Re: [請益] 銀行鑑價該如何看待

cecol 發表於 2023/8/27 上午11:36:38

看板home-sale標題Re: [請益] 銀行鑑價該如何看待作者

(雪橘子)時間Aug 27 11:36:38 2023推噓34 推:35 噓:1 →:76

蠻多版友的回應覺得蠻多反思想繼續討論
拿出幾點很想繼續精進的地方也留下紀錄讓其他夥伴一起學習

先繼續給出客觀條件討論
1. 目前找北市學區房目前最近都是在看雙敦(但沒有一定雙敦, 升學率前5都在看
2. 科技業, google的到, 家庭年收抓 250+
3. 目前看房總價區代 1500+ 但還在估總上限價痛苦線, 鑑價+斡旋問題

新房就不考慮, 台北市新房是另一個世界(尤其學區
台北市以外新房+念私立解法, 也不考慮
念私立就是花費, 學區房剛性就在那,
我理解就是專注蛋黃區, 錢投下去就還算是資產累積範圍,
私立念下去小孩長大出來沒有相對應的能力報酬錢就是丟進水裡
((上面方向有誤解也請給指導

至於住老房(3-4X屋齡) 跑垃圾車沒有警衛鄰居宮廟擁擠市容醜老市場
就不用多討論當作個人選擇
((CECA 說中 - 室內大+近是強剛需
真要在意就只是地震 + 戰爭 + 核電廠爆炸
不過目前就鴕鳥心態屆時台北市60-80%死光了

點名幾個版友有些是長期爬文章受益不少承認是半知半解希望指點迷津

推 zerofantacy: 另外貸款成數不足八成就解約這個方式不太建議，因為 08/27 01:12
→ zerofantacy: 屋主可能看到這條就不考慮賣你了
→ zerofantacy: 詢問其他間有的也是75成、有的甚至6成；然後問我的薪 08/27 01:16
→ zerofantacy: 轉戶，對方就回答說沒啥問題，基本就是成交價八成，

這個我試著下斡前提看看吧, 反應不好在滾動調整
薪轉戶友有證明就好? 我沒想過這麼容易

→ wiston1419: 你自己研究不出行情價嗎...？ 08/27 01:57
→ wiston1419: 你房仲這樣說你就可以趁勢加一樓說的那條看房仲反應

承認就是還在學習期還在評估怎麼看行情
一直在看房所以給更多線索有助於討論也留給其他人紀錄

推 jessicaabc98: 沒用銀行價，你現金要很多，自行評估 08/27 03:05
→ jessicaabc98: 硬買沒用的，讓有更多現金的買，50年
推 jerry10307: 現在中古屋補漲，銀行鑑價又保守。自備款真的要拿 08/27 07:44
→ jerry10307: 很多…..

上面說的也是正確方向, 只是蠻顛覆台北市這種 3~5000+ 總價
買的都是手上現金 7成開始準備嗎? 我以為反而是貸款成數高才可以拉起房價
怎麼結果是天花板房價是靠自備款拉起來?
這跟低利率高貸款成數來拉起房價的做法完全相反

推 Tmk: 從內文看來原po確實不了解行情才被房仲話術耍啊

確實不是內行了解行情

→ IBIZA: 這個房仲放屁不要鳥他

你的文章我有努力爬過希望指點迷津((還處在一知半解

→ bbnctu: 抓這麼緊不到八成就會爆掉，那表示你可能看了超出能力的 08/27 08:42
→ bbnctu: 房子，老公寓裝潢整理的錢有準備了嗎？

差別在不想動的資金是否要從國外回來那算極限值範圍了
目前盡可能找不需要大翻新公寓粗抓裝潢50萬內可以搞定的

噓 Best5566: 紅的明顯，你真的想知道最好拿大概地點跟真的價錢出來 08/27 09:36
→ Best5566: 講，什麼開價100仲介說140，最後都變成亂講 08/27 09:36

後來問到那幾個案例都是雙敦1X年成屋, 電梯社區之類的
我知道已經不是同條件比較了真的是學經驗

黃色房仲目前表示1XX起跳, 用銀行鑑價買不到

→ Taiwanwolf: 代表你買貴了 08/27 09:47
推 kissmeeggy: 我的房子銀行鑑價2500，買2200。中信跟國泰的鑑價 08/27 09:51
→ kissmeeggy: 都比我買的高。

所以我想問, 也是有銀行鑑價出來, 還可以開的比較低?
這怎麼談??
我以為屋主會用銀行鑑價來踩死說, 你怎開的更低? 心態更堅硬
銀行鑑價目前是定錨我心態還是其實我這樣也錯了搞不好也是買貴?

