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Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩

看板home-sale標題Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩作者
s8752134
(Sea)
時間推噓26 推:26 噓:0 →:79

※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言:
: 心得:
: 老屋改造創造高收益現金流
: 不用拿出太多現金就可以擁有很多房產
: 300間套房一間成本30萬9000萬現金
: 一房一個月收租1.5萬的話 月收450萬
: 投報率60% 賺爛
: 各位房蟲覺得這樣的模式好嗎?


你算錯了。


常見的二房東主要有兩種模式:

1. 如文中提到的,找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租,再花錢隔套賺價差。

這種方式的成本主要有三點:

a. 每月月租金 (給原屋主的)

b. 裝修成本 (計算時每月攤提)

c. 空置成本 (保險起見多半一年都會抓空租1個月)

這種物件挑選文中提了,而租金的部分則是儘可能地跟原屋主議價,議越低,

他的回收週期越快。

此方式最常見的談法是 "我免費花錢幫你做房屋裝修",租約到之後你可以拿到有裝修後

的房子,到時候你自己租同樣的租金也很賺!

這模式二房東通常都是跟原屋主簽 10 年合約,成本回收周期大約是 36 - 60期左右,

後續的才是真實他賺的。但他一開始回收的錢就能選擇繼續投入擴大規模!


舉例來說,一間整層住家市價租3萬,透過幫你裝潢房子談到租金 2 萬或更低,租約到

期後後面所有隔套的租金都是原屋主收,這對很多原有屋主沒心自己處理房產租屋的

很有吸引力。

上面的案例保守計算隔好月收租6萬,年收租(扣除1個月) 66萬,扣除24萬原始租金,

一年淨利42萬。實際裝修成本抓 150 萬上下,本案例回收期是 43 期左右。

即便一開始只有一間本的作法,要累積起來也不慢。

一年收回42萬,要搞第二間3年多,要搞第三間只要2年,要搞第四間只要一年,

搞到第五六七八九十間,都是越來越快。

以上都是如果這位二房東無其他自有資金來源慢慢累積的玩法。


實務上二房東的現金流來源還有另一種,一開始說的第二種二房東:


2. 代收代管,一般收 10% ~ 15%,裝潢費用和房子都是原屋主出,而他們協助屋主

裝修 + 後續出租,裝修上先賺一手(保守估裝潢賺30%)、代收代管每月抽租金10%~15%,

因此若額外有一間代收代管的物件開發到,裝潢賺40萬+,代收年賺6萬,

這情況下要搞第二間只要2年(效率整體快一倍)。

所以案體做大到 300 間並不會很久,持續做幾年內即可做到。

困難的點在於工班的培養以及開發並管理代收代管的案件,還有一個點就是如何讓原始房東

的屋況在 10 年後不要太好,避免他自己跑走便競爭對手。

有些原始屋主看你賺心裡會癢,想跟你毀約讓你去告的都有,遇到這種都是額外的成本。

至於房客的連選,基本已經透過租金做市場價差,相對比較容易吸引到好的租客,

同時選擇高度方便的區域又在雙北,基本也可以排除找不到人租的問題。

所以賺是很賺,但沒有你講的投報 60% 那麼誇張就是了。


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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.205.247 (臺灣)
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abyssa108/04 10:35低資本高槓桿拚人力跟管理 累

tfct08/04 10:42完全不合理 台北市的舊公寓要出租都秒搶的 幹嘛跟你10年約

tfct08/04 10:42還壓低租金

kagaya08/04 10:43推推 這個模式看起來合理多了 先簽個十年 擴大規模燒個三

kagaya08/04 10:43年回本,再賺七年。第二種就是用勞力兼差代管。

kagaya08/04 10:45要找那種真的很慘不能住人的公寓吧 然後也要話術屋主簽十

kagaya08/04 10:45年約(所以會有很多屋主想毀約? XD)

tfct08/04 10:49很慘不能租人 跟他文案寫的捷運附近 只租台北市 梯間乾淨無

tfct08/04 10:49壁癌 根本就不符了

kagaya08/04 10:51廣告文案誰信啊

kagaya08/04 10:54她也寫只租台北市啊

sdhpipt08/04 10:55通常包租代管的 會連裝修費都跟房東請款 裝潢也賺代管也

sdhpipt08/04 10:55賺這樣 比如某YUOTUBE網紅就是這樣

sdhpipt08/04 10:56他們公司同時有室內裝修/包租代管/房仲等等牌照

abyssa108/04 10:56梯間乾淨無壁癌&室內屋況很慘 兩個是獨立事件

kagaya08/04 10:57以後這種薄利多銷規模經濟可能會變多 個體戶要做會變不好

kagaya08/04 10:57做?

