Re: [閒聊] 耕者有其田租者有其屋

bustinjieber 發表於 2025/9/17 下午8:07:37

看板home-sale標題Re: [閒聊] 耕者有其田租者有其屋作者

(賈小斯汀)時間Sep 17 20:07:37 2025推噓 7 推:9 噓:2 →:44

※ 引述《Machinator (薩埵十二惡皆空)》之銘言
: 1952年國民政府施實耕者有其田政策扶持自耕農
: 讓自耕農不再被地主剝削自耕農生活獲得大幅改善
: 如果政府真心想打房改善低迷的生育率和一攤死水的經濟
: 租者有其屋絕對是勢在必行的政策
: 反正房貸也是辛勤工作的租客在繳不是房蟲
: 含辛茹苦的媽媽也可以得到一絲喘息
: 讓孩子有更多資源去學習
: 各位支持租者有其屋嗎

隨便想了一下其實不是不行，
先找出幾個關鍵名詞跟角色，
不想細看直接下拉看舉例。

屋主A：提供頭期款跟個人信用做擔保
銀行A：正常流程，針對屋主信用放款
租客B：提供月還款金跟個人信用做擔保
銀行B：針對租客的信用查核、設立專戶
債權轉移：合約簽訂，銀行B清償銀行A債務
產權轉移：合約到期，清償銀行B債務辦理轉移
合約類型：非租賃契約，而是權利轉移類
屋主機會成本：頭期款本金
租客成本：期間還款利息、給屋主之補償金
違約成本：頭期款+所有已繳本金

B提前清償：當年度給屋主A之月補償金，
乘上合約剩餘期數，不計入通膨。

合理利潤：針對頭期款金額，給屋主補償金，
金額為政府公定租價%，隨通膨調漲。

運作邏輯大約如下：
1000萬的房頭期200萬利息2% 租價指數3.5%

簽署之後原租客B 變成類地上權持有者，
合約完成前雖然不是實際資產持有者，
但裝修什麼的使用不需原屋主同意，
相對屋主A不需負擔任何修繕管理責任，
合約順利完成後，房屋歸租客B。

屋主A
付出200萬獲得年化3.5%收益，
後續獲利可隨通膨調漲。
優點：穩定收益、零管理成本、風險低
缺點：本金不可贖回、無資本利得、低槓桿

租客B
付出個人信用額度、行政費用、兩種還款金
1. 給屋主的補償金
2. 給銀行的利息 or 本利和
優點：等於零本金鎖定房子的未來所有權
缺點：部分還款金會隨時間變多、
期間基本上沒有買賣權，解約成本高

對AB雙方來說的風險對沖。
情境1 解約：
任一方解約須賠頭期款+已還款本金，
（至少200萬或是更高）
除非短期有超高漲幅，不然屋主沒理由解約，
買方低成本取得未來履約權，沒理由解約，
真有人生變化還可以試著當二房東。

情境2 提前清償：
B提前清償無補償會導致A的預期收益被吃掉，
故需要補償剩餘合約期限的租金，
基數為清償當年度租金，
但後續不計入通膨。

假設合約30年，B買10年後想要清償，
此時給A每年的補償金從
200萬*0.035=7萬變成
200萬*0.035*1.02^10=8.5萬
合約還剩20年 B要給A 8.5*20=170萬

後續情境跟細節懶得想，
但邏輯大概是這樣運作，
還可能會遇到A的頭期款為5成，
造成B的租金成本會拉高，
但信用額度需求降低...等變化題。

乍看下其實對B比較有益，
但對市場的穩定是有好處的，
A的角色適合高資金的自然人、法人，
穩定收益的低風險資金停泊處，
槓桿跟風險也不會都綁在自己身上；
租客則是低成本的獲得未來房屋權，
也可以有相對穩定的契約保障，
不幸被解約還可以拿到一大筆違約金。

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.240.170.34 (臺灣)