最後我的問題是有時候好物件(需求對價格也對不是開高價放看看)
我理解都是至少一日內下斡一日內成交
還有時間等鑑價嗎? 我目前去問鑑價都是3-5天才回復
那真的這些成交的買家都是備好 3-4成現金來拚嗎?

感謝各位指導

※ 引述《cecol (雪橘子)》之銘言：
: 鑑價也是讓我蠻頭疼的
: 因為屋主開價跟銀行鑑價都差 20-30%
: 大概就是屋主開一坪100萬 (5X年老公寓)
: 銀行鑑出來一坪大概 70初頭
: 然後房仲就開始說因為銀行只是初估都會比實際成交低很多
: 實際上成交後送去配合買方資料都會高上許多???
: 然後就開始說他們最近手上幾件都是每坪15x萬成交
: 一直拿說最近都是每坪 15x萬 14x萬成交
: 當然我不會覺得他說謊, 反正就不同物件, 沒討論基準
: 但就當前鑑價物件, 真的會差這麼多?
: 房仲還會補說, 屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬
: 房仲怎麼說我目前就不納入判斷了,
: 只是銀行鑑價跟我下斡的判斷確實讓我頭疼
: 因為只有成交後才有真實鑑價(考慮我收入能力)
: 對吧(我有大概爬過版上鑑價相關文章)
: 因為鑑價差別就是我手頭資金準備
: 如果鑑價浮動不大, 我就可以八成貸來看我能買到甚麼程度房子
: 但如果浮動大, 就得超保守可能自備款要抓 7-6成就變成買不到理想
: 只能盡可能保守買房
: 但就保守買房策略來說那房價還可以一直往上衝?
: 賣方就繼續加價放上去, 放到下一波QE 之類的?

--

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.182.119 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 11:37:53

推

stealk08/27 11:43年收250要摸北市學區宅那就40年5F公寓裝潢準備200

推

tfct08/27 11:471500只有邊陲公寓哪來的學區公寓

→

stealk08/27 11:47250不會只買1500的拉

→

F9393508/27 11:48鑑價都可以喬的同一個房子問同一家銀行不同的人價格都不一

→

F9393508/27 11:48樣，除非全部送總行～

推

tfct08/27 11:49如果你把新房放進去看台北市公寓根本便宜到爆閉著眼睛買

→

F9393508/27 11:50你沒買到沒合約大家都認為你問爽的～以代書那邊問到為主

→

F9393508/27 11:50～

→

tfct08/27 11:501500邊陲，2000非邊陲，2500-3000才有學區房

推

tfct08/27 11:55升學率前五是到哪？中正金華敦化介壽？民生社區介壽學區那

→

tfct08/27 11:55邊公寓接近2000接近2500很基本吧

→

F9393508/27 11:56一千五要買哪裡？連撫遠街都找不到

推

iamiam08/27 11:561500是台北學區房的預算？又不要老公寓？

推

tfct08/27 11:571500中永和萬華公寓吧撫遠街1700

→

iamiam08/27 11:57升學率要前五？雙人年薪250？

推

tfct08/27 12:00其實也沒有很難頭款存到500-550 貸8成。不要裝潢或要裝潢再

→

tfct08/27 12:00信貸

推

iamiam08/27 12:01這些煩惱都很多餘，認真建議你先去看屋、下斡吧！你沒買

→

iamiam08/27 12:01到根本也不知道銀行會不會鑑到成交價！

推

sss70030408/27 12:01年收250.....跟人家談學區，也幫幫忙，我跟我老婆年收8

→

sss70030408/27 12:0100，雙墩都還不敢想

推

tfct08/27 12:01是說一定要這麼緊嗎？台北市不是明星國中也很不錯啦北市8+9

→

tfct08/27 12:01已經越來越少了

→

wiston141908/27 12:05雙敦老公寓單價也是要8X

→

IBIZA08/27 12:08台北5x年老公寓銀行鑑出來的7x算行情價房仲講15x 14x

→

IBIZA08/27 12:08當他放屁就可以

→

IBIZA08/27 12:09蛋黃一點, 8x 9x都有可能, 但銀行不一定認同

目前看到是這樣 20坪雙敦5X年老公寓3F 開價 100, 鑑價 83 30坪雙敦4X年老公寓2F 開價 90, 鑑價 72 坪數總價樓層都有關係就上述兩案例鑑價是合理還是過低? 上面房子都是掛 591 擺在那沒進展, 一堆人看也沒被秒殺 (地點都是距離捷運站 500-1000公尺) 所以我才覺得開價過高用銀行鑑價來下斡但想說是否判斷錯誤?

