Re: [請益] 貸款難貸會一直持續吧？

※ 引述《g5601 (ker)》之銘言
: 現在狀況是什麼回事？
: 難貸代表一些人頭期款被建商吃掉？
: 硬要貸就2.5％以上？
: 怎麼看都是後面會崩
: 我也是多多
: 有多多出來信心喊話嗎？

崩不崩盤跟72-2沒有關係，
最重要的還是政府的態度、
還有整體經濟的發展狀況，
隨時保持敏捷。

以下文長，先給結論，
除非你覺得未來經濟不好，
不然自住需求還是可以買，
現在到明年初可以挑物件，
貸款條件差一點也沒關係，
要買預售也行，資金備好；
投資的話要挑地區跟物件，
最快2025下半年之後要小心，
要撿鑽石的自備款準備多一點，
大約等到2027之後應該會寬鬆。

72-2
商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額

企業的建築放款我不會講太多，
因為建商可以隨時滾動式調整，
純討論目前已知的狀況跟預測。

不想看數字可以直接往下拉，
無聊隨便算一下，僅供參考。

開工年份 總樓地板面積
2019 27,843,010

2020 32,403,233

2021 30,499,556

2022 35,440,102

2023 32,568,032

2024 Jun. 15,059,359
2024 30,000,000 (est.)
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住宅類 開工樓地板面積

開工年份 樓地板面積
2018 15,625,572

2019 17,232,440

2020 19,204,159

2021 18,790,635

2022 20,776,410

2023 17,694,542
2024 Jun. 7,166,737
2024 14,300,000 (est.)

國泰指數
2018Q1 77.8
2019Q1 85.07
2020Q1 89.17
2021Q1 95.17
2022Q1 121.05
2023Q1 130.98
2024Q1 139.09

住宅用樓地板面積＆國泰指數
以上兩者的各年份相乘可得出
＞預售屋交屋的貸款額的指數
2018當成基準值，並且簡化，
開工後到交屋平均抓4年，
後續統稱‘’預售貸款指數‘’。

預售貸款指數 預估交屋起始點
2018 1 2022Q1
2019 1.21 2023Q1
2020 1.41 2024Q1
2021 1.47 2025Q1
2022 2.07 2026Q1
2023 1.91 2027Q1
2024 1.64(est.) 2028Q1

預售貸款指數的交屋年份＆成長率
2025 YOY約 4%
2026 YOY約 40%
2027 YOY約 -7%
2028 YOY約 -14%

*國泰指數我用Q1估，實際會有誤差
後續時間軸會需要人工修正
e.g. 2021 應該不會只有1.47
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再來看信義房價指數

2018Q1 103.34
2019Q1 105.52
2020Q1 108.34
2021Q1 120.05
2022Q1 136.94
2023Q1 143.83
2024Q1 158.90

總成長約53.8%
年化成長率約 7.44%
房市冷 約為 2-3%成長
房市溫 約為 5-7%成長
房市熱 約為 8-10%成長
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接著來估算預售屋＆中古屋貸款額
2023年全年轉移 30.6萬間
2019年預售開工＞2023交屋 11.6萬戶

2023 中古屋轉移量約19萬
2023 中古屋房價中位數約900萬
2019 預售房價中位數約750萬

(19萬×900萬)/(19萬×900萬+11.6萬×750萬)
=66.2%

‘’貸款餘額貢獻度‘’百分比
66.67%約為中古屋轉移
33.33%約為預售屋交屋

以這個比例當作基準值
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最後來看存款成長
2015 38.7兆
2023 58.5兆
年化成長率大約是 4.85%
經濟疲弱，預估年化成長2-3%
經濟偏好，預估年化成長4-5%
經濟較好，預估年化成長6-7%
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首先看到2024年的開工量
雖然總樓地板的面積沒有少很多，
但是，住宅類的樓地板面積少很多，
所以我不覺得開工量會再少下去，
不然2029以後的新房子又不夠了，
所以下面討論的前提都會是
‘’住宅用企業建築放款‘’維持或成長。

*以下情況不考慮政府的放寬or緊縮，
若有額外的變因要隨時調整看法。

2024年Q1
上半年進度，預估‘’全年轉移35萬棟‘’，
但是現在的水位已經快滿了，
下半年中古屋的轉移量動能會放緩；
但股市的動能反應到房市會延遲，
我認為年底前還有價漲的空間，
實際狀況要看股市未來幾個月走勢。

2025年Q1
預售貸款指數YOY成長4%，
預售的貸款餘額"暫時"不用擔心；
‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
存款餘額有持續補上4-5%的話，
中古屋‘’上半年‘’可維持一定的動能，
價格最少可再漲2-3%沒問題；
如果股市又繼續發飆的話，
那就會看到量縮但價漲5-7%左右，
‘’上半年‘’整體來說還算安全。
***最快可能2025年下半年開始再緊縮，
（2021下半年預售實際已暴漲）

2026年Q1
預售貸款指數YOY成長40%，
33%×1.4 - 33%=13.3%
在持續維持高水位的情況下，
未來一年又多出13.3%的預售貸款餘額；
如果2026年的中古屋維持‘’價盤‘’，
中古屋轉移量還必須要減少到
> 66.6%-13.3%=53.3%，
> 53.3÷66.6=80%
> 2025年中古轉移量的80%
就算存款餘額成長率有6-7%，
頂多也只有2025年的85-90%。

***2021下半年～2022整年的交屋期，
大約是2025下半年～2026全年，
這段時間市場會冷冷的。

2027年Q1
預售貸款指數YOY開始負成長，
加上‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
可預期最快2027下半年之後
中古轉移 vs 去年同期開始正成長，
預估漲幅沒想法，但應該會回溫。

2028年Q1
預售房貸指數YOY連續2年負成長，
‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
中古屋交易量也會隨著寬鬆貸款拉高，
同時跟著價量俱漲。

結論
2027以後的不確定性很大，看看就好。

2021下半年-2022這一波的交屋潮，
最快2025下半年開始會有反應，
然後可能維持一年左右的冷盤，
這是幾乎可以確定的事情，
除非...
1. 經濟高度成長
2. 建商不開住宅案
3. 政府開後門
以上要C3取2；

最後，我重覆說了3次
‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’，
重點還是回到台灣經濟的狀況，
經濟沒大問題的話，長期一定看好，
除非你看衰台灣未來的經濟發展，
不然還是那句話，自住可以買。

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