※ PTT 網址

推

NTU30315019509/17 20:16魯空：萬一中間失業怎辦，生病怎辦

推

quiet9309/17 20:17不管房東房客都不會這樣搞啦

→

F9393509/17 20:18你先去叫政府公宅這樣做

→

F9393509/17 20:19不要拉善意民間出租人下水謝謝

推

quiet9309/17 20:21而且房東要還本金，為什麼要把房子給租客？！

→

quiet9309/17 20:21租客只給利息耶，憑甚麼拿到房子

推

william82609/17 20:26幹嘛跟一個帥哥這樣認真

噓

IBIZA09/17 20:28有夠複雜的

→

bustinjieber09/17 20:29合約簽署完之後，債權已轉移到B身上，

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bustinjieber09/17 20:29A的機會成本就是頭期款被綁死，

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bustinjieber09/17 20:29B的話就是類似全貸買房的概念

推

Yishanhuang09/17 20:31總督府：想當年我辛苦廢掉大租制，實現一物一主...

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IBIZA09/17 20:31好啦不用講不存在的制度

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bustinjieber09/17 20:32簡化來說

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bustinjieber09/17 20:32A固定獲得‘’原投入本金‘’*租金%收益，

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bustinjieber09/17 20:32B不用頭期款就可以完成全貸買房

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bustinjieber09/17 20:32全貸=跟A租借頭期+跟銀行貸款。

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bustinjieber09/17 20:33太無聊幫原po想一下

噓

IBIZA09/17 20:34好啦就幻想而已，到底有什麼好介紹

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IBIZA09/17 20:35當年耕者哪有這麼複雜

推

Yishanhuang09/17 20:36啊這不就全租房跟銀行貸保證金XD

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Yishanhuang09/17 20:36恭喜你重新發明輪子（？）

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IBIZA09/17 20:36問題就是這個也不是全租房，全租房也沒這麼複雜

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IBIZA09/17 20:38原本就有很簡單的制度可以運作做到，偏偏要幻想很複雜的

推

Yishanhuang09/17 20:38順便預先做個絕賣條款這樣

推

kumaliu198809/17 21:07我懷疑這篇剛看完X調查

推

planta09/17 21:23太複雜了啦，我們要的就是給我免費住啦！

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planta09/17 21:23反正你們已經賺得房子的增值了，他只給我免費住，你們還是

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planta09/17 21:23賺啊！

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bustinjieber09/18 08:52幻想算我的必要工作能力之一，

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bustinjieber09/18 08:52無聊就幻想討論一下ok的。

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bustinjieber09/18 08:52當然，銀行直接放款全額貸最簡單，

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bustinjieber09/18 08:52但還是會遇到空置、屋主不賣的問題；

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bustinjieber09/18 08:52制度主要目的是住者有其屋，

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bustinjieber09/18 08:52制度最大的難點在於雙方財力的差距，

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bustinjieber09/18 08:52以及資本家預期未來的資本利得。

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bustinjieber09/18 08:52在盡量保障雙方的對等權利前提下，

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bustinjieber09/18 08:52讓資本家願意讓出房產這部分的利，

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bustinjieber09/18 08:52換來的是降低風險、穩定收益，

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bustinjieber09/18 08:52風險轉移到沒有資本的B方身上，

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bustinjieber09/18 08:52同時降低非常多的管理成本。

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bustinjieber09/18 08:52B其實也沒有真絕賣，你賠違約金即可，

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bustinjieber09/18 08:52總不可能讓B無限制的買空賣空吧？

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bustinjieber09/18 08:52假設10年後想搬走，行情漲了50%，

→

bustinjieber09/18 08:52你提前清償的違約金大概是

→

bustinjieber09/18 08:52170萬，

→

bustinjieber09/18 08:52A方收回200+170

→

bustinjieber09/18 08:52B方得到1500-200-800=500

→

bustinjieber09/18 08:52再扣掉交易成本

→

bustinjieber09/18 08:52違約金的存在是保障A方的收益，

→

bustinjieber09/18 08:52從而讓資本家願意釋出＞這很重要

→

bustinjieber09/18 08:52並不要是完全限制買賣。

→

bustinjieber09/18 08:54如果B有還本，要掏出的現金又更少了，

→

bustinjieber09/18 08:54甚至根本不用自己掏出現金還A。

→

Yishanhuang09/18 12:36B沒有資本是能負擔個啥風險

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