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:14:20

→

IBIZA08/27 12:13鑑價已經算行情價, 你往上一點正式送件有可能同意你

→

IBIZA08/27 12:13差太多就不行

→

IBIZA08/27 12:15鑑價各銀行不一定, 建議你多撒幾間

感謝給指引心理感受有比較更好抓穩了

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:17:06

→

IBIZA08/27 12:17tier1 永豐中信富邦 tier2 玉山國泰遠東安泰

→

IBIZA08/27 12:18這些是我送過比較有機會出高鑑價好條件的

→

IBIZA08/27 12:18網銀因為房貸業務比較新我沒問過你也可以問問看

→

IBIZA08/27 12:19網銀有時候比較敢給

推

tfct08/27 12:19兆豐也可以送吧

→

IBIZA08/27 12:19兆豐我沒送過其實官股我就懶得去了

→

tfct08/27 12:20我的是兆豐我沒殺價當盤子買都給我了

→

IBIZA08/27 12:21可能是忠孝復興差三站太高大上所以就核了

我這邊問一下自己送銀行鑑價要哪些資料? 目前都是房仲去送? 還是版上有相關關鍵字文章嗎???

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:22:29

推

tfct08/27 12:22利率還比台北富邦低當時

→

IBIZA08/27 12:23#1XW-ng1i (home-sale) 我以前有寫過送粗估的文件

→

cecol08/27 12:27感謝 IBIZA 受益良多我去看看

推

nosnhoj012308/27 12:32就用銀行鑑價為上限去買買看？至少風險低，只是要買

→

nosnhoj012308/27 12:32到也比較花時間就是，通常591上擺很久沒成交的不是沒

→

nosnhoj012308/27 12:32他的道理XD

→

cecol08/27 12:39樓上說的沒錯看各位回應銀行鑑價幾乎是行情價差別就是

→

cecol08/27 12:40屋主想用高於行情來賣, 我沒有這麼急比竟小孩還在幼稚園

→

cecol08/27 12:40我願意花時間舊址是確保方向是對的來跟大家確認方向

推

tswen08/27 12:43預算不足吧

推

Leeabel08/27 12:44開價隨屋主心情怎麼開都行，參考價值低。普通物件成交價

→

Leeabel08/27 12:44離銀行鑑價可能會高，但不會高很多。

→

Leeabel08/27 12:45你不用去執著屋主開價多高這種事...

→

cecol08/27 12:47就被房仲唬了...

