[心得] 台北老公寓物件挑選 - 認識改建價值
(以下皆以台北市的計算來說明)
我一直以來在報給仲介收物件的條件其實很簡單,最好是商二商三 4F 以下公寓,
仲介只要幫我篩選這種基礎條件,剩下的改建價值換算或是收租投報我自己會算,
但過去到現在有蠻多仲介報物件給我的時候,都說是商用土地很有改建價值,但事
實看來根本是仲介不懂。 (已排除仲介想框我,因為那些仲介都知道我懂這些)
剛好最近又有一位仲介推一個說是商二的物件給我說具有改建價值,我想說剛好
今天有空來分享一些內容提供給同樣想買台北市老公寓不論自住或投資的朋友,
當然這些基礎的知識,版上許多很專業的大大都知道,可以直接略過。
當你今天買一個台北老公寓的物件,你要先知道一個最最最基本的要求,那就是
目前的民眾期待以及過去實際成功改建的案例來看,至少要一坪換室內一坪才有
機會去談,如果今天一坪換不回新房室內一坪的話,改建難度會高更多。
在有這樣的認知之下,你在挑選物件就有兩個最基本且最重要的東西要看:
a.物件權狀和土地持分有多少坪 b.物件的土地分類是甚麼
很多人說不要買超過4樓以上的物件,其實說法上並沒有到那麼正確,
例如你買權狀 30 坪住三土地持分 15 坪的五層公寓,還是有改建價值,
你買權狀 30 坪住三土地持分 8 坪的四層公寓,可能就無法一坪換室內一坪。
所以基本的重點在於你買的物件他的土地持分和土地分類(給你的容積率) 是多少,
決定改建後可以蓋多少樓地板面積,而你可以分為多少。
30 坪土地只有 8 坪的住三公寓可能分不回,因為住三的容積只有 225%。
30 坪土地只要 8 坪的商二公寓不僅分的回,還能分的更多,因為商二容積是 630%。
所以你在挑物件不是單單只看公寓總樓層,而是看土地持分*土地分類的改建效益。
最後就是文章一開始提到的,很多仲介自己也搞不懂亂報。
你在看物件資料的時候千萬不要單一看仲介報給你這間物件是甚麼土地分類就全相信,
可以自己去台北市政府去查地籍套繪都市計畫使用分區圖進行篩選 (也不是 100% 對)
例如有個物件土地分類寫 『商三特(住三)』,超多人以為這是商三用560%容積去算,
但實際上商三特(住三)代表的是該物件現在使用的範圍以商三可登記項目為主,但
改建計算容積時仍是以原本的住三為主。
簡單的說你只要有看到土地分類寫 XX特後面有括弧住三或住三之一的,改建都是
以原本的來計算容積。在做物件篩選的時候,都可以去我剛剛上面提到的網站做初
步篩選,然後最精準的就是看房屋權狀,上面會清楚的標示你物件的土地使用分區
是什麼。
簡單的分享了一下土地使用分區,希望對有在看台北市老公寓期待改建的人有所幫
助,當然提醒一下不是說持分夠大 & 容積率高就一定能改建成功或蓋那麼滿,這個
也要搭配建蔽率、臨路寬...等因素去看,不過作為基本物件的篩選,此土地持分和
土地使用分區是甚麼絕對是你需要考量的因素。
--
那商四有啥不好的?
稀少吧
私你了 剛好有個物件跟你討論
謝謝分享
很多訣竅,樂透沒那麼好中無腦的話大同巷弄商三買來等但
很多都卡在祭祀公會土地
透天件現在比較流行 三四個門牌 揪一揪就做了
房版不懂這些的應該是少數
話說一堆仲介搞不清楚這些 傻眼...