abyssa108/04 10:58臺北市老公寓老華厦很多都是80歲老人一手持有45年

abyssa108/04 10:58老人離世後繼承人無暇管理或不知道怎麼處理的很多

sdhpipt08/04 10:58梯間乾淨無壁癌 代表這棟公寓有頭人 能招集大家出錢粉刷

tfct08/04 10:58我看文案是想找屋主 而非找租客

abyssa108/04 10:58包租代管有政策獎勵要法制化產業化 個體吃不到補助

sdhpipt08/04 10:58但是這種人往往也反對你隔間小套房 除非他也是做同行的

tfct08/04 10:58表示大多屋主不想鳥他

sdhpipt08/04 10:59確實 有人是故意做出租約與金流 然後賤買貴賣賺錢的投客

abyssa108/04 10:59公寓多半沒有管委會 依法申請鄰居根本擋不了

sdhpipt08/04 11:01一手持有四十年的確實很多 主要還是長年鄰居糾葛 有時候

sdhpipt08/04 11:01愛面子怕人說自己缺錢 有時候是認識幾十年拉不下臉爭鬥

hide032508/04 11:02我有認識的在做這個,他的宣傳都是說年投報率30%

sdhpipt08/04 11:02第二代面對鄰居第一代屋主都是小一輩的 不好協調乾脆賣了

abyssa108/04 11:03然後這種二房東我看近年應該都走共生公寓比較多

abyssa108/04 11:03隔間初期投入的成本太高了

sdhpipt08/04 11:03麻煩事留給別人去賺 人家30萬成本賣1800萬已經夠了

sdhpipt08/04 11:04共生公寓其實就是分租雅房 裝潢比較年輕化而已

tfct08/04 11:04共生公寓 跟合租雅房有什麼不同?

