[心得] 預售屋合約中的付款條件…
雖然這對很多老手來說是常識，
但還是貼出來讓一些連預售屋都沒買過，
甚至連合約書範本都沒看過，只是憑
想像講得頭頭是道的人，看看預售屋
完工要交屋時如果貸款成數不足，
會不會真的斷頭。
下面的截圖來自一份2022年時的合約書，
當時甚至連預售禁轉都還沒有開始實施，
所以這份合約書不是配合最近的限縮
而擬的，而是一直以來都是這樣寫的。
從合約條文可以看出幾個重點：
1.買預售屋的話賣方（建商）要負責洽定
還有額度的貸款銀行
2.如果因為簽約以後發生的意外事件，
也就是話題中的銀行沒錢貸、或可貸成數
低於當初拆款表中約定的成數（本合約是
約定75成），建商必須提供類似信貸般的
貸款，差別在年期只有七年。
3.如果可貸差額太大實在解決不了問題，
那就是協議解約。
所以看實際合約就知不可能因為央行政策
改變，導致買家斷頭被罰15%。
7年貸的每月付款會變非常重，但至少還能
趁這期間趕緊掛賣，把已經產生的漲幅
入袋為安。
空空想要的斷頭潮、房價大跌，根本不會
發生，充其量就是較多人同時掛賣稍微
影響價錢的緩漲或盤整而已。
https://i.imgur.com/pF5miDW.jpeg
Sent from MeowPtt on my iPhone
--
09/22 12:0 1
總體市場經濟狀況如果健康，只是政府的政策干擾，充其量
就是如此而已，你要說的歷史是 建立在經濟狀況慘淡的前提下。
感謝信心加持
too young too simple
有的建商會有個別磋商把這條搓成買家自己負責
你傻了嗎，為什麼只能貸五成？
那是誰的責任？
低調...
不就是因為買房有第一戶貸款，那是歸責誰
歸咎給朝令夕改的政府呀（不可歸責於買賣 雙方的情況）合約當時第二戶是六成，不是 五成，所以中間的一成差異真的不是買房責任。
建商只要舉證 同建案中 有人購置貸款到八成，你覺得這
樣是買方問題 還是建商問題？ 這條不是萬能
把這條當作 救命符的 建議在多想別的出路……
建商補2.5成 你覺得他會叫你協議解約還是補給你
09/22 12:1 4 仔細看規則，第一階段的七年其實不是建商 真的借錢，而是可以分期延遲付款。不過 我相信利率應該很驚人，所以這不是真的 讓你拖七年用的，而是爭取時間趕快去其他 管道籌錢，或賣屋下莊。
不過建商如果願意借也沒關係，不過建商要的是金流，
不是分期還的這種
好啦建商很雖貸給你讓你交屋，你都知道貸不下來要跑了是
要賣給誰？
當然是賣給首購沒有受到這種限制的人囉， 所以如果有轉手打算，就要挑對物件。
金龍哥說的:不要以為想跟銀行借多少都可以 (還聽不懂?)
建商會想不履行，所以可能要打官司
這幾年的防蟲真的一堆巨嬰,好像銀行有讓你貸滿的義務
不會跌啦火車頭耶，所以不用特地發一篇壯膽
然後合約書是建商擬的,你居然幻想條款會保護你?? XDDD
公開給潛在買方審閱前，就先要送政府審核的？
為了不被收回去 可能民間融資也要嘗試了
人吃人知道嗎？銀行審不出來7成給你是你的問題啊
自己去想辦法生出來到5成阿 不然就解約阿
0.75*0.7剛好超過5成 我猜建商會選方案三
建商有法務弄合約 你有嗎？知法玩法知道嗎？
沒開過建設公司至少也操作過產品品牌，你用 建商的立場想也知道，有品牌的規模建商最大 的希望就是預售賣出、房子蓋好、客戶順利 交屋然後繼續去搞下個產品。建商根本不希望 傳出自己的建案一堆客戶貸款不了，發生糾紛 被吞了15%之後打訴訟這種事。傳出去後這家 的預售還有人敢買嗎？
→ zebirlin: 那個合約書若有用,買家還貪心賠15%違約金
幹嘛? 笑死09/22 12:22
這一條已經是下下策了 且機率不高
去找擔保人吧
我記得建商擬完要送政府照會才行
你要考慮的是222w以外的金額怎麼籌
貸額最低的那筆清償就不會變成二屋了。我只是
貼出來給沒看過的人知道而已。
還有現在其實一堆是連一間都沒買的來亂，不用仔細去分析等
熱度降了再來討論都來的及
等房版人數降到不到百人那時候的討論比較有價值
*千人
在那邊歸咎政府喔，去法庭上講吧
不用再壯膽了 外面都是龍哥的人
所以讓你拖延7年以後 你要賣給誰？ 賭政府放寬條件？
叫財政部莊部長 來打球阿！
建商有在在乎名聲?興富發華人匯當年也是跟買方互告一堆
所以看判例是說 你如果整筆都被退回不核貸 那就是你自
己的問題 但如果核貸但成數跟政策變動程度符合 那就是
非雙方的問題 例如二房本來核6成變5成 那雙方就有義務
就要針對1成去協商 不成就解約這樣
這邊幫建商講話的人怎麼這麼多
政策變化是很常見的不可歸責事由
30%攤7年還 你要確定金流夠欸
而且不只是5成問題 這水位你貸到高機率超過3%啦
建商給你7年還的利率也是3% 直接嘎飛
