Re: [閒聊] 新竹大樓個案單價落點分享
※ 引述《mfcke (drive)》之銘言：
: 深夜無聊 解釋開價的原因 沒要唱多 純閒聊
: 講實際建商開價不是沒有依據的 很多人以為都是亂開價
: 先看 新竹東區跟竹北重劃區 地不是說沒有 只是有沒有發現基地面積越來越小
: 我記得啦 高鐵這邊獎勵容積要取得好像要500坪以上? 忘了
: 所以單價一直創高
: 不過建商能開高還是跟市場有關
這邊講到重點 土地是有稀缺性的
之後要找一千坪以上的土地不能說沒有只能說很難 要整合要拆房
土地大小 影響到 戶數 坪數 隨著單價漲高 產品會朝著戶數多 坪數小
奇磊 明年可以交屋 所以這其實不太算預售 明年裝潢好就可以住
大套房 19-21p 單層9戶 一房含車 15xx
2-3房 28/35p 單層4戶 兩房含車約21xx 三房雙車約28xx
四房 45-47 單層4戶 四房含車3690
這邊看就是套房1500 2房2200 3房3000 4房接近3700
當大家看到一個價格越多人講 就會有錨定效果60-70-80萬一坪
大家會說盤子價誰要買 當初坤山央央旁邊開58-59萬被說太貴
央央大坪數都破4000萬完銷 現在比他晚賣的開70萬
套房+2-3房的總價三千萬以下 應該還是有很大的需求
講到上面的稀缺性 土地只會變少
供給變少 需求不變的情況下 說要跌真的不容易…
所以如果一定要住在新竹 關埔 關新 竹北 縣二 縣三 高鐵區
有需求才有人買 賣完之後以後想買 也沒有案子給你買
說到另外一塊縣三
上德逸 60萬 總價也是超過 4000萬 42戶完銷 60+以上大坪數
椰林青靚 61萬 總價也是超過4000萬 B戶型63坪的完銷了 70坪應該有剩
這時候說回來富宇舒曼花園 80萬一坪 給他2026年完工 為什麼趕開這麼高?
因為這是他縣三最後一個案子 以後沒的賣了 所以慢慢賣個3-4年都不急
這時候會有人講 等跌價就會有人斷頭
但是從去年房地和一2.0之後還要買的 幾乎都是自住客
投資客怕法案一過預售不能轉手 資金卡住所以轉往新成屋 或中古屋
那預售屋要怎麼跌? 就是旁邊有一個建案預售屋賣50萬一坪
但是誰會這麼傻? 關鍵是你也要有土地可以蓋然後賣 土地都在大建商手裡
上德42戶 椰林57戶 加舒曼200戶 總共才300戶
所以當 上德椰林賣完 你還想住縣三你也只能捏著買80萬
另一波人會說 我可以買中古屋
但是你要是有700-1000萬現金買2000-3000萬中古屋當然可以
可是中古屋也沒比較便宜
現在縣三中古屋成交價也是站上50+有些還開60+
中古不一定會比預售便宜…因為看到預售這麼火熱 跟著賣高怕賣便宜
竹北現在是 好的社區鄰居同事都會介紹 價格合適
根本沒上591或市場上就被鄰居或房仲自己吃掉了
竹北很多社區一年都不一定成交一案...不然就幾百戶個位數在賣
那中古屋怎麼崩 就等同一個社區的人"很多人"賣低價就崩了 誰這麼佛心?
只聽過鄰居賣掉45萬一坪 然後社區又一個要賣直接掛50萬還賣掉
現在第三戶在賣的直接掛55萬 一坪
所以要感謝鄰居一直幫你增值 你賣低破壞行情就準備被罵死…
那新竹 新竹竹北為什麼預售屋這麼火熱
第一類 你可能沒有700-1000萬現金 但是你有”需求”想買房 預售分3-5年買
第二類 已經有買小屋的家庭 準備換大屋 小屋吃到漲幅+自備可以換大屋
第三類 相同地點 土地的稀缺性 這邊案子推完就沒了 有剛需有自備就買了
很多人不是不想買 是不夠自備款 等存到自備款夠的時候 結果又漲了
再加上房子是需要時間蓋的 不是說你有土地你就可以蓋
建商 如果沒有自己養營造廠 你有土地也不一定找的到發包
現在蓋房子會賺錢嗎? 要是會賺錢 為什麼一堆公共建設沒人敢接?
