[請益] 投資買房請教

iam87king 發表於 2024/7/19 下午9:04:40

看板home-sale標題[請益] 投資買房請教作者

(我只能跟你說未必)時間Jul 19 21:04:40 2024推噓 4 推:7 噓:3 →:46

前言
今年股房雙爆發，但我都沒在車上，因為我搭了美債的車(呱)，感覺差距被拉大了
，多少有些FOMO，但股市我沒把握，所以想把閒錢投在房市，感覺現階段房市的容錯率還是比較高的。因為錢和老婆分開管，只有家庭的費用會一起分擔，老婆也有自己的投資計劃(去年已買一間新竹預售)，但有必要的話也會一起操作互相cover，我倆的年收差不多，不過以下僅談論我個人的經濟狀況

目前房貸
1.石牌捷運站旁40年up商三老公寓4F+頂加5F，尚有台新20年房貸230w掛1，230w掛4
- 目前每月繳3.5w

2.有問中國信託轉貸，估值1000w，可貸800w，貸20年寬3，利率2.2%，掛4
- 三年寬限期每月14667，之後每個月47041

目前資金
1.每月扣除家用、育兒、保險、生活、國內外旅遊、所得稅賦以及上述每月35000房
貸等不影響生活品質的所有支出後，尚可動用現金約40000

2.美債ETF(00687B)約300w、活存150w

預期操作
這是我想像中的操作，不確定是否可行，所以想上來聽聽各位先進的建議
轉貸中信800w掛4，塗消身上掛1避掉央行第二戶房貸管制，還完台新460w房貸後拿
回340w左右，300w繼續投入美債ETF，美債ETF總計約600w，平均每月有2.2w利息，質押
300w出來當頭期，在高雄找間1x年的兩房平車中古屋，預算1200w左右，貸800w-1000w，這如果是掛1的話應該可貸30年寬2? 然後出租，等寬限期到後再看漲幅是否決定賣掉

- 寬限期間，房貸利息月支出約為3w (公寓增貸利息+新屋房貸利息)
- 租金+美債利息可以cover這塊可能還有多一點? 再加上每月還有40000可
動用現金，所以可再找其它投資

- 寬限期後，房貸本利支出約為8.3w
- 如果真的短期無法脫手，租金+美債利息+每月可動用現金應該可以頂住

我的疑問
1. 這個方式可行嗎? 不曉得有沒有漏算什麼?

2. 投資第二間中古屋的標的該選高雄或是頭份竹南? 因為看到ceca大說到高雄
的中古屋有潛力，所以才想到高雄買，其它地方不曉得有沒有類似基期低又有潛力的地方

3. 如果要買高雄中古屋的話會推薦什麼區域嗎? 目前目標是左營高鐵到凹子底
捷運沿線跟高雄車站附近，我定的條件要找這區域是不是太天真了，591稍微滑一下好像物件沒想像中多，所以在想是不是我搞不清楚狀況

不好意思問題有點多，大家的任何回覆我都會很感謝，要酸我買美債ETF也是歡迎

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.58.90.254 (臺灣)

※ PTT 網址

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ynkd07/19 21:12轉貸不能當頭期，現在質押當頭期目前聽到的銀行都說不能，

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ynkd07/19 21:12你最好問清楚願意做的銀行。

※ 編輯: iam87king (210.58.90.254 臺灣), 07/19/2024 21:14:56

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iam87king07/19 21:16感謝提醒，如果不行的話就要另尋他法了

推

JJBOY07/19 21:22兆豐銀行質借選項就有不動產的選項了，而且質借就叫不限借

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JJBOY07/19 21:22貸，是可以買房的

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JJBOY07/19 21:22說錯是兆豐證券

推

HardyJJ07/19 22:18韭菜484太慢了…

推

l9807/19 22:26高雄你熟嗎？你有多餘的時間可以下來看房嗎？

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l9807/19 22:28高雄10-20年兩房平車可能比較少，這幾年才開始流行兩房案件的

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l9807/19 22:28。以前很少，而且就算有可能都配機械。你找小三房機械應該滿

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l9807/19 22:28多的

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buike07/19 22:53真的很多人很fomo ，降息就不會fomo 了直接躺平