不過確實輸的有可能是建商 建商也被抽銀根30%生不出
建商不用名聲的 倒閉換皮重開幾家 就像豐邑
本來就要提供，一堆人沒買過房子的人，以為建商可以隨便收
回，反正建商收回加價賣他們也買不起，不知道在爽什麼
貸款不足部份建商貸7年，總比現金補差額好一些
空空沒買過房，當然不知道這些規則
空空整天假高潮，都快笑死了
建商要沒收你如何主張不可歸咎於你？ 照這個理論你買
股票，結果中東打起來爆跌，可以解約？ 因為不可歸咎
雙方？ 要怪以色列？
除非你簽約時就注明 貸款不足無條件解約
我之前就跟小建商這樣簽 結果代銷真的幫我拗成…
頂多就是雙方協調貸款不足…能不能分期支付給建商
看起來判例是央行政策改變是「不可歸咎於雙方」，
建商要貸款一定差額給買方
除非你一間核貸的銀行都找不到…
謝謝分享
央行表示 我看到了
建商精的 上面都在亂講 自己去查預售屋定型化契約 有些把
個人多屋貸款導致成數不足規定在可歸責買方喔 嘻嘻
這個問題之前吵過了
建商會說你拿到低於75成是你自身條件問題
不關他的事
因為個人條件拆款表說75成，但個人多屋 因素只能貸到6成，這個本來就不是建商 的問題。但簽約時二屋是六成，但交屋 時因為政策改變突然只剩五成，我要討論 的是這種情況。上面有人分享的判例也 證明會需要走付款條件協商，不會直接 搞到沒收15%......
※ 編輯: SouthEast62 (101.0.239.10 臺灣), 09/22/2024 23:56:11那建商也沒有錢，建商跟銀行也借不到錢，要怎麼辦呢？
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Re: [請益] 台新不放款了 有浮木嗎？好奇問一下 預售屋交屋無法撥款違約是真的頭期款會全部賠掉嗎？ 如果是的話建商也太爽了吧 賣房子風險全部都是買方在承擔 出事了爽賺買方的頭期款還不用負責25
[請益] 預售屋鑑價不到成交價 建商要負責？最近在桃園買了一棟1300萬預售 小弟是首購 收入信用條件良好 關於貸款問題 我只擔心銀行鑑價的部分 代銷給的合約是 15%工程款 80%貸款 5%尾款17
Re: [閒聊] 平均地權條例排在第一案覺得禁止預售約轉讓這波會有斷頭潮的，真的interesting 預售漲的時間就是 2021-2022前半年，漲最多的就2021買的人， 2021買的預售每坪漲幅算最少都有30%（25萬變至少30萬/每坪），我這樣估都算客氣的，抱 到現在沒賣的，估值早就被拉上去了，2021到現在2023上半年差不多要交屋了，交屋才會去15
Re: [心得] 現在銀行都不好貸限貸到底要幾篇？ 一點判斷能力都沒有？ 2022年原文自己找 房貸滿已經滿好幾年了 （自己去翻之前的文章）12
[請益] 預售屋的貸款目前買了一間預售屋，要約5年後才交屋，但擔心如果到時沒有工作，會不會影響銀行貸款的額度和利率？想請問預售屋的成數和利率，是合約上說的，比方7成，如果銀行不給貸，建商會負責，是嗎？ -- Sent from nPTT on my iPhone 12 Pro --9
[閒聊] 預售屋5%交屋款最近買房的不少 買預售的也不少 查預售屋合約的也不少 大家也很精很細看，建商還能請你去內政部網站下在合約，逐字比對 建商一樣可以玩死你7
[請益] 關於預售屋合約最近看上了新北土城台信的建案 已付10萬訂金，將合約拿回審視 以下幾個問題想請教 1.合約給的是範本，這樣也能算在審閱期內嗎? 當天給的合約我必須自己校對又或是可以再有最少5日審閱期呢?6
[請益] 預售屋賣方辦的貸款少於預定貸款金額照制式合約，若不可歸責於買賣雙方時，是由建商提供貸款。 那現在因信用管制導致買方可貸成數下降，低於原貸款成數。這到底算歸責於買方，還是不 可歸責於雙方? 畢竟簽約購買時，並沒有這些信用管制。 --![[請益] 預售屋賣方辦的貸款少於預定貸款金額](https://i.imgur.com/xAIyoXsb.jpeg "[請益] 預售屋賣方辦的貸款少於預定貸款金額")
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[請益]有關預售屋合約各位大大們好 小弟為第一次購屋(預售屋) 想請問幾個問題 1. 合約上 第十四條通知交屋期限的第二條第二小點有寫到
[請益] 預售屋合約各位大大好 小弟於上個月付訂後，上周末終於拿到合約範本 因第一次看預售屋合約，以下幾點是小弟覺得特別怪的，想請益各位 1.預定貸款金額若因政府法令變更或個人信貸條件不足 導致貸款金額少於預定貸款金額，買方應於接獲通知
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