因為沒人說得準建材到底會不會繼續漲 我不如先不要接案
通常都是 建設公司賺土地的錢 營造廠小賺或持平
所以才會說 大者恆大 以後訂價就是建商說了算
小建商有土地 養不起營造廠 自己發包結果蓋出來賠錢不如不蓋
所以為什麼 新埔 新豐 芎林 竹東 湖口 開始補漲
因為現在竹北新竹土地的成本高 周圍附近土地成本只要賣3x-4x就可以賺錢
然後新竹竹北需求每年要遷入3000-4000人 買不起新竹竹北要住只能買周圍
有人會說 離公司近有什麼用 開車半小時一小時還好
有朋友原本住竹北 然後搬到新埔 在竹北上班最後也受不了 還是默默買回來竹北
當你買些東西要開車半小時 小孩補習上學要半小時 吃餐廳聚會要半小時
人生有多少個半小時? 更多的是住遠懶得出門
每個人一天都只有 24小時 當你一天花1-2小時通勤
人家花1-2小時 陪小孩 運動 社交 休閒娛樂 長遠下來就不是半小時而已了
另外也不用討論價格 合不合理 因為我們都無法訂價
所以多少價格合理也都是看自己本身的能力需求
覺得不合理就等到合理價格在買就好~
下半年竹北可以看看 科大 禾子旺 華興 大小櫻花會推多少 又會有多少人買單~
--
崩別想了。但如果美國開啟黃金簽證計畫，讓半導體從業人
員能拿綠卡。這樣會看到比較大的釋出，價格才會鬆動。陸
陸續續蠻多國家對香港開綠燈的，我想工程師也不用擔心台
海局勢，到時候會有航母幫大家打通開往美國的航道XD 但要
提早處理一些房子就是。
結果價格相對低的華興上班也沒比較遠....就學區問題
華興準備陸續挑戰五字頭了，雖然沒有全面站上！等
建商拉
所以說距離真的是重點嗎 學區和沒重劃區街廓就很多人不
愛了
生活機能 也不差
上德椰林賣完，才會去選擇舒曼...正解
學區跟生活機能有點主觀 但是華興 水攏真的太低估
所以舒曼本來就不急，慢慢賣就好
人先住進去 有需求商店就會慢慢開了 以前高鐵也是荒涼
結果現在人多就開始餐廳商店開起來
真的一案拉一案 等到回神的時候已經漲上去了
外圍新埔新豐竹南跟華興的價差 還比竹北東西區還大吧
還小 說錯
可能真的是重劃區街廓 路大條 近高鐵對房價比較有影響
說到學區也可以在講一篇 今年東興國中升學率贏成功
推
加上高鐵還要再蓋一間國小國中 表示學生需求量大
一個學生代表一個家庭 很多人願意為了學區搬家的
通常住竹北的不太會搬去新竹住 反之新竹會願意搬到竹北
繼續等崩，反正我文組朋友說科技業要不景氣了
剛需買盤依舊
寫這麼多 還不是要找人接盤
一線 IC廠愛面子
70買寶佳怕被笑 只好加10萬買富宇
應該不是一線廠的 好有空 寫那麼多
不合理就不要買 到底哪裡叫你買了? 討論還要分職業?
哈哈 不是就不是 幹嘛生氣 ～ 還是說您 是系統廠的 失敬
失敬
成功還是略高 東興5A多是人數多
成功升學率贏東興，不過成功有收跨學區的藝才班，東興今年
的升學表現的確很亮眼。
這篇看起來像寶佳的業配
住竹北惠宇覺得爽
學區M型化 成功、東興、私校，到仁愛就有不小的落差，
再來博愛、六家、竹北。成功班上前10名都有機會前三
志願，你讀竹北國中，班上前三名有時都很抖
看這幾年大新竹國中錄取率上實驗竹中竹女建中北一女
的。學區對於竹科家庭還是很重要的
只想分析給不太理解的人 就留給有緣人看到吧~
等有小孩的時候你就會知道學區為什麼重要了...