sdhpipt08/04 11:04共生公寓確實是卡不了 但是要拉高房租也有限 遠不如套房

abyssa108/04 11:05朋友合租你認識其他人 共生公寓是跟不認識的住

god120808/04 11:05坐等ceca大大開示

ice101508/04 11:05比較有文創感的分租雅房

tfct08/04 11:06跟不認識的人租雅房幾百年前就有了吧

tfct08/04 11:06我年輕的時候去這種妹子租雅房的地方好多次了

sdhpipt08/04 11:06早期共生公寓 都是女生想認識白人或ABC才共租的居多

sdhpipt08/04 11:07十幾年前甚至會免費讓白男住 吸引女生付貴貴的房租

sdhpipt08/04 11:08以前聽公館人的朋友說過這生態

kagaya08/04 11:08用文案包裝行銷這個時代才開始流行呀 文青行銷現代人買單

kagaya08/04 11:08的 只是我還是覺得現代人不愛雅房

kagaya08/04 11:09所以共生公寓文案還要強調寫他們房客品質很好

sdhpipt08/04 11:09是啊 光是協調水電瓦斯費就很煩了

kagaya08/04 11:09事實上是不是很好我就不知道了

tfct08/04 11:10雅房連朋友都會有糾紛吧 愛不愛乾淨 能不能帶男人

kagaya08/04 11:10所以他們都換個名詞講 不要讓你想到就是雅房啊XD

tfct08/04 11:10甚至作息不同也會吵架

kagaya08/04 11:12還強調有打掃阿姨 協助協調費用等XD 講得很漂亮 換湯不換

kagaya08/04 11:12藥 有認真行銷哈哈

tfct08/04 11:15我是很懷疑台北市舊公寓的屋主會貪這種小利 要也是拚都更

tfct08/04 11:15 不然就賣掉

tfct08/04 11:15綁十年約是能賺多少?大問號

ice101508/04 11:16所以我也覺得這些文案跟新聞是給屋主看的,房客自己會看

ice101508/04 11:16591

abyssa108/04 11:19拚都更不就是不賣要等,等待過程租給他剛剛好

tfct08/04 11:21那也不會是綁十年啊 3-5年差不多吧

quiet9308/04 11:39台北市舊公寓就是因為不會貪小利,所以給這種公司賺啊XD

quiet9308/04 11:39反正屋主拿到手上的沒變少,又不用自己找租客管理

bustinjieber08/04 11:51共生公寓就是文青版雅房,沒有任何差別

bustinjieber08/04 11:53綁十年通常不是屋主要求,

bustinjieber08/04 11:53是玩代租的人會想要綁長約

bustinjieber08/04 11:53成本投進去,當然要用時間去攤提

stststanly08/04 12:10共生公寓是有請人打掃公共空間和廁所的雅房,跟以前共

stststanly08/04 12:10租雅房還是有點差別

ytlintexas08/04 12:23這模式也只有台北市的大環境適合

abyssa108/04 12:26公司化品牌化品質應該還是比較穩定一點(當然價格也高)

sdhpipt08/04 12:29其實我小時候 高中大學旁邊的分租雅房 也有請人定期打掃

tfct08/04 12:32最大差別應該要男女混居吧 有外國人更好

tfct08/04 12:33回應標題 不然怎麼讓生活更精彩

prichman08/04 12:35這市場一競爭 大家房源成本就高了 一競爭下去 裝修成本

prichman08/04 12:35也是飆高 還有現金回收期長的難點 最後就是紅海 對岸的

prichman08/04 12:35長租公寓已經炸一堆了

prichman08/04 12:38房源開發也是困難 能盈利的房源難搶 再來能夠盈利的雅

prichman08/04 12:38房價位 大家看了會吐血 玖樓多的是雅房一萬三四的 這

prichman08/04 12:38種行業一旦專業化 收入租金比 勢必再拉高 房價噴噴

sdhpipt08/04 12:39對岸是包裝上資本市場募資 賠錢也能做 台灣誰有辦法?

Allyssa08/04 12:45跟她簽約的房東要付錢啊

Allyssa08/04 12:45裝修跟軟裝,然後純代管不包租

Allyssa08/04 12:46有名了就會走這模式

Allyssa08/04 12:46一開始的包租只是先做口碑

Allyssa08/04 12:47我猜現在應該都轉給房東負擔成本了

Allyssa08/04 12:47台北市小資女租雅房已經是12-14K了

Allyssa08/04 12:48花月薪1/3租的人一堆。

qqq784008/04 13:07這模式不是很早前就有人在做了。中壢有個人大學沒畢業就

qqq784008/04 13:07靠這個開公司了。台中之前也有人剛裝潢好弄到滿租開始獲

qqq784008/04 13:07利被房東一腳踢開互告上新聞。

prichman08/04 13:26所以還是把槓桿開滿自己當房東好 說實在只論現金報酬

prichman08/04 13:26一年好的案子也有30%

prichman08/04 13:26二房東 太容易有房東糾紛了 雅房模式管理成本又高 只能

prichman08/04 13:26拼規模化 除非是政府丟出來的房源 穩一些

quiet9308/04 13:32沒有美感的房東,沒辦法管理這種案件啦

quiet9308/04 13:35租屋代管2018年6月才開始,以前私下二房東,跟這種立案二

quiet9308/04 13:35房東不能比拉

abyssa108/04 13:35現在有政府各種花式補貼 經營條件差很多

quiet9308/04 13:37雅房租12000也沒關係,因為房客領補助4000,剩8000

quiet9308/04 13:38跟爛雅房差不多前,你市場上有這種競爭者,久了房東想擺

quiet9308/04 13:38爛躺平都丟給他們做,很正常啊

quiet9308/04 13:39沒有美感有只想省錢的,就算接回來自己管,也很快爛掉啦

quiet9308/04 13:39,隨便買個東西補都不搭

jerrylin08/04 16:43裝修都碼隨便弄 沒多少錢