推

Morphee08/27 12:47出手買之前就要密切跟房仲專員合作了

推

jackyzhes08/27 12:50鑑價是一回事開價也是一回事真要買要參考的是實價登

→

jackyzhes08/27 12:50錄能出到實價範圍內才比較有機率能買到（不考慮急售

→

jackyzhes08/27 12:50等因素）

推

alexstag08/27 12:53銀行鑑價本來就可以有落差，屋主想賣高很正常，跟

→

alexstag08/27 12:53你想買低一樣，反正不急就慢慢看，看文字也不是沒

→

alexstag08/27 12:53錢，真的有需求時間壓力再買

推

nthomas08/27 12:54但這些都是老房要追垃圾車也沒警衛的公寓耶

感謝提醒我知道了

→

alexstag08/27 12:54年收250預算可以拉到2000以上

推

jessicaabc9808/27 13:16私立的唸一唸啦，之後你就知道好處了

→

cecol08/27 14:08私立我算下來花費很複雜, 交友圈寒暑假出國團

→

cecol08/27 14:08團體學習團之類的, 我很難評估是否必要, 但房子就是目前

→

cecol08/27 14:09明顯需求, 還有距離跟空間

→

cecol08/27 14:10錢只能用在刀口上, 我對新成屋的剛需感受不強

→

cecol08/27 14:10更別提垃圾車屋齡有沒有警衛可能就真的習慣了

→

cecol08/27 14:11完全無感受到以上的必要性

→

cecol08/27 14:12上述很方便, 但沒有也沒有生活過不下去品質極度低落

推

iamiam08/27 14:25去看房吧！沒看到符合需求+喜歡的商品之前，你的煩惱都是

→

iamiam08/27 14:25多餘的

推

shuichia08/27 14:28雙敦不要公寓，1500萬除了套房能買什麼？

1500+ 2000+ 可以目前若能貸八成到2500-

推

Tmk08/27 14:41我也跟黃色房仲找雙敦學區破爛公寓，就沒人跟我說要100起跳

→

Tmk08/27 14:41啊 XD

推

Tmk08/27 14:44就是被房仲看沒有，人家才會這樣唬你

推

Tmk08/27 14:47若仲仲感覺的出你有基本概念，絕大多數人會跟你講人話

推

Tmk08/27 14:49建議再找別的房仲試試，這個房仲跟你不存在信賴基礎

房仲說房是很熱門結果推給我物件超少不知道是我問題還是怎樣

推

alexstag08/27 15:19這個收入不要拼私校啦…

→

alexstag08/27 15:20除非你家很有錢

就是知道沒這麼有錢那就拚好一點公立學校

→

alexstag08/27 15:20不然好一點的公立學校也不錯

推

jessicaabc9808/27 15:39錢省一省，直接送出國都不用這個價錢

親自帶過小孩去英文母語國家生活過 1-2年決定回來都有各種考量

→

F9393508/27 15:59什麼財商思維，送出國是完全沒了，買個市中心學區房之後想

→

F9393508/27 15:59賣掉還會增值賺錢，給你讀12年賣掉說不定還不用錢到賺兩

→

F9393508/27 15:59百萬

推

bms08/27 16:21推買學區房的錢就算是累積資產

推

jessicaabc9808/27 17:10十二年後你確定會漲，我是不這麼認為

→

jessicaabc9808/27 17:12x仲都說學區房，就是個大盤子，我就不說了

推

CrabBro08/27 17:16銀行鑑價在房價上漲期間會比實價慢跟上，這種時候自備款

→

CrabBro08/27 17:16款要比較多，但平穩時期銀行鑑價理論不會差實價太多

→

CrabBro08/27 17:17總之鑑價通常會慢慢跟上實價，但銀行鑑價會根據屋況調整

→

CrabBro08/27 17:17通常新房或新古屋會最沒問題，中古屋經常有落差，令外磚

→

CrabBro08/27 17:17造的房屋鑑價很可能很慘

噓

jessicaabc9808/27 17:18就不到銀行價的就別買，不用搞的那麼麻煩..

感謝說明

→

CrabBro08/27 17:19中古銀行鑑價比較低的原因就是因為房屋本身已經沒多少價

→

CrabBro08/27 17:20值，大部份的價值都在那塊土地，銀行不想做沒有把握生意

→

CrabBro08/27 17:20但對一般屋主而言，就算是土地也有都更的機會，願意賭

→

CrabBro08/27 17:21同樣5x年老公寓，除非能做商用，不然不可能條件相當一個

→

CrabBro08/27 17:2214x~15x，一個開10x，房仲一定在說謊

→

CrabBro08/27 17:22屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬 << 也不合常理

→

CrabBro08/27 17:238成條款對你來說是單方面保障，如果對你很重要務必堅持

→

CrabBro08/27 17:23另外除了成數，年限也別忘了，中古屋很多可能只剩20年

感謝分享版上高手不少隻字片語透漏不少訊息

推

jessicaabc9808/27 17:33樓上說的對，不能商或八米路，仲仲來騙的

→

wiston141908/27 18:56哈哈送出國你未成年要在國外唸書要有親戚在國外不

→

wiston141908/27 18:56是錢的問題而已

→

wiston141908/27 18:59成年了要念國外大學也跟學區房不衝突

→

F9393508/27 19:06送出國幾個字那麼容易養出個孫安佐看你怎麼辦

大家心知肚明送出國的難度

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 20:00:35

推

paul7631808/28 02:52總價1500的前幾名學區房不可能可以住一家大小，只能掛

→

paul7631808/28 02:52學籍出租

→

paul7631808/28 02:542000附近的公寓也是用搶的。如果還要考慮鑑價夠不夠買

→

paul7631808/28 02:54不到的機率挺大的

推

maypcc08/28 08:39這總價帶1500內前三名中正金華雙敦有物件幾乎都是用秒的

推

maypcc08/28 08:44四五名你是指介壽龍門? 3~5000的為何自備要7成?

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