我覺得分析的蠻好的，竹北現在的確就是這樣了，建商也不
想太容易賣光開高慢慢賣，中古屋主也怕賣了買不回，供需
失衡的問題只能等有沒有新重劃區的土地供給了…
年初太睿境 離高鐵5分鐘 39萬被說太貴 代銷估賣6個月
結果兩個月不到就完銷 現在看真的不貴...
只是進出不太方便就是了 路太小條 不然也不會只賣40了
推 分析不錯
6普拉斯 還是一樣鳥吧！？
應該還是會有人說，怎麼可能會漲
40F私校是指義民?
這篇這麼少推？推一個
推
推！簡單易懂 分析很完整
美國開啟黃金簽證 估計半導體從業人員也不會想在新竹買
了 會改去美國買
![[閒聊] 新竹大樓個案單價落點分享](https://i.imgur.com/N1zDBH6b.jpg?fb "[閒聊] 新竹大樓個案單價落點分享")
爆
Re: [閒聊] 竹北開8字頭賣得掉嗎??一堆人在吵台北 vs 竹北 身為一個兩邊都有房的魯空給點意見給大家參考 首先 我是覺得拉 台北 >>>>>>>>> 竹北 一堆人說什麼 竹北棟距 竹北很新 竹北有規劃![Re: [閒聊] 竹北開8字頭賣得掉嗎??](https://i.imgur.com/nddaUUnb.jpg "Re: [閒聊] 竹北開8字頭賣得掉嗎??")
爆
Re: [閒聊] 一直批評竹北到底是想怎樣？: : 盡量減少私人載具的使用率。 : : 可減少塞車、減少車禍、減少空污、減少在停車場排隊等候的時間，可以將居住的人口往 : 郊區擴散。![Re: [閒聊] 一直批評竹北到底是想怎樣？](https://i.imgur.com/qUE6BVtb.jpg "Re: [閒聊] 一直批評竹北到底是想怎樣？")
75
Re: [閒聊] 新竹要崩盤了嗎？你會有這說法 就代表你沒在新竹看房 不在新竹 我之前以為新竹狀況大家都懂 後來想一想 不對 新竹頂多到中型市場 沒來這的 鐵定會有誤解 基本上我2020新竹 就開始提點大家注意金流 那時候大概是我最後一批進貨 後來因為人情壓力 或者買方不錯好溝通![Re: [閒聊] 新竹要崩盤了嗎？](https://i.imgur.com/g80Sh2sb.jpg "Re: [閒聊] 新竹要崩盤了嗎？")
78
[心得] 買了竹北套房QQ各位人生勝利組早安 魯蛇我最近買了竹北高鐵站旁的套房 走路到高鐵大概五分鐘 其實之前有上來問依照我的情況改買哪 接著就開始思考目前我需要的是什麼 以及看房之旅 最後把目標訂在竹北的套房 首先竹北套房真的很貴 小坪數 高單價 低總價 我的目標是42
Re: [請益] 竹南通勤竹北的方式原文恕刪~~~~~~~ 推 yuyubb: 說搭高鐵的真的知道竹南在哪?? 07/26 15:56 → yuyubb: 就開車就好了 從竹南開到竹北比你竹北塞到竹科還快 07/26 15:57 → yuyubb: 家人這樣開10年了 半小時內 通勤竹北的比你想像的多 真的，自己在竹北住了四年，搬到竹南住到現在約三年，34
Re: [閒聊] 新竹要崩盤了嗎？台北已經是富2.5代的遊戲 新竹卻是富1代的遊戲 實際觀察的確區域房價與收入 新竹的關聯性會高於台北 台北的有錢人是在地人![Re: [閒聊] 新竹要崩盤了嗎？](https://i.imgur.com/UDb4LA8b.jpeg "Re: [閒聊] 新竹要崩盤了嗎？")
34
[閒聊] 沒剛需的人怎麼買房鄉民好我社畜阿肥啦 有鑑於房價節節高升怕以後買不起了於是最近展開了看房計畫 但看到後來目標有點分散無法決定那個最好 於是來貴寶地請教各位鄉民 新手上路也請小力鞭34
Re: [閒聊] 寶佳奇磊8/20開賣 寶佳奇磊 樓高15/14 1-4房 C棟為大套房 19-21p 單層9戶30
