Re: [新聞] 學區套房降價也沒人要 租管公司「找假租

之前就有說過.

好像在2018還是2019.

那時候,感覺套房一段時間租金都沒啥變化.

也是我一路都不想碰"改套房"型態產品的主因.
(當然另外一個理由是懶得管理)

租金會是我做投資的重要指標之一.

會優先考慮租金漲幅大的物件.

套房的問題主要就在那兩點.

1.少子化衝擊學生套房需求.

2.做改套房的人太多了.

當然目前套房房租因為這一波,有在小漲.

所以還沒到供需失衡狀況.

但相對其他產品,租金漲幅太少,代表產品不強勢.

當然,要做還是可以...

而目前其實最衝擊的還不是套房,而是雅房.

早期那種雅房,木頭隔間隔一格就租你2000塊.
(我念碩士班的時候,還有1500的..不過是暗房)

現在應該很難出租....現在人過比較爽,不太接受那種東西.

因此這些雅房,目前租金應該在3500~4000左右,在市場上就有點氾濫.

不過也因為這種雅房氾濫,所以有壓制到那些老的改套房.
(也就是改的爛又老舊的套房)

造成一般這種爛套房都在5000~6000.

反而你看那些花心思去裝潢的.套房七八千一堆之外.

如果一房一廳,還可以租到一萬多塊...嚇死寶寶.
(它們就..一棟室內30的電梯四房,就改三間一房一廳,一間租一萬多...)

目前套房市場就存在這種,爛套房和好套房,租金差兩倍的現象...XD

但是,5000~6000的套房多少還是會拉扯到整個套房的市場.

因此如果你是翻新,改的硬體狀況也還不錯.

但是你內部沒有做豪華布置,就單純家具買一買來擺.

你可能租金就會被壓制在7000左右..

這就是因為那些5000~6000的老套房在扯後腿.

而老套房就是因為那些氾濫的雅房在扯後腿...XD

而這就牽扯到那些老房東死不肯更新他的房子,爛爛的租又想收爛爛的租金的問題.

另外.

高雄高應大遷校事件.

造成一萬多名學生都遷移到燕巢校區.

而高應大本身宿舍就很有限,所以學生大多都是四周的私人套房出租在供應.

而這一萬多名學生跑掉了.

所以造成這一大段時間來,建工商圈附近套房的供給過量問題.

所以這有特殊形態的一個利空現象.

至於外圍,有些地方學校倒閉了,那個也會有災難產生.

例如甚麼和春技術學院倒閉之類的...

so....扯到"一般學生"的生意基本上都不要做...XD
(但是扯到貴族學生的生意可以做.
你看國標世界...比賽的時候,70%的選手都是小屁孩....整個賽場被小屁孩給淹沒..XD
貴族幼稚園每天都在入學爆滿...親子餐廳還要預約.
現在小孩當寶貝的特別多..)

so...要特別注意這種"一般學生"因為少子化衝擊的商業問題.

其實,帥過頭在快10年前就有說不要做學生套房..

你們無論喜歡還是討厭帥過頭.

但這個人有不少話,你聽到最好想一想然後去市場看一下.

有不少是確實市場的現象...

不要因為他竹南大浦搞到垮掉,就否定掉他說的其他東西.

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不能說不能買. 但是. 你一間改7套的透天. 和一間純住宅的透天. 純住宅的透天增值會比較強一點. 至於你要計算租金收入...這牽扯到套房是勞力財,所以你本來租金就會收比較多. 然後還要攤提裝潢和家電損耗. 因此表面投報率必然七套房會遠高於一般透天.

帥過頭就企業管理方面超爛..XD 外加操作太拚了....

高醫附近是高醫學生和醫護人員. 高醫學生滿穩定的,所以這邊是高雄套房天堂之一.. 租金比較高. 其他醫院應該主要是醫護人員為主. 醫護人員基本上薪水也不會太低. so..應該會中高檔套房為主... 高醫這邊是全能型,任何形態套房都有市場.

PS.小港那邊聽說有空姐市場 要以高檔為主.租金一萬的那種等級.

花費大概一百多萬...理論上不用破一百五. 但是你轉賣的話. 裝修費造成的價格上拉效應沒有直接翻來得好. 所以這是收租走向.

這不是要問"許"嗎..XD

如果真的很多移工,確實會補足這一塊. 但目前人數還不足.