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Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?

看板home-sale標題Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?作者
a386036
(骷髏怪)
時間推噓14 推:14 噓:0 →:18

有無辦法都更不是單看容積率
雖然容積率高機率也高

其實要分辨你會不會都更
尤其是一坪換一坪
(主建物-2坪)/土地持分*100
有無大於容積率
小於越多越有機會,等於還有機會,大於就沒戲

所謂一坪換一坪是實際主建物1比1
要先扣除陽台,被劃入主建物的梯間1比1

如果是等於建商拿了25%獎勵,有機會達到經濟效益
小於更有機會

大於就是都用超過還1比1


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舉例
一樣是30坪公寓,4樓蓋與5樓蓋
你會覺得4樓一定分的比5樓蓋多其實錯

因為時空背景法規
5樓蓋30坪房屋多半土地持分有9坪以上
30-2梯間-3或4陽台,在這先用4=24坪
24坪/9=2.66
24/8.5=2.5
容積225難,容積300一定可
4樓蓋30坪房屋確只有8坪
30-2梯間-3或4陽台,在這先用4=24坪
24坪/8=3
24/8.5=2.8
容積225休想,容積300有機會
因為一個是路已經開好,45坪基地建蔽率75%
一個是一大片田蓋房子,巷弄也是建蔽率一部分,一樣是75%但是扣除道路你的建蔽率高達90%,然後道路建商沒過戶給你,甚至是佔用他人土地直接開路
以前人不懂

再來就是建蔽率跟削線日照線
台北市住3六米巷45%建蔽率,不拿獎勵,蓋滿就是7樓仔,還要一直內縮
拿了獎勵就會變9樓,那就要雙逃生梯

但新北市建蔽50削線日照線又寬鬆,6米巷10樓都不太需要縮
一樣土地基地環境
一個要蓋9樓+超高公設
一個是蓋7樓+公設比9樓蓋少

你不要小看這1坪土地持分,會有5坪銷售坪
給你還是給建商付營造費都很好用

這也就是為何大同區中山區都更爆炸多
多到感覺在蓋重劃區
因為容積主要住4的300
3-2。4-1的400
還有商2商3商4容積都至少560

新北市多數地區的
住建蔽50容積300
商建蔽70容積440

當然差很多

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正民生社區其實很多房子權狀30坪,土地大於15坪,建蔽率50
30坪的幾乎都有10坪以上
富錦街 民生東四段為主
民生東5段 三民路 新東街等不算

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※ PTT留言評論
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leota06/02 00:55專業

kusomanfcu06/02 01:09因為容積200%阿 ....

asapfrdddd06/02 02:04這邊基本上只有海砂屋都更 其他沒啥機會

zxcv51206/02 02:335樓30坪土地持分為什麼可以有9? 理論上不是30/5嗎? 不

zxcv51206/02 02:33好意思看不太懂,虛心請教

cutesuper06/02 06:44感謝分享

KrisNYC06/02 07:44實務經驗推

KrisNYC06/02 07:47是單戶權狀30 雙拼10戶 底下有90坪土地分出來就有9

KrisNYC06/02 07:49建物含梯廳平面佔7x坪 其他防火巷或道路等沒蓋到

ReiFan06/02 09:34給四樓:蓋房子是先找好地(土地)然後蓋屋(建物) 有些房子當

ReiFan06/02 09:35出土地很大塊但建物沒蓋滿

ReiFan06/02 09:36

spermbox06/02 09:43早期沒有容積的年代不是都蓋好蓋滿了嗎?

spermbox06/02 09:44容積一上路,還有多餘的容積??

spermbox06/02 09:44這點我很懷疑

prauge06/02 09:53蘆洲土城舊的住宅區容積率200

sdhpipt06/02 09:56更重要的其實是房屋建築形式 持份地坪大小跟是否有騎樓

sdhpipt06/02 09:56關係很大

SouthEast6206/02 10:51民生社區建立的年代還沒有走容積率,那時是用建蔽

SouthEast6206/02 10:51率+路寬/削線檢

SouthEast6206/02 10:51討來決定可以蓋的樓高。

oberon101306/02 11:35太專業了

sdhpipt06/02 11:39民生社區一開始是規定住宅區只能蓋50% 4層樓

sdhpipt06/02 11:39跟外面都不一樣 算是最早的特定區 最早有容積管制的地方

SouthEast6206/02 16:37原來民生社區的規定跟當時其他地方都不一樣!這點

SouthEast6206/02 16:37先前倒是沒有留

SouthEast6206/02 16:37意到,長知識了。不過看來成就他的優點的原因,正

SouthEast6206/02 16:37好也是它沒辦法

SouthEast6206/02 16:37好好進化的原罪,這倒是始料未及。

xxox06/02 18:50看看那精美的蘆洲,容積率實施前搶蓋,大概是永和的兩倍密度

xxox06/02 18:50了 整個超阿雜

encoreg5798506/04 14:13長知識