4000左右,在市場上就有點氾濫.

不過也因為這種雅房氾濫,所以有壓制到那些老的改套房.
(也就是改的爛又老舊的套房)

造成一般這種爛套房都在5000~6000.

反而你看那些花心思去裝潢的.套房七八千一堆之外.

如果一房一廳,還可以租到一萬多塊...嚇死寶寶.
(它們就..一棟室內30的電梯四房,就改三間一房一廳,一間租一萬多...)

目前套房市場就存在這種,爛套房和好套房,租金差兩倍的現象...XD

但是,5000~6000的套房多少還是會拉扯到整個套房的市場.

因此如果你是翻新,改的硬體狀況也還不錯.

但是你內部沒有做豪華布置,就單純家具買一買來擺.

你可能租金就會被壓制在7000左右..

這就是因為那些5000~6000的老套房在扯後腿.

而老套房就是因為那些氾濫的雅房在扯後腿...XD

而這就牽扯到那些老房東死不肯更新他的房子,爛爛的租又想收爛爛的租金的問題.


另外.

高雄高應大遷校事件.

造成一萬多名學生都遷移到燕巢校區.

而高應大本身宿舍就很有限,所以學生大多都是四周的私人套房出租在供應.

而這一萬多名學生跑掉了.

所以造成這一大段時間來,建工商圈附近套房的供給過量問題.

所以這有特殊形態的一個利空現象.

至於外圍,有些地方學校倒閉了,那個也會有災難產生.

例如甚麼和春技術學院倒閉之類的...

so....扯到"一般學生"的生意基本上都不要做...XD
(但是扯到貴族學生的生意可以做.
你看國標世界...比賽的時候,70%的選手都是小屁孩....整個賽場被小屁孩給淹沒..XD
貴族幼稚園每天都在入學爆滿...親子餐廳還要預約.
現在小孩當寶貝的特別多..)

so...要特別注意這種"一般學生"因為少子化衝擊的商業問題.


其實,帥過頭在快10年前就有說不要做學生套房..

你們無論喜歡還是討厭帥過頭.

但這個人有不少話,你聽到最好想一想然後去市場看一下.

有不少是確實市場的現象...

不要因為他竹南大浦搞到垮掉,就否定掉他說的其他東西.


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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.119.153 (臺灣)
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GoGoD05/15 21:15所以透天小金庫別買為宜?

不能說不能買. 但是. 你一間改7套的透天. 和一間純住宅的透天. 純住宅的透天增值會比較強一點. 至於你要計算租金收入...這牽扯到套房是勞力財,所以你本來租金就會收比較多. 然後還要攤提裝潢和家電損耗. 因此表面投報率必然七套房會遠高於一般透天.

Coolno905/15 21:15帥過頭就實戰派出來的 只是太急著拉人頭又搞不定人

帥過頭就企業管理方面超爛..XD 外加操作太拚了....

※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:17:07 ※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:18:20

qqphor05/15 21:23原來如此

piliwu05/15 21:28如果是醫院附近的透天改套請問怎麼看?

高醫附近是高醫學生和醫護人員. 高醫學生滿穩定的,所以這邊是高雄套房天堂之一.. 租金比較高. 其他醫院應該主要是醫護人員為主. 醫護人員基本上薪水也不會太低. so..應該會中高檔套房為主... 高醫這邊是全能型,任何形態套房都有市場.

※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:33:27

PS.小港那邊聽說有空姐市場 要以高檔為主.租金一萬的那種等級.

※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:33:53

tinaminikimo05/15 21:36謝分享,好奇改套很久了

C2412839005/15 22:10租金限制 收入跟沒差的房東 爛套房也算後者XD

C2412839005/15 22:11再怎麼去算報酬率 也打不過你隔壁便宜5000的無貸款房東

frowning122605/15 22:13筆記筆記~

x156w42305/15 22:36C大您好, 近期看到整層老公寓切半隔兩間兩房一廳一衛的

x156w42305/15 22:36作法, 初步觀察應符合法規(新增一衛+輕隔間不需同意書

x156w42305/15 22:36), 裝潢成本及租金投報似乎達到一個甜蜜點, 兩房租客也

x156w42305/15 22:36穩定許多.. 請問這樣處理適合無腦收租路線嗎? 謝謝~

shuichia05/15 22:57回樓上 公寓隔兩房出租超穩 租金也比原本整間3/2/2高出

shuichia05/15 22:57許多,但物件本身會有一些限制,適合的做起來就很棒

shuichia05/15 22:59但切半隔會動到很多東西幾乎整間打掉,花費會很驚人

花費大概一百多萬...理論上不用破一百五. 但是你轉賣的話. 裝修費造成的價格上拉效應沒有直接翻來得好. 所以這是收租走向.

※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 23:06:04

SINW05/15 23:52那為什麼高雄仙女房東一直狂拉人頭買房改套房?

這不是要問"許"嗎..XD

chan12305/16 00:19C大 請問將來如果放寬移工人數

chan12305/16 00:20這樣學區套房的洞是不是就補起來了?

如果真的很多移工,確實會補足這一塊. 但目前人數還不足.

roy071005/16 01:01就拉人頭、賣課程跟其衍伸出來的比較好賺啊。 不是號稱2

roy071005/16 01:0100多間套房 有200多間套房自己玩就分身乏術了 還有空弄

roy071005/16 01:01這些 以前房市好的時候 台中也有一個叫老虎團隊的 也是

roy071005/16 01:01在收人頭賣課程 改套房的

roy071005/16 01:05你不覺得仙女群裡面有幾個人都是同一夥的嗎

※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/16/2022 01:10:05

Narok05/16 04:38一伙許粉XD

good0060905/16 05:58老虎團隊還在嗎好久了0809年房市低檔成立的

sdhpipt05/16 08:33移工現況多半是住四人房那種 很少願意多拿錢出來租套房

sdhpipt05/16 08:34不管是雇主還是移工本身 都不願意多拿錢改善居住環境

sdhpipt05/16 08:34新莊這邊破舊的頂樓加蓋 移工宿舍越來越多了

gy5566200805/16 08:47我也很好奇仙女房東到底在幹嘛的??

gy5566200805/16 08:50高雄有知道150套左右的 幾乎都交給員工打理

birdman436805/16 10:49我的觀察也是移工喜歡租一層找同鄉一起住,可能有伴

birdman436805/16 10:49

cash91002205/16 19:29以前有在關心帥大,確實有在直播說學生套房不要碰,說

cash91002205/16 19:29真的帥大是實戰派的,關於哪邊房子會漲價也是抓得蠻準

cash91002205/16 19:29的,大埔如果買到現在,雖然總價漲幅不大,但租金漲了不

cash91002205/16 19:29

penny94905/18 19:46難怪有看到整間或整棟改套的要賣

penny94905/18 19:46謝c大開示