Re: [心得] 買了竹北套房QQ以現在新竹目前成長方式 竹北跟新竹東區已經正式核心化 應該沒爭議 房價也達滿足點 現在換外圍區段以及核心地段兩房以下產品 這算是正常良性發展8
Re: [新聞] 新埔買一間房十年增值848萬「當年入手基 : 期低，其中漲幅冠軍的桃園新埔，區域十年房價從14萬漲到31萬，漲幅一倍以上，買一 間 科科，余奕賢大記者大概是桃園龍潭人，走山路就到新埔所以以為新埔在桃園 這波漲幅很多八卦可以講
26
[閒聊] 為什麼不學習歐洲人對房子的想法？![[閒聊] 為什麼不學習歐洲人對房子的想法？](https://i.imgur.com/5AyuKA7b.jpeg "[閒聊] 為什麼不學習歐洲人對房子的想法？")
12
[閒聊] 七期為什麼不規劃像信義區一樣![[閒聊] 七期為什麼不規劃像信義區一樣](https://img.youtube.com/vi/OtW7HxuUpUg/mqdefault.jpg "[閒聊] 七期為什麼不規劃像信義區一樣")
6
Re: [閒聊] 為什麼不學習歐洲人對房子的想法？![Re: [閒聊] 為什麼不學習歐洲人對房子的想法？](https://i.imgur.com/o9koE6rb.jpeg "Re: [閒聊] 為什麼不學習歐洲人對房子的想法？")
4
Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？![Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？](https://i.imgur.com/FBkCrxVb.jpg "Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？")
4
Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？7
Re: [新聞] 林襄宣布晉升有殼族！「砸千萬入手新屋」![Re: [新聞] 林襄宣布晉升有殼族！「砸千萬入手新屋」](https://cdn-static.talent.com/img/others/talent_meta_img.png "Re: [新聞] 林襄宣布晉升有殼族！「砸千萬入手新屋」")
3
Re: [閒聊] 為什麼不學習歐洲人對房子的想法？3
[請益] 房貸選擇問題4
Re: [請益] 請問套在最高點的感覺是什麼？
Re: [閒聊] 實登蓋牌,房價指數還有啥意義?
[社區] 台南南區_府緯街西門鑫鑽電梯華廈![[社區] 台南南區_府緯街西門鑫鑽電梯華廈](https://i.imgur.com/PLZXkqpb.png "[社區] 台南南區_府緯街西門鑫鑽電梯華廈")
[社區] 台中市西區-磐石居X
[請益] 三房客變格局![[請益] 三房客變格局](https://i.imgur.com/BqRiLVHb.jpeg "[請益] 三房客變格局")
[社區] 新竹北區-雙星報喜
[閒聊] 未來會建立第二首都
[閒聊] 11月中了 資金狂潮在哪？
[請益] 這樣算平轉嗎![[請益] 這樣算平轉嗎](https://i.imgur.com/SlpjgrMb.jpeg "[請益] 這樣算平轉嗎")
[閒聊] 什麼都貴年代來臨，老闆賺不到錢
[社區]新竹北區-江山朵夫![[社區]新竹北區-江山朵夫](https://i.imgur.com/MIN3pUib.jpeg "[社區]新竹北區-江山朵夫")
[請益] 公寓換大房或繼續投資股票
[閒聊] 少子化不影響房價？
Re: [閒聊] 少子化不影響房價？
[閒聊] 今年預售屋賣未來價 怎還有人去買
[閒聊] 大樓停水怎麼辦？
[請益] 台中水湳富宇建設6字頭 有利可圖？
Re: [閒聊] 少子化不影響房價？