推分享
仲介的專業在與營造氣氛與演戲促進成交 這些知識本來就不
是房仲的專業所在啊 :)
謝謝分享
說台北市的仲介不知道這個(笑)新人就算了.你跟做超過5年說
不知道..............Y
謝謝分享
感謝分享
謝謝分享
感謝分享~~~
感謝大大分享
謝謝分享
推 謝謝分享
houseid=_fa474a&tags=TaipeiCity,NeihuDistrict,apartmen
t,price2000,room3,age30plus
商三公寓二樓好案子請參考(已縮網址),謝謝
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Re: [新聞] 林佳龍主張「台北房價合理買得起」:青年300%就是關鍵, 現行台北都更卡住的原因最主要就是容積不夠分 住三容積不足, 是台北市從建蔽管制時代轉換到容積管制時代留下的歷史問題 建蔽管制時代, 目前大多數住三土地的建蔽率是60%, 樓高是依 路寬*1.5+6 計算 所以只要六米巷, 都能蓋到五層樓, 這也是台北市普遍都是五層公寓的原因 而以建蔽跟樓層數計算, 三樓樓使用的容積是180%, 四層是240%, 五層是300%10
Re: [閒聊] 老屋現在是不是要回投資主流了除了5樓以上公寓不要,樓層數越少的公寓越好,持有30年以上老屋 若能順利進行危老改建...獲利驚人... 舉例北市最一般的住3容積225%,4樓公寓的4樓30坪,土地大約30/0.7/4=10.7坪 若能整合到基地200坪以上進行危老改建(可符合營造經濟規模,與可設計坡平車位) 目標一坪換一坪的成本,用單戶概算12
[請益] 土地持分問題最近接觸的50年北市精華區老公寓都是住三 但土地與主建物的比例差很多 例如: A物件 建物24坪 土地9.27
Re: [請益] 北市蛋黃土地持份低老大樓的未來?首先,單就土地容積率來說 這種大樓使用分區都是容積率較高的 住3-1、住3-2、住4、商業區 再來,以改建容積獎勵值來說 都更跟危老都各有其依原容積計算的標準6
Re: [請益] 土地持份高的大樓有改建機會嗎?土地持分大小 不是只單看土地10坪或15坪而已 還要看主建物(或主+陽)跟土地(容積)的比例 如果你講的土地持分沒錯的話 以松山新城室內主建物約18坪來說6
[請益] 老公寓的價值估算這兩年看了非常多版上老公寓的文章, 自己也非常喜歡老公寓這樣的物件,也入手了幾個物件, 在深入了解後,想了解幾個老公寓價值衡量的問題, 希望可以得到版上高手的解答。 問題一:同一建築物、同坪數的 老公寓2F 和 3F 價差大概多少?4
Re: [問卦] 雙北5樓老公寓 都更一坪換一坪又不用出錢用數學算看看有沒有利益 先假設前提是一個舊市區的公寓 大約兩棟雙併公寓的大小 公寓原本一棟五層樓共十戶 兩棟共20戶 室內總面積500坪 如果政府願意推動危老改建或都更 室內一坪換一坪 剩餘獎勵容積歸政府 原住戶土地持份都不改變 獎勵容積的部分當成地上權來看3
[請益] 買原屬住三的商三特公寓,有亮點嗎?最近在看台北市一間五樓老公寓 房仲一直強調是商三特很有價值 可是我看分區是寫第參種商業區(原屬第參種住宅區及第參之壹種住宅區) 也就是說容積跟遮蔽率還是跟住三一樣... 加上五層樓,土地持份少(建坪31坪,土地才7.8坪),3
Re: [請益] 北市老屋齡公寓可下手?都要買老公寓了,怎麼沒有算都更價值? 同樣地點的公寓,隔一條巷,其價值可能天差地別: 【土地分區】 土地坐落於商三,容積率560%,以後隨便蓋就是20層以上,價值極高。 土地坐落於住三,容積率225%,以後大約蓋個10層左右,價值普普。1
Re: [閒聊] 為何建商比較不願意收老公寓都更這邊一開始設定就有問題了 200坪的基地 5樓公寓一般不會只蓋10戶 所以說你設定的 每戶房屋權狀30坪 土地權狀持份20坪 兩者比例是 1.5 : 1 這本身就有問題
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