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iam87king07/19 23:02謝謝提供資訊，而且也說到我目前顧慮的點，就是離台北

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iam87king07/19 23:02太遠，所以如果可以的話要做好功課，集中一段時間看房

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iam87king07/19 23:02，之後請代管，這確實也是要考量的成本

噓

kinnazeen07/20 00:19我很好奇你轉增貸去中國信託後，怎麼用中國信託掛四的

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kinnazeen07/20 00:19錢去還同一間的掛1，銀行可以容許這樣操作的話，大家

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kinnazeen07/20 00:19都沒煩惱了

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iam87king07/20 00:32抱歉我沒說到這段，是先拿現金清償台新掛1的230w，再

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iam87king07/20 00:32去跟中信轉貸800後清償台新掛4的部分

推

aldam07/20 08:34有明確的規劃給推一個

推

shena3033507/20 09:19你確定住石牌投資買到高雄？

噓

deepdish07/20 09:22高雄扯太遠嘴炮確認

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vanjoey07/20 09:36房地產投資到這麼遠絕對不ok

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iam87king07/20 10:00謝謝各位的意見，我再思考看看

推

ChikanDesu07/20 14:10你收支過得了？增貸也算收支比呀

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ChikanDesu07/20 14:11質押可以當頭期是證券那邊不會收回...但銀行不見得願

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ChikanDesu07/20 14:11意阿

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ChikanDesu07/20 14:12能不能當頭期有分你借出來的會不會收回跟後續掛1的願

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ChikanDesu07/20 14:12不願意貸你...像你增貸掛四如果直接進履保那馬上就會

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ChikanDesu07/20 14:12被銀行收回那叫做不能當頭期質押當頭期你要面臨的問

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ChikanDesu07/20 14:12題是資金來源不明...

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ChikanDesu07/20 14:14質押要當頭期最安全的方法就是你在證券戶有等值掛四總

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ChikanDesu07/20 14:14值的股票持倉可以當天印出來給他看他就不會當你是用

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ChikanDesu07/20 14:14掛四來的但你做不到因為你質押以後的美債就看不到了

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ChikanDesu07/20 14:14不能當財力證明

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ChikanDesu07/20 14:16所以其實現在要安全操作多房只能有一個大資金池然後

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ChikanDesu07/20 14:16全款買一棟出租增加現金流後增貸出來再全款買下一間

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ChikanDesu07/20 14:16完全躲掉掛一也就是現在槓桿真的很難開...因為每一間

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ChikanDesu07/20 14:16要增貸理論上都有半年以上閉鎖期

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ChikanDesu07/20 14:17記得有人比較過大概貸款6-7成報酬就不如買股了所以

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ChikanDesu07/20 14:17慎之慎之

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iam87king07/20 14:21瞭解，謝謝提供這麼多實務資訊！看來我需要再想想

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ChikanDesu07/20 14:21補充一下資金來源不明的意思就是你質押出來如果說是自

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ChikanDesu07/20 14:21有資金他就有可能會問你那你掛四丟到哪裡你沒辦法附

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ChikanDesu07/20 14:21上你還有相當於800萬上下等值投資商品那不就合理懷

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ChikanDesu07/20 14:21疑你資金拿去當頭期了？你說虧光那叫你交易紀錄拿出來

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ChikanDesu07/20 14:21你拿不出來他就不借你了你能怎樣

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ChikanDesu07/20 14:23我建議你水池不夠大還是增貸拿去丟正二吧等回檔再丟

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ChikanDesu07/20 14:23也可以持有個五六年報酬率搞不好還比預售高又沒一堆

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ChikanDesu07/20 14:23煩惱還很有流動性快撐不住就賣零股割肉求生存

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ChikanDesu07/20 14:24持有美債好處就是質押維持率超級無敵穩質押正二台積

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ChikanDesu07/20 14:24多蛙最近應該非常難受維持率應該快要爆炸了

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iam87king07/20 14:31謝謝你花時間說明，果然上來問問是對的！

噓

kklarinet07/20 16:16反指標入場，不是要崩盤就是盤整五年起跳

推

z61961961907/20 21:01我就是住台北投資高雄高鐵